Að selja fasteign: svona virkar ferlið
Sala á fasteign tekur oftast 4 til 8 vikur frá verðmati til kaupsamnings. Hér er ferlið skref fyrir skref, hvað það kostar og hvað ræður verðinu, frá Baldri Jezorski, löggiltum fasteignasala í Hafnarfirði. Verðmat fasteignasala er frítt og svarið kemur innan 24 klukkustunda.
Námskeið fyrir seljendur væntanlegt
Hvað getur þú gert til að fá hærra verð fyrir eignina þína, og hvernig er best að markaðssetja hana? Baldur tekur upp frítt námskeið fyrir seljendur. Skráðu netfangið og þú færð að vita um leið og fyrstu þættirnir koma.
Á meðan: námskeið fyrir kaupendur er komið í loftið.
Hvenær er rétti tíminn til að selja?
Árstíðir skipta litlu máli á íslenskum fasteignamarkaði. Eftirspurnin ræðst af vöxtum, lánakjörum, framboði og fréttum, ekki mánuðinum á dagatalinu. Tvö stutt tímabil detta þó alveg niður: vikurnar fyrir verslunarmannahelgi og dagarnir milli jóla og nýárs. Að öðru leyti er rétti tíminn til að selja sá tími sem hentar þér, hvort sem þú ert að stækka við þig, minnka eða flytja. Það sem ræður úrslitum er ekki hvenær eignin fer í sölu heldur hvernig hún er verðlögð og kynnt fyrstu dagana.
Síðustu 30 daga hafa 619 kaupsamningar um íbúðir verið þinglýstir á landinu, 20 % færri en á sama tíma í fyrra, og íbúðaverð hefur hækkað um 1,8 % á einu ári samkvæmt vísitölu HMS.
Nýjustu tölur úr kaupskrá HMS um fjölda kaupsamninga, verðþróun og stöðuna í hverju sveitarfélagi eru uppfærðar daglega á síðunni Markaðurinn. Nánar: Á hvaða árstíma er best að selja fasteign?
Verðmat: hvað er eignin þín virði?
Verðmat fasteignasala er fyrsta skrefið og það er frítt og án skuldbindingar. Baldur skoðar eignina, eða hringir ef það hentar betur, ber hana saman við nýjustu sölur í götunni og hverfinu úr kaupskrá HMS og metur ástand, skipulag og það sem er í gangi á markaðnum núna. Svarið kemur innan 24 klukkustunda sem skriflegt mat með verðbili og rökstuðningi, svo þú sérð hvað liggur að baki tölunni. Verðmatið skuldbindur þig ekki til að selja og margir nota það einfaldlega til að vita hvar þeir standa.
Viltu fyrst grófa hugmynd? Á eignasíðum 450.is (leitaðu að heimilisfangi í Verðsjá) er rafrænt verðmat sem byggir eingöngu á gögnum úr kaupskrá. Það gefur góða vísbendingu en kemur ekki í stað mats fasteignasala sem hefur séð eignina.
Undirbúningur eignarinnar
Besti undirbúningurinn er að byrja að flytja. Pakkaðu niður fötum, bókum og dóti sem þú þarft ekki næstu vikurnar; því minna sem er í rýminu, því stærra og bjartara virkar það og því auðveldara á kaupandinn með að sjá sjálfan sig þar. Þrífðu svo óvenju vel, sérstaklega gler og glugga, og náðu rykinu af rofum, listum og hillum. Litlu atriðin skila mestu: gólflistar þar sem þá vantar, blettað í skemmdir á hornum og veggjum, slitnir rofar og tenglar endurnýjaðir og málað þar sem mikið sér á.
Stórar framkvæmdir rétt fyrir sölu borga sig sjaldnast. Nýtt eldhús eða baðherbergi skilar sér yfirleitt ekki í söluverðinu og kaupendur vilja oft velja sjálfir. Metnaðurinn er líka kominn í flutninginn, ekki í eignina sem verið er að selja. Nánar: Hvernig undirbý ég íbúðina fyrir sölu? og Hvaða framkvæmdir borga sig ekki fyrir sölu?
