Sjáland – fasteignaverð og seldar eignir

Miðgildi fermetraverðs í fjölbýli síðustu 12 mánuði er 866.107 kr./m² (32 sölur). Miðgildi kaupverðs er 101,4 m.kr. Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 20.09.2026).

Miðgildi fermetraverðs fjölbýlis síðustu 12 mánuði er 1,9 % lægra en 12 mánuðina þar á undan. Á fimm árum hefur fermetraverð fjölbýlis hækkað um 48 %. Leiðrétt fyrir vísitölu íbúðaverðs HMS er breytingin -2 %, sem þýðir að hverfið hefur hækkað minna en markaðurinn í heild.

Miðgildi kaupverðs síðustu 12 mánuði er 101,4 m.kr. og miðgildi stærðar 119 m². . Verðið ræðst mest af stærð, ástandi og byggingarári.

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Sjálandi er 73,5 m.kr. síðustu 24 mánuði (8 sölur). Helmingur seldist á bilinu 69,9 m.kr. – 78,3 m.kr., sem gerir um 917.783 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 20.09.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Sjálandi er 97,8 m.kr. síðustu 24 mánuði (42 sölur). Helmingur seldist á bilinu 90 m.kr. – 104 m.kr., sem gerir um 877.317 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 20.09.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Sjálandi er 116,5 m.kr. síðustu 24 mánuði (24 sölur). Helmingur seldist á bilinu 103,4 m.kr. – 125,2 m.kr., sem gerir um 860.512 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 20.09.2026).

Baldur Jezorski fasteignasali selur fasteignir í Sjálandi og býður frítt verðmat. Sími 450-0000, netfang baldur@450.is eða 450.is/verdmat. Baldur er löggiltur fasteignasali með yfir tíu ára reynslu á höfuðborgarsvæðinu, þar á meðal í Sjálandi í Garðabæ.

Þú getur fengið tölvureiknað verðmat strax á 450.is með því að leita að heimilisfangi. Þá sérðu líklegt markaðsvirði, núvirði miðað við síðustu sölu og sambærilegar sölur í hverfinu. Fyrir nákvæmara mat, sem tekur mið af ástandi og eiginleikum eignarinnar, býður Baldur Jezorski fasteignasali frítt verðmat með heimsókn: 450.is/verdmat eða sími 450-0000. Það er mælt með því ef þú ert að hugsa um að selja.

Að meðaltali 3 íbúðir og hús seljast á mánuði síðustu 12 mánuði (32 samningar alls). Í síðasta mánuði voru þeir 4 á móti 5 í sama mánuði í fyrra. Nýjustu mánuðir eru þó aldrei fullskráðir því þinglýsing tekur að jafnaði eina til þrjár vikur.

Eignir seldust að miðgildi 2 % yfir fasteignamati og 75 % sala voru yfir fasteignamati (32 sölur eldri eigna síðustu 12 mánuði, nýbyggingar undanskildar). Fasteignamat er opinbert reiknað mat á grófu markaðsverði en segir ekki alltaf til um rétt markaðsvirði; fasteignamat getur verið bæði of hátt og of lágt.

Miðgildi stærðar seldra eigna er 119 m² og miðgildi byggingarárs 2006. 100 % sala eru fjölbýli og 0 % sérbýli.

Fermetraverð fjölbýlis í Sjálandi er 866.107 kr./m² á móti 884.806 kr./m² í Garðabæ í heild, sem er 2 % lægra. Munurinn skýrist einkum af staðsetningu, aldri húsnæðis og hlutfalli nýbygginga.

Síðustu 12 mánuði seldust flestar eignir við Langalína (10), Strandvegur (10), Strikið (7), 17. Júnítorg (2), Norðurbrú (2). Þú getur smellt á götu í töflunni hér að ofan til að sjá allar sölur við hana frá 2006.

Dýrasta þinglýsta salan í Sjálandi á þessu ári er Langalína 2 á 164 m.kr. (169,2 m²). Listinn yfir allar sölur er neðst á síðunni.

Samkvæmt fasteignamati HMS fyrir 2027 breytist mat fjölbýlis um +0,2 % og mat sérbýlis um +1,1 % á þessu matssvæði. Reiknað matsverð HMS á fermetra er 856.000 kr. fyrir fjölbýli. Fasteignamat er ekki það sama og markaðsverð, sjá hlutfallið hér að ofan.

Miðað við miðgildi kaupverðs í Sjálandi (101,4 m.kr.) þyrfti um 20,3 m.kr. í útborgun við 80 % hámarkslánshlutfall, eða um 15,2 m.kr. ef þú ert að kaupa þína fyrstu eign og nýtir hærra lánshlutfall. Til viðbótar koma kaupkostnaður eins og stimpilgjald og lántökugjöld. Skilyrði lánveitenda og reglur um greiðslumat breytast, svo farðu yfir stöðuna með þínum banka, og skoðaðu námskeiðið fyrir kaupendur á 450.is/kaupandi.

Það fer eftir aðstæðum hvers og eins og þetta er ekki fjárfestingarráðgjöf. Staðreyndirnar: fermetraverð fjölbýlis í Sjálandi hefur breyst um -1,9 % síðustu 12 mánuði og +48 % á fimm árum, sem er -2 % umfram almenna þróun íbúðaverðs á landinu. Eignir seljast að miðgildi 2 % yfir fasteignamati. Söguleg þróun er engin trygging fyrir framtíðinni.

Neðst á þessari síðu er leit í öllum þinglýstum kaupsamningum í Sjálandi frá 2006: kaupverð, fermetraverð, stærð, byggingarár og núvirði hverrar sölu. Þú getur líka leitað að einstöku heimilisfangi á 450.is og séð söluferil þeirrar eignar og líklegt markaðsvirði í dag.

Allar tölur byggja á þinglýstum kaupsamningum úr kaupskrá HMS og uppfærast tvisvar á dag. Notuð eru miðgildi (helmingur sala dýrari, helmingur ódýrari) svo stakar sölur skekki ekki myndina; ónothæfir samningar (t.d. milli skyldra aðila) og augljósar villur eru undanskilin. Hverfi fylgja opinberum matssvæðum HMS. Núvirði er reiknað með vísitölu íbúðaverðs HMS. Verðmatslíkanið á eignasíðum er bakprófað á 25 þúsund endursölum áranna 2022 til 2026 (miðgildi skekkju um 5 %). Tölurnar koma ekki í stað verðmats löggilts fasteignasala.