Í nóvember hafa 0 kaupsamningar um íbúðir verið þinglýstir á landinu, 100 % færri en á sama tíma í fyrra. Íbúðaverð hefur hækkað um 1,8 % á einu ári samkvæmt vísitölu HMS.
Síðustu tvær vikur staðfesta myndina frá sumrinu: salan dregst saman en verðið stendur. Í september hafa 476 kaupsamningar um íbúðir verið þinglýstir á landinu, um 20 % færri en á sama degi í fyrra, og ágúst stefnir í um 794 samninga, fæsta ágúst síðan 2023. Á höfuðborgarsvæðinu er samdrátturinn minni.
Verðið gefur samt ekki eftir. Vísitala íbúðaverðs HMS er 2,3 % hærri en fyrir ári og miðgildi fermetraverðs fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu 821 þús. kr., +2,9 % á 12 mánuðum. Sérbýli hækkar hraðar, +5,1 %.
Það sem ég horfi mest á er samanburðurinn við fasteignamat: 65 % eldri eigna seljast yfir mati á þessum ársfjórðungi, voru 90 % í fyrra. Ég tel að þetta sé markaður þar sem rétt verð í upphafi ræður því hvort eign selst á sex vikum eða sex mánuðum.
743 samningar eru komnir í kaupskrá fyrir október og líklega verða þeir um 937 þegar allt er þinglýst, á móti 1.123 í október 2025. Fæsti október síðan 2022.
Fermetraverð sérbýlis er +5,7 % á 12 mánuðum en fjölbýlis +2,7 %. Vísitala HMS segir sömu sögu: sérbýli +1,9 %, fjölbýli +2,1 % á einu ári.
Miðgildi fermetraverðs í fjölbýli frá því fyrir 1940 er 922.802 kr./m² á höfuðborgarsvæðinu síðustu 12 mánuði, en 897.833 kr./m² í íbúðum byggðum 2023 eða síðar. Ódýrustu fermetrarnir eru í húsum frá 1960–79 (739.352 kr./m²).
Nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu seljast nú 12,6 % dýrar á fermetra en eldri íbúðir, samanborið við 18,3 % fyrir þremur árum. Nýbyggingar eru 19 % af sölum fjölbýlis síðustu 12 mánuði.
Fermetraverð fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu er 822 þús. kr., +2,7 % á 12 mánuðum; á landsbyggðinni 636 þús. kr. (+3,6 %). Sérbýli á höfuðborgarsvæðinu 763 þús. kr. (+5,7 %).
Miðgildi fermetraverðs í þriggja mánaða glugga. Núvirt með vísitölu íbúðaverðs HMS. Byggir á upplýsingum frá HMS.
Miðgildi fermetraverðs síðustu 12 mánuði og breyting á móti 12 mánuðunum þar á undan. Í línuritinu er hver mánuður þriggja mánaða gluggi; „Núvirt“ færir eldri sölur til dagsins í dag með vísitölu HMS.
Í október hafa 743 samningar verið skráðir og líklega verða þeir um 937 þegar allt er komið, 17 % færri en í október 2025 og fæstir í október síðan 2022. Allir mánuðir ársins eru undir 2025.
Kaupsamningar berast kaupskrá HMS eftir þinglýsingu, að miðgildi 7 dögum eftir undirritun, 90 % innan 19 daga. Um mánaðamót eru 70.3 % mánaðarins komin, viku síðar 88 %, eftir mánuð 96.9 % og eftir tvo mánuði 98.9 %. Þess vegna berum við nýjustu mánuði alltaf saman við sama dag í fyrra og áætlum lokatölu síðasta mánaðar út frá þessum ferli.
Fjöldatölur telja alla þinglýsta kaupsamninga um íbúðir og hús (líka þá sem HMS merkir ónothæfa í verðútreikningum, ~24 % síðustu 12 mánuði); verðtölur nota aðeins hreinar markaðssölur. Veltutölur telja hvert skjal einu sinni þótt það nái yfir margar íbúðir.
