https://www.450.is/kaupandi/thaettir/kynning-namskeidsinshttps://www.450.is/images/thaettir/69019cfc-9825-4344-9b3d-287212e68305.jpgHvað lærir þú á þessu námskeiði um fasteignakaup og fyrstu kaup?Í þessum fyrsta þætti kynni ég mig og námskeiðið. Ég heiti Baldur, hef verið löggiltur fasteignasali í 12 ár og hef séð nánast allt sem getur komið upp í fasteignaviðskiptum. Ég ákvað að búa námskeiðið til vegna þess að þegar ég keypti mína fyrstu eign vissi ég ekki neitt, fann litlar upplýsingar á einum stað og keypti aðeins of dýrt: á 26 milljónir þegar ég hefði getað fengið eignina á 24.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/69019cfc-9825-4344-9b3d-287212e683054272026-09-23yesnoBaldur Jezorskihttps://www.450.is/kaupandi/thaettir/ferlid-fra-kauptilbodi-ad-afsalihttps://www.450.is/images/thaettir/6f1fc15d-5654-4c25-9820-9d9bb689fd10.jpgHvernig virkar ferlið frá kauptilboði að afsali, og hvað kostar það?Í þessum þætti renni ég hratt yfir allt kaupferlið: kauptilboð, kaupsamning og afsal, með dæmi um 62 milljóna króna eign með fasteignamat upp á 58 milljónir. Ég útskýri hvað fyrirvarar gera, hvað gerist ef seljandi hafnar tilboði, svarar því ekki innan frestsins eða gerir gagntilboð, og hvers vegna tilboðið þitt fellur þá niður. Ég minni líka á að kauptilboð er bindandi, svo þú átt ekki að bjóða í fleiri en eina eign í einu.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/6f1fc15d-5654-4c25-9820-9d9bb689fd1010302026-09-23yesnoBaldur Jezorskihttps://www.450.is/kaupandi/thaettir/fyrsta-afborgun-af-lanihttps://www.450.is/images/thaettir/40607738-6653-4beb-9025-01f50d6dcc5f.jpgHvers vegna er fyrsta afborgun af húsnæðisláni oft hærri en þú bjóst við?Í þessum stutta þætti bendi ég á atriði sem er gott að hafa í huga þegar þú ert að reikna út hvað þú þarft mikinn pening: fyrsta greiðslan af láninu getur verið hærri en kemur fram í skjölunum.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/40607738-6653-4beb-9025-01f50d6dcc5f572026-09-23yesnoBaldur Jezorskihttps://www.450.is/kaupandi/thaettir/rettur-kaupanda-og-seljanda-vid-afhendinguhttps://www.450.is/images/thaettir/bb6c9ef7-37ab-4eab-855f-590557cd44b5.jpgHvað gerist ef seljandi afhendir ekki, eða kaupandi borgar ekki?Í þessum þætti fer ég yfir rétt kaupanda og seljanda samkvæmt lögum um fasteignakaup. Margir hafa þá gömlu hugsun að best sé að greiða sem mest við afhendingu, til að halda eftir einhverju og tryggja að eignin verði örugglega afhent. En lögin eru mjög skýr: þegar tilboð er samþykkt, fjármögnun komin og farið er í kaupsamning, þá er kaupsamningurinn bindandi skjal sem ekki er hægt að þurrka út.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/bb6c9ef7-37ab-4eab-855f-590557cd44b52792026-09-23yesnoBaldur Jezorskihttps://www.450.is/kaupandi/thaettir/hvers-virdi-er-fasteignin-1https://www.450.is/images/thaettir/e97a36d6-ad4d-49c6-8a11-10d7516a8578.jpgHvers virði er fasteignin? Verðmat skref fyrir skref (1. hluti)Þetta er fyrri hluti langs þáttar þar sem ég sýni hvernig ég finn út hvað markaðsvirði eignar gæti verið. Ekkert er falið: ég sit við tölvuna, vafra um netið í rólegheitum og fer nákvæmlega í gegnum sömu skref og ég geri þegar ég verðmet eign fyrir viðskiptavin. Markmiðið er að þú getir gert þetta sjálf(ur) áður en þú gerir kauptilboð, í stað þess að treysta bara á ásett verð í auglýsingunni.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/e97a36d6-ad4d-49c6-8a11-10d7516a857815552026-09-23yesnoBaldur Jezorskihttps://www.450.is/kaupandi/thaettir/hvers-virdi-er-fasteignin-2https://www.450.is/images/thaettir/8b1505dd-f729-421d-88de-e62ac0bc8953.jpgHvers virði er fasteignin? Verðmat skref fyrir skref (2. hluti)Þetta er seinni hluti verðmatsþáttarins og heldur beint áfram þar sem fyrri hluti endaði. Í fyrri hlutanum fór ég yfir aðferðina: fasteignamat, seldar eignir í húsinu, götunni og hverfinu, myndir af samanburðareignum og eignir sem eru á sölu núna. Hér nota ég sömu aðferð á fleiri íbúðir, af mismunandi gerð og í mismunandi stöðu, svo þú sjáir hvernig hún reynist þegar dæmin eru ekki jafn hrein og í fyrsta dæminu.