Markaðssetning: fleiri sjá, fleiri bjóða
Verðið sem fæst ræðst af því hve margir sjá eignina fyrstu dagana í sölu. Fagljósmyndir eru grunnurinn, en stærsti munurinn liggur í keyptum auglýsingum á samfélagsmiðlum. Hefðbundin skráning á fasteignavef gefur yfirleitt 200–300 flettingar; með keyptum auglýsingum á Facebook og Instagram fara þær í 2.000–4.000. Fleiri áhorfendur þýða fleiri skoðanir, fleiri tilboð og betri samningsstöðu fyrir seljandann.
Eignir sem Baldur seldi 2023–2025 seldust að meðaltali 2,4 % hærra en sambærilegar eignir í sama hverfi. Samanburðurinn er við miðgildi fermetraverðs í sama matssvæði og sama mánuði úr kaupskrá HMS; aðferðinni er lýst á síðunni Um gögnin. Meðalsölutími eigna sem Baldur seldi árið 2025 var 22 dagar, á meðan meðalsölutími á markaðnum var nær þremur mánuðum. Nánar: Hvernig fæ ég hærra verð fyrir eignina mína?
Tilboð, gagntilboð og kaupsamningur
Kauptilboð verður bindandi þegar bæði kaupandi og seljandi hafa skrifað undir það. Frá þeirri stundu getur hvorugur hætt við nema fyrirvari í tilboðinu heimili það, til dæmis fyrirvari um fjármögnun eða um sölu á eign kaupandans. Þú getur svarað tilboði á þrjá vegu: samþykkt það, hafnað því eða gert gagntilboð. Gagntilboð fellir upphaflega tilboðið úr gildi og bindur þig ef kaupandinn samþykkir það.
Eftir samþykkt tilboð sækir kaupandinn um lánið fyrir alvöru og hefur yfirleitt 2–4 vikur til þess; á meðan er eignin í reynd úr sölu. Þá er kaupsamningur undirritaður hjá fasteignasalanum og fyrsta greiðsla innt af hendi. Afhending fer fram á umsömdum degi og afsal er gefið út þegar kaupandinn hefur greitt að fullu og áhvílandi lánum seljanda hefur verið aflýst. Afsalinu er þinglýst hjá sýslumanni og þá fyrst er kaupandinn fullgildur eigandi.
Hvað kostar að selja?
Söluþóknun er umsemjanleg og yfirleitt 1,5–1,95 % af söluverði auk 24 % virðisaukaskatts. Við það bætist umsýslugjald, 80.600 kr., sem nær yfir skjalagerð, gagnaöflun og þinglýsingu. Taflan sýnir heildarkostnað við sölu á algengum söluverðum, með vsk. og umsýslugjaldi.
| Söluverð | 1,5 % þóknun | 1,95 % þóknun |
|---|---|---|
| 60 m.kr. | 1.196.600 kr.1,99 % af söluverði | 1.531.400 kr.2,55 % af söluverði |
| 80 m.kr. | 1.568.600 kr.1,96 % af söluverði | 2.015.000 kr.2,52 % af söluverði |
| 100 m.kr. | 1.940.600 kr.1,94 % af söluverði | 2.498.600 kr.2,50 % af söluverði |
Lægsta þóknunin er sjaldnast ódýrust þegar upp er staðið: það sem sparast í prósentum getur tapast margfalt í söluverði ef kynningin er rýrari á móti. Reiknaðu þitt dæmi í reiknivélinni fyrir sölukostnað eða lestu nánar: Hvað kostar að selja fasteign á Íslandi?.
Selja fyrst eða kaupa fyrst?
