Flest dómsmál sem koma til kasta dómstóla er lúta að fasteignakaupum varða ágreining um galla. Upplýsingaskylda seljanda hvílir annars vegar á því að veita þær upplýsingar sem eru nauðsynlegar og hins vegar aðeins réttar upplýsingar. Í lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 (hér eftir fkpl.), er að finna eftirfarandi ákvæði:
• 2. málsl. 18. gr. Um galla á fasteign.
Notuð fasteign telst þó ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.
- Þessi þröskuldur á bara við ef:
1. Fasteign er notuð
2. Seljandi hefur ekki sýnt af sér saknæma háttsemi
Af dómaframkvæmd má ráða að galli þurfi að rýra verðmæti fasteignar um rúmlega 10% til þess að geta talist galli. Gera verður greinarmun á göllum annars vegar og öðrum annmörkun (ágöllum) á fasteign hins vegar. Margs konar annmarkar geta því verið á fasteign sem falla utan hinu svokallaða gallahugtaki.
A. Upplýsingaskylda seljanda
• 26. gr. Skortur á upplýsingum.
Fasteign telst gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. ...
• 27. gr. Rangar upplýsingar. Fasteign telst gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana.
- Umræddar reglur gilda einungis ef upplýsingar eða skortur á þeim hefur einhverja þýðingu, t.d. að kaupandi hefði ekki gert tilboð (kaupsamning) eða boðið lægra í eignina.
- Mikilvægt er að eignin sé í samræmi við söluyfirlit og þær upplýsingar sem seljandi veitir
- Því meiri upplýsingar því betra
- Skylda seljanda tengist mjög skoðunarskyldu kaupanda
Það er ótvírætt að á seljanda hvílir frumkvæði að veita upplýsingar. Aðgæsluskylda kaupanda víkur fyrir upplýsingaskyldu, sbr. 3. mgr. 29. gr. fkpl.
B. Afhending og skil
Við afhendingu skal seljandi hafa rýmt fasteign og ræst, sbr. 10. gr. fkpl. Ráðlagt er að skila íbúð í því ástandi sem þú hefðir sjálf/ur viljað taka við henni. Kaupanda ber að tilkynna seljanda ef einhverjir annmarkar eru á fasteign við afhendingu og gefa honum kost á því að bæta úr þeim, ella getur kaupandi fyrirgert rétti sínum vegna tómlætis.
C. Önnur atriði?
Á afhendingardegi þarf að lesa af rafmagns- og hitaveitumælum og tilkynna nöfn nýrra greiðenda.
Tilkynna til húsfélags nýja félagsmenn.
Uppgjör fasteigna-, húsfélags-, vatns- og fráveitugjalda miðast við afhendingardag. Fasteignasalan gerir upp of- eða vangreidd gjöld miðað við afhendingardag.
Mikilvægt er að segja upp leigusamningi sé þörf á því með formlegum hætti.