Kaupandi á alltaf að gæta sín

Updated: Dec 2, 2019



Þrjú mikilvæg atriði fyrir kaupanda til að hafa í huga við íbúðarkaup:


1. Kauptilboð

Kauptilboð er skuldbindandi fyrir tilboðsgjafa til loka þess frests sem settur er nema því sé hafnað innan tilboðsfrestsins. Með höfnun tilboðs fellur það niður og er tilboðsgjafi þá ekki lengur við það bundinn. Það er sömuleiðis höfnun á tilboði ef gagntilboð kemur fram innan tilboðsfrests. Ef kaupandi vill gera einhverja fyrirvara verða þeir að koma fram í tilboðinu. Getur sá aðili annars orðið bótaábyrgur hætti hann við án slíkra fyrirvara. Alls ekki gera tilboð í aðra fasteign á meðan tilboð í annarri eign er enn í gildi.


Samningur um kaup á fasteign er bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt, sbr. 7. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 (hér eftir fkpl.), enda felst í því gagnkvæm skuldbinding, annars vegar um greiðslu kaupverðs og hins vegar um afhendingu eignar.



2. Fylgifé fasteignar


Í 22. gr. laganna segir: Leiði annað ekki af kaupsamningi telst fasteign gölluð ef hún hefur ekki þann búnað eða réttindi sem segir í 23.–25. gr., enda hafi búnaðurinn eða réttindin verið fyrir hendi við skoðun, eða átt að fylgja samkvæmt lögum, kaupsamningi, öðrum gögnum eða venju.

  • Í 24. gr. segir m.a.: Til fylgifjár íbúðarhúsnæðis teljast varanlegar innréttingar og búnaður sem annaðhvort er skeytt varanlega við fasteignina eða er sérstaklega sniðinn að henni. -lagnir  -rafmagn -leiðslur -loftnet -föst gólfefni -bað- og eldhúsinnréttingar -tæki og vélar sem eru sérstaklega felld inn í innréttingarnar og verða hluti af þeim og aðra innbyggða hluta. 


3. Skoðaðu eignina vel


Í 29. gr. fkpl. kemur fram að á kaupanda hvíli alltaf ákveðin aðgæsluskylda og getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann vissi eða mátti vita um í upphafi. Mikilvægt er því að bæði skoða eignina vel og þau gögn sem liggja til grundvallar kaupum.


Prentaðu út og taktu með þér þennan tékklista fyrir skoðun. Smelltu hér.


Skv. 18. gr. fkpl. telst fasteign ekki gölluð nema gallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Af dómaframkvæmd má ráða að galli þurfi að rýra verðmæti fasteignar um rúmlega 10% til þess að geta talist galli. Þessi þröskuldur á ekki við ef:

  • Ef seljandi hefur sýnt af sér saknæma háttsemi

  • Ef fasteign er ný

Gera verður greinarmun á göllum annars vegar og öðrum annmörkun (ágöllum) á fasteign hins vegar. Margs konar annmarkar geta því verið á fasteign sem falla utan hinu svokallaða gallahugtaki.


Hinar almennu kröfur sem kaupandi má gera til:

  • ástands fasteignar - eru háðar aldri, gerð og útliti.

  • til eiginleika fasteignar (efni, einangrun, þerrilögn og byggingu) - miðast almennt við reglur sem giltu á byggingartíma.


Í 38. gr. fkpl. kemur fram að eftir að seljandi er búin að afhenda eignina skal kaupandi, svo sem fljótt verða má, skoða eignina á þann hátt sem góð venja er. Áhrifin geta verið þau að ef kaupandi tilkynnir ekki um galla fyrr en löngu síðar sé hugsanlegar kröfur glataðar vegna tómlætis.



Það er því gríðarlega mikilvægt að skoða eignina vel og það sem á að fylgja fasteigninni við afhendingu eignar. Spurðu seljanda ítarlegar spurningar um meðal annars ástand, búnað og innréttingu eignarinnar. Ef það eru sjáanlegar skemmdir við skoðun, ummerki um leka, raka, myglu eða annað, þá getur verið of seint í rassinn gripið að ætla bera fyrir sig slík atriði síðar sem galla sem hefði mátt sjá við skoðun.


450 Fasteignasala ehf. - Sundagarðar 2, 104 Reykjavík - Sími 450 0000 - kt. 620900-2490

Senda fyrirspurn