Á markaði með miklu framboði og löngum sölutíma borgar sig oftast að selja fyrst. Þá getur þú boðið í næstu eign án fyrirvara um sölu, og fyrirvaralaust tilboð vegur mun þyngra en tilboð þeirra sem enn eiga eftir að selja. Bilið milli sölu og kaupa þarf sjaldnast að brúa með láni: kaupsamningunum er raðað þannig að eignin sem þú selur fer fyrst í kaupsamning og greiðslur og afhendingardagar eru stilltir saman. Snúist markaðurinn við, með litlu framboði og hröðum sölum, getur hentað betur að tryggja sér eign fyrst með fyrirvara um sölu.
Algengar spurningar seljenda
Hvað kostar að selja fasteign?
Söluþóknun er yfirleitt 1,5–1,95 % af söluverði auk 24 % vsk., og við bætist umsýslugjald, 80.600 kr. Sala á 80 m.kr. íbúð með 1,5 % þóknun kostar því 1.568.600 kr., eða 1,96 % af söluverði. Þóknunin er umsemjanleg og fer meðal annars eftir eigninni og því hvað er innifalið. Nákvæmt dæmi fyrir þína eign fæst í reiknivélinni fyrir sölukostnað.
Hversu langan tíma tekur að selja íbúð?
Meðalsölutími á íslenskum markaði er um þrír mánuðir. Eign í góðu ástandi, rétt verðlögð og vel kynnt á samfélagsmiðlum selst hins vegar oftast á 2–4 vikum; meðalsölutími eigna sem Baldur seldi árið 2025 var 22 dagar. Munurinn liggur í ástandi eignarinnar og því hve margir sjá hana fyrstu dagana í sölu, ekki í heppni.
Er söluþóknun samningsatriði?
Já. Söluþóknun er ekki lögbundin og hver fasteignasali setur sín kjör, svo yfirleitt er svigrúm til að semja. Það fer eftir stærð eignar, staðsetningu og hve söluvænleg hún er. Berðu saman heildarkostnað í krónum með vsk. og umsýslugjaldi og spurðu hvað er innifalið. Lægsta þóknunin er sjaldnast ódýrust þegar upp er staðið.
Hvað er innifalið í söluþóknun?
Yfirleitt ljósmyndun, skráning á fasteignavefi, auglýsingagerð, kynningarefni, opin hús, tilboðsgerð, skjalagerð og öll vinna fasteignasalans frá verðmati til afsals. Það sem er oft ekki innifalið er beinn kostnaður við keyptar auglýsingar á Facebook og Instagram. Sá kostnaður er valkvæður en skilar að jafnaði margfalt fleiri flettingum og hærra söluverði.
Hvað er einkasölusamningur?
Einkasölusamningur felur einum fasteignasala eignina til sölumeðferðar og seljandinn skuldbindur sig til að bjóða hana ekki til sölu hjá öðrum á meðan samningurinn gildir. Í almennri sölu getur eignin verið hjá fleiri en einum. Í einkasölu heldur einn aðili utan um alla þræði, kynningu, sýningar og tilboð, og ber ábyrgð á niðurstöðunni.
Á ég að selja fyrst eða kaupa fyrst?
Þegar framboð er mikið og sölutími langur borgar sig oftast að selja fyrst. Þá býður þú í næstu eign án fyrirvara um sölu og tilboðið vegur mun þyngra en tilboð með slíkum fyrirvara. Kaupsamningum er svo raðað þannig að greiðslur og afhending haldist í hendur. Snúist markaðurinn við getur hentað betur að tryggja sér eign fyrst.
Borgar sig að mála fyrir sölu?
Já, ef mikið sér á veggjum. Séu veggirnir í góðu standi nægir yfirleitt að bletta í skemmdir í stað þess að mála allt. Málning er ein af fáum aðgerðum fyrir sölu þar sem kostnaðurinn liggur mest í vinnu og tíma frekar en efni, og skilar sér því oftar en flestar aðrar framkvæmdir. Ljósir og hlutlausir litir henta best.
Hvað þarf að laga áður en eign er sett í sölu?