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/8b1505dd-f729-421d-88de-e62ac0bc895312362026-09-23yesnoBaldur Jezorskihttps://www.450.is/kaupandi/thaettir/gogn-til-ad-skoda-og-skipulaghttps://www.450.is/images/thaettir/6c98c959-2ce6-4347-a686-39aa2fe23cfd.jpgHvaða gögn þarftu að skoða áður en þú gerir kauptilboð? Eignaskiptayfirlýsing, fundargerðir og skipulagÍ þessum þætti fer ég yfir þær upplýsingar sem þú átt að vera búinn að skoða áður en þú gerir tilboð, helst áður en seljandi er búinn að samþykkja. Fyrst og fremst: lestu kauptilboðið vel, líka textann á bakhliðinni, og lestu söluyfirlitið vel. Ef það er eitthvað sem þú skilur ekki, sendu fasteignasalanum strax spurningu.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/6c98c959-2ce6-4347-a686-39aa2fe23cfd3622026-09-23yesnoBaldur Jezorskihttps://www.450.is/kaupandi/thaettir/hvert-skin-solinhttps://www.450.is/images/thaettir/73f084bc-b11c-49db-b579-d4714e2f1b3c.jpgHvernig snýr eignin og hvert skín sólin? Gleymda atriðið í fasteignakaupumÍ þessum stutta þætti fer ég yfir atriði sem ég sé nánast engan nota þegar fólk skoðar eignir: sólarkort sem sýnir hvernig sólin skín á húsið yfir daginn. Ég sýni í myndbandinu hvernig þetta virkar. Það er rosalega oft sem eign er með fallegan pall eða svalir en svo kemur í ljós að sólin skín aldrei á þær.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/73f084bc-b11c-49db-b579-d4714e2f1b3c2152026-09-23yesnoBaldur Jezorskihttps://www.450.is/kaupandi/thaettir/hvad-a-ad-skoda-i-kauptilbodihttps://www.450.is/images/thaettir/b065171f-1387-443e-9061-00de88829e70.jpgHvað áttu að skoða í kauptilboði á fasteign? Staðlaða skjalið útskýrt lið fyrir liðÍ þessum þætti fer ég yfir dæmi um kauptilboð lið fyrir lið, svo þú vitir nákvæmlega hvað þú átt að skoða. Skjalið lítur út fyrir að vera flókið, en þegar við förum yfir það saman kemur í ljós að það eru nokkur lykilatriði sem skipta mestu máli: upplýsingar um kaupendur, eignarhlutfall, afhendingardagur, greiðslutilhögun, fyrirvarar, kostnaður kaupanda og gildistími tilboðsins.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/b065171f-1387-443e-9061-00de88829e707862026-09-23yesnoBaldur Jezorskihttps://www.450.is/kaupandi/thaettir/hvad-sendir-thu-til-ad-gera-kauptilbodhttps://www.450.is/images/thaettir/10bd8393-2604-4d3f-bafc-47da2d91043d.jpgHvað sendir þú fasteignasalanum til að gera kauptilboð?Í þessum stutta þætti fer ég yfir hvað þú sendir fasteignasalanum þegar þú ert búinn að skoða eign, líst vel á hana og ætlar að leggja fram tilboð. Þú byrjar á því að senda tölvupóst og fasteignasalinn sendir þér svo kauptilboð til yfirlestrar. Tölvupósturinn sjálfur er ekki skuldbindandi, hann er bara fyrir fasteignasalann.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/10bd8393-2604-4d3f-bafc-47da2d91043d1502026-09-23yesnoBaldur Jezorskihttps://www.450.is/kaupandi/thaettir/fyrirvarar-i-kauptilbodihttps://www.450.is/images/thaettir/3f0b07d8-714f-402d-8514-2ba409894684.jpgHvað er fyrirvari í kauptilboði og hvaða fyrirvara ættir þú að setja?Í þessum þætti fer ég yfir fyrirvara í kauptilboði. Í rauninni er hægt að setja fyrirvara um hvað sem er, en í dag er langalgengasti fyrirvarinn um fjármögnun, sem er það sama og fyrirvari um greiðslumat. Ef þú gerir tilboð án hans er hægt að boða þig í kaupsamning með stuttum fyrirvara, og ef þú ert ekki tilbúinn með peninginn er hægt að krefja þig um dráttarvexti. Þess vegna mæli ég alltaf með fyrirvara um fjármögnun ef þú ert að kaupa með láni.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/3f0b07d8-714f-402d-8514-2ba4098946844742026-09-23yesnoBaldur Jezorskihttps://www.450.is/kaupandi/thaettir/hlutfall-kaupendahttps://www.450.is/images/thaettir/5e20171c-95fc-4c76-9768-8766ab7f33b7.jpgHvernig er hlutfall kaupenda reiknað þegar tveir kaupa saman með mismikið eigið fé?Í þessum þætti fer ég yfir hlutfall kaupenda: hversu mörg prósent þú ert að kaupa á móti maka, foreldri eða hverjum sem hinn aðilinn er. Það er rosalega algengt að þetta sé bara sett 50/50, en það verður gríðarlega oft vesen eftir á, og það er betra, sanngjarnara og réttara að hafa hlutföllin rétt frá byrjun.