Fasteignaverð á Seltjarnarnesi

Miðgildi fermetraverðs í fjölbýli síðustu 12 mánuði er 911.784 kr./m² (59 sölur) og 887.012 kr./m² í sérbýli (27 sölur). Miðgildi kaupverðs síðustu 12 mánuði er 97 m.kr. Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 22.10.2026).

Miðgildi fermetraverðs fjölbýlis síðustu 12 mánuði er 1,9 % hærra en 12 mánuðina þar á undan, og sérbýli 8 % hærra. Á fimm árum hefur fermetraverð fjölbýlis hækkað um 58 %. Leiðrétt fyrir vísitölu íbúðaverðs HMS er breytingin +5 %, sem þýðir að svæðið hefur hækkað meira en markaðurinn í heild.

Miðgildi kaupverðs síðustu 12 mánuði er 97 m.kr. og miðgildi stærðar 113,6 m². Minni íbúðir (50–70 m²) seldust á 54,5 m.kr. að miðgildi og þær stærstu (160+ m²) á 140 m.kr. Verðið ræðst mest af stærð, ástandi og byggingarári.

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð á Seltjarnarnesi er 54,5 m.kr. síðustu 24 mánuði (21 sölur). Helmingur seldist á bilinu 52 m.kr. – 59 m.kr., sem gerir um 925.645 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 22.10.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð á Seltjarnarnesi er 74,9 m.kr. síðustu 24 mánuði (29 sölur). Helmingur seldist á bilinu 67,5 m.kr. – 82 m.kr., sem gerir um 963.145 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 22.10.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð á Seltjarnarnesi er 91 m.kr. síðustu 24 mánuði (51 sölur). Helmingur seldist á bilinu 79,5 m.kr. – 107,8 m.kr., sem gerir um 882.621 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 22.10.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð á Seltjarnarnesi er 118 m.kr. síðustu 24 mánuði (32 sölur). Helmingur seldist á bilinu 98,4 m.kr. – 139,1 m.kr., sem gerir um 847.629 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 22.10.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð á Seltjarnarnesi er 140 m.kr. síðustu 24 mánuði (13 sölur). Helmingur seldist á bilinu 130,5 m.kr. – 194,9 m.kr., sem gerir um 797.190 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 22.10.2026).

Miðgildi kaupverðs á sérbýli af þessari stærð á Seltjarnarnesi er 173,5 m.kr. síðustu 24 mánuði (52 sölur). Helmingur seldist á bilinu 164,9 m.kr. – 191,3 m.kr., sem gerir um 847.786 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 22.10.2026).

Baldur Jezorski fasteignasali selur fasteignir á Seltjarnarnesi og býður frítt verðmat. Sími 450-0000, netfang baldur@450.is eða 450.is/verdmat. Baldur er löggiltur fasteignasali með yfir tíu ára reynslu á höfuðborgarsvæðinu og fylgist daglega með sölum á Seltjarnarnesi í kaupskrá HMS.

Þú getur fengið rafrænt verðmat strax á 450.is með því að leita að heimilisfangi. Þá sérðu líklegt markaðsvirði, núvirði miðað við síðustu sölu og sambærilegar sölur í hverfinu. Fyrir nákvæmara mat, sem tekur mið af ástandi og eiginleikum eignarinnar, býður Baldur Jezorski frítt verðmat fasteignasala með heimsókn: 450.is/verdmat eða sími 450-0000. Það er mælt með því ef þú ert að hugsa um að selja.

Að meðaltali 7 íbúðir og hús seljast á mánuði síðustu 12 mánuði (86 samningar alls). Í síðasta mánuði voru þeir 5 á móti 6 í sama mánuði í fyrra. Nýjustu mánuðir eru þó aldrei fullskráðir því þinglýsing tekur að jafnaði eina til þrjár vikur.

Eignir seldust að miðgildi 6 % yfir fasteignamati og 72 % sala voru yfir fasteignamati (79 sölur eldri eigna síðustu 12 mánuði, nýbyggingar undanskildar). Fasteignamat er opinbert reiknað mat á grófu markaðsverði en segir ekki alltaf til um rétt markaðsvirði; fasteignamat getur verið bæði of hátt og of lágt.

Miðgildi stærðar seldra eigna er 113,6 m² og miðgildi byggingarárs 1982. 69 % sala eru fjölbýli og 31 % sérbýli. Nýbyggingar eru 8 % sala síðustu 12 mánuði.

Fermetraverð fjölbýlis á Seltjarnarnesi er 10 % hærra en í Reykjavík, 17 % hærra en í Hafnarfirði, 13 % hærra en í Kópavogi, 2 % hærra en í Garðabæ (miðgildi síðustu 12 mánuði). Verð innan hvers sveitarfélags er þó mjög misjafnt eftir hverfum, sjá hverfatöfluna hér að ofan.

Hæsta miðgildi fermetraverðs í fjölbýli síðustu 12 mánuði er í Seltjarnarnes – miðbær og eldri hverfi (948.905 kr./m²) og lægst í Brautir (942.333 kr./m²). Munurinn er 1 %. Aðeins hverfi með 15 eða fleiri sölur eru borin saman.

Flestar sölur síðustu 12 mánuði voru í Brautir (42), Seltjarnarnes – miðbær og eldri hverfi (31), Eiðstorg (13). Fjöldi sala segir bæði til um stærð hverfis og hversu hreyfanlegur markaðurinn þar er.

Miðað við miðgildi kaupverðs á Seltjarnarnesi (97 m.kr.) þyrfti um 19,4 m.kr. í útborgun við 80 % hámarkslánshlutfall, eða um 14,6 m.kr. ef þú ert að kaupa þína fyrstu eign og nýtir hærra lánshlutfall. Til viðbótar koma kaupkostnaður eins og stimpilgjald og lántökugjöld. Skilyrði lánveitenda og reglur um greiðslumat breytast, svo farðu yfir stöðuna með þínum banka, og skoðaðu námskeiðið fyrir kaupendur á 450.is/kaupandi.

Það fer eftir aðstæðum hvers og eins og þetta er ekki fjárfestingarráðgjöf. Staðreyndirnar: fermetraverð fjölbýlis á Seltjarnarnesi hefur breyst um +1,9 % síðustu 12 mánuði og +58 % á fimm árum, sem er +5 % umfram almenna þróun íbúðaverðs á landinu. Eignir seljast að miðgildi 6 % yfir fasteignamati. Söguleg þróun er engin trygging fyrir framtíðinni.

Neðst á þessari síðu er leit í öllum þinglýstum kaupsamningum á Seltjarnarnesi frá 2006: kaupverð, fermetraverð, stærð, byggingarár og núvirði hverrar sölu. Þú getur líka leitað að einstöku heimilisfangi á 450.is og séð söluferil þeirrar eignar og líklegt markaðsvirði í dag.

Allar tölur byggja á þinglýstum kaupsamningum úr kaupskrá HMS og uppfærast tvisvar á dag. Notuð eru miðgildi (helmingur sala dýrari, helmingur ódýrari) svo stakar sölur skekki ekki myndina; ónothæfir samningar (t.d. milli skyldra aðila) og augljósar villur eru undanskilin. Hverfi fylgja opinberum matssvæðum HMS. Núvirði er reiknað með vísitölu íbúðaverðs HMS. Verðmatslíkanið á eignasíðum er bakprófað á 25 þúsund endursölum áranna 2022 til 2026 (miðgildi skekkju um 5 %). Tölurnar koma ekki í stað verðmats löggilts fasteignasala.