Oftast litlu atriðin, ekki stórar framkvæmdir. Þrífðu gler og glugga mjög vel, alla eignina ótrúlega vel og náðu rykinu af rofum, listum og hillum. Settu gólflista þar sem þá vantar, blettaðu í skemmdir á hornum og veggjum og endurnýjaðu slitna rofa og tengla. Sé sameign í slæmu ástandi getur jafnvel borgað sig að laga hana.
Þarf ég að gefa upp galla þegar ég sel?
Já. Seljanda ber að upplýsa um galla sem hann veit af eða hefði mátt vita af. Fasteign telst gölluð ef slíkar upplýsingar vantaði og það hafði áhrif á kaupin; í notaðri eign þarf gallinn auk þess að rýra verðmæti hennar svo nokkru nemi, oft miðað við um 10 % af kaupverði. Það borgar sig alltaf að segja frá.
Hvaða gögn þarf ég að útvega?
Fasteignasalinn sækir nær öll gögn: þinglýsingarvottorð, veðbókarvottorð, fasteignamat, eignaskiptayfirlýsingu, teikningar og upplýsingar um áhvílandi lán. Það eina sem seljandi þarf yfirleitt sjálfur að útvega er yfirlýsing húsfélags um stöðu hússjóðs og fyrirhugaðar framkvæmdir. Hana fær hann hjá formanni, gjaldkera eða rekstrarfélagi húsfélagsins, oftast á formi sem fasteignasalinn sendir.
Hvernig svara ég lágu tilboði?
Þú hefur þrjá kosti: að láta tilboðið renna út án svars, að hafna því formlega eða að gera gagntilboð. Gagntilboð er oftast besta leiðin, því lágt tilboð er samt sem áður merki um áhuga. Athugaðu að um leið og gagntilboð er gert fellur upphaflega tilboðið niður og þú ert bundin gagntilboðinu ef kaupandinn samþykkir það.
Hvað geri ég ef eignin selst ekki?
Greindu ástæðuna með fasteignasalanum í stað þess að bíða og vona. Hún er nær alltaf ein af þremur: verðið er of hátt, eignin þarf lagfæringu eða hún hefur ekki verið kynnt nógu vel. Oft skilar mestu að setja eignina í almennilega kynningu með myndbandi og keyptum auglýsingum. Það versta er að láta hana hanga óbreytta án fyrirspurna.
Greinar fyrir seljendur
Stuttar greinar með beinum svörum við því sem seljendur spyrja oftast um, eftir stigum söluferlisins. Fleiri greinar bætast við á þriggja daga fresti.
Undirbúningur og verð
- Hvernig fæ ég hærra verð fyrir eignina mína?
- Hvernig get ég aukið söluvirði eignarinnar minnar?
- Hversu langan tíma tekur að selja íbúð?
- Á hvaða árstíma er best að selja fasteign?
- Hvernig undirbý ég íbúðina fyrir sölu?
- Borgar sig að mála fyrir sölu?
- Borgar sig að endurnýja eldhúsið fyrir sölu?
- Hvaða framkvæmdir skila mestu við sölu?
- Hvaða framkvæmdir borga sig ekki fyrir sölu?
- Hvað er home staging og virkar það á Íslandi?
- Hversu miklu máli skipta ljósmyndir við sölu fasteignar?
- Á ég að nota drónamyndir við sölu fasteignar?
- Skiptir myndband máli þegar eign er seld?
- Hvernig verðlegg ég eignina mína rétt?
- Hvað gerist ef ég verðlegg eignina of hátt?
- Á ég að setja eignina í sölu án ásetts verðs?
Fasteignasalinn og kostnaður
Skjöl og skyldur
Selja og kaupa
Frítt verðmat fasteignasala
Sendu heimilisfangið og Baldur hefur samband innan 24 klukkustunda með verðmat á eigninni, frítt og án skuldbindingar. Matið byggir á nýjustu sölum í götunni og hverfinu úr kaupskrá HMS, ástandi eignarinnar og því sem er í gangi á markaðnum núna.