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/5e20171c-95fc-4c76-9768-8766ab7f33b73212026-09-23yesnoBaldur Jezorskihttps://www.450.is/kaupandi/thaettir/adur-en-thu-ferd-i-kaupsamninghttps://www.450.is/images/thaettir/b7a3ef29-9742-412d-a19c-fbabf2fcaa97.jpgHorfðu á þetta áður en þú ferð í kaupsamning: hvað þarftu að athuga?Í þessum þætti fer ég yfir skrefin frá því að lánið er samþykkt og þangað til þú hefur skrifað undir kaupsamning. Þegar lánastofnunin lætur þig vita að lánið sé samþykkt sendir þú staðfestinguna áfram á fasteignasalann. Hann sér yfirleitt um samskiptin við lánastofnunina og lætur útbúa lánaskjölin ef lánið á að greiðast við kaupsamning. Á þeim tímapunkti er boltinn hjá honum, og ef þú ert óviss hvort þú eigir að gera eitthvað meira skaltu bara spyrja.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/b7a3ef29-9742-412d-a19c-fbabf2fcaa975352026-09-23yesnoBaldur Jezorskihttps://www.450.is/kaupandi/thaettir/galli-i-fasteignhttps://www.450.is/images/thaettir/cde3bce6-0e32-47ae-a948-3a894c9a04e2.jpgHvað telst galli í fasteign og hvenær áttu rétt á afslætti?Í þessum þætti fer ég yfir galla í fasteignakaupum, sem er að mínu mati eitt leiðinlegasta og ósanngjarnasta viðfangsefnið fyrir kaupendur. Áður fyrr gátu kaupendur fengið afslátt fyrir smáatriði eins og bilaða dyrabjöllu eða ljósrofa, en í dag þarf mikið til að ágalli teljist galli í notaðri fasteign. Skoðunarskylda kaupanda er líka mjög rík: ef þú hefðir getað séð ágallann við skoðun, til dæmis bak við sófa eða uppi á háalofti, berð þú ábyrgð á honum.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/cde3bce6-0e32-47ae-a948-3a894c9a04e25482026-09-23yesnoBaldur Jezorskihttps://www.450.is/kaupandi/thaettir/hvad-er-afsalhttps://www.450.is/images/thaettir/e5d6eb7b-ea44-49b7-9ab7-eace3ebb39cd.jpgHvað er afsal og hvað gerist við afsal í fasteignaviðskiptum?Í þessum þætti fer ég yfir afsalið, sem er lokaskrefið í fasteignaviðskiptum. Afsal er yfirleitt mánuði til tveimur eftir afhendingu. Ástæðan er að það þarf smá tíma til að gera upp fasteignagjöld, húsfélagsgjöld og annað sem seljandi hefur greitt of mikið eða of lítið af, og til að fasteignasalan geti verið viss um að eigendaskiptin hafi gengið í gegn, til dæmis hjá húsfélaginu.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/e5d6eb7b-ea44-49b7-9ab7-eace3ebb39cd3732026-09-23yesnoBaldur Jezorskihttps://www.450.is/kaupandi/thaettir/afhending-fasteignarhttps://www.450.is/images/thaettir/434bbd71-8703-406d-ba2a-42d9a0bc4551.jpgAfhending fasteignar: hvað þarftu að gera þegar þú færð lyklana?Í þessum þætti fer ég yfir afhendinguna, sem er líklega skemmtilegasti hluti ferlisins. Afhendingin er óformleg: það er enginn fundur og engir pappírar, heldur mæla kaupandi og seljandi sér mót og seljandinn afhendir lyklana. Þetta er vinalegur hittingur þar sem gott er að spyrja um rusl, sameign, þrif og geymslu. Það er ekki endilega rétti tíminn til að benda á rispur.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/434bbd71-8703-406d-ba2a-42d9a0bc45513672026-09-23yesnoBaldur Jezorskihttps://www.450.is/kaupandi/thaettir/god-rad-i-fasteignavidskiptumhttps://www.450.is/images/thaettir/b29a6084-d4e8-4a31-9a88-1c1c1b941450.jpgGóð ráð í fasteignaviðskiptum: hvernig finnur þú góð kaup og hvenær áttu að bjóða?Í þessum þætti fer ég yfir góð ráð sem er ekkert sjálfgefið að vita þegar þú ert að kaupa, hvort sem það er í fyrsta skipti eða ekki. Ég byrja á verðinu: ásett verð er ekki heilagt. Eignir sem eru aðeins of hátt verðlagðar eða hafa verið lengi á sölu fá oft fáa skoðendur og engin tilboð, og þá er seljandinn mögulega sveigjanlegri. Á Fastinn geturðu séð hvenær eign fór fyrst á sölu og hvort hún hafi lækkað í verði, því fasteignasalar setja eignir oft inn aftur og aftur.https://iframe.mediadelivery.net/embed/760746/b29a6084-d4e8-4a31-9a88-1c1c1b94145016132026-09-23yesnoBaldur Jezorski