Flestar sölur síðustu 12 mánuði voru í Reykjavík (3.795); hæsta fermetraverð fjölbýlis er í Seltjarnarnes (905.784 kr./m²) og mesta hækkunin í Borgarbyggð (+23,5 %). Sveitarfélög með 30 eða fleiri sölur síðustu 12 mánuði; höfuðborgarsvæðið hefur eigin síður með hverfum.
| Sveitarfélag | Seldar 12 mán. | Fjölbýli kr./m² | 12 mán. | 5 ár | Sérbýli kr./m² | Miðgildi kaupverðs | Kaupverð / mat | Nýbyggingar | Fasteignamat 2027 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Reykjavíksíða með hverfum | 3.795-9 % as-of | 827.586 | +2,5 % | +48 % | 736.498 | 70 m.kr. | 1,02 | 13 % | +0,2 % |
| Hafnarfjörðursíða með hverfum | 986-14 % as-of | 779.425 | +2,0 % | +52 % | 715.981 | 72,4 m.kr. | 1,04 | 33 % | +3,3 % |
| Kópavogursíða með hverfum | 970-16 % as-of | 801.410 | +1,3 % | +42 % | 796.822 | 80,5 m.kr. | 1,03 | 9 % | -0,8 % |
| Reykjanesbær | 682+6 % as-of | 652.812 | +3,6 % | +78 % | 583.080 | 57 m.kr. | 1,02 | 27 % | +0,9 % |
| Garðabærsíða með hverfum | 653-12 % as-of | 889.290 | +3,9 % | +53 % | 856.403 | 92,9 m.kr. | 1,04 | 33 % | -0,7 % |
| Akureyri | 615-32 % as-of | 684.274 | +4,7 % | +72 % | 657.698 | 61 m.kr. | 1,08 | 12 % | +4,9 % |
| Árborg | 393-24 % as-of | 671.785 | +3,1 % | +52 % | 566.166 | 62,5 m.kr. | 0,98 | 30 % | +3,1 % |
| Mosfellsbærsíða með hverfum | 298-14 % as-of | 829.964 | +3,4 % | +51 % | 746.812 | 84,5 m.kr. | 1,05 | 17 % | +2,9 % |
| Akranes | 222-28 % as-of | 625.586 | +4,8 % | +58 % | 569.434 | 61 m.kr. | 1,04 | 11 % | +0,3 % |
| Fjarðabyggð | 144+11 % as-of | 397.196 | -10,3 % | +107 % | 338.505 | 41,2 m.kr. | 1,07 | 13 % | +10,0 % |
| Múlaþing | 138+27 % as-of | 533.688 | +7,0 % | +113 % | 450.770 | 52,5 m.kr. | 1,10 | 22 % | +7,6 % |
| Ölfus | 133+49 % as-of | 710.254 | +12,5 % | +108 % | 478.901 | 61,6 m.kr. | 1,01 | 60 % | – |
| Suðurnesjabær | 129+23 % as-of | – | – | – | 568.584 | 65 m.kr. | 1,04 | 34 % | – |
| Hveragerði | 129-2 % as-of | 710.491 | -2,2 % | +49 % | 568.737 | 64 m.kr. | 0,99 | 47 % | – |
| Vestmannaeyjar | 125-13 % as-of | 505.476 | +0,9 % | +86 % | 445.715 | 54,1 m.kr. | 1,18 | 7 % | +7,2 % |
| Seltjarnarnessíða með hverfum | 107-18 % as-of | 905.784 | +0,8 % | +57 % | 890.934 | 96 m.kr. | 1,05 | 8 % | +0,8 % |
| Ísafjörður | 107-4 % as-of | 434.343 | +9,3 % | +56 % | 322.906 | 41 m.kr. | 1,07 | 2 % | 0,0 % |
| Skagafjörður | 93+60 % as-of | – | – | – | 441.011 | 49 m.kr. | 1,01 | 1 % | -0,2 % |
| Borgarbyggð | 88-6 % as-of | 612.245 | +23,5 % | +123 % | 442.847 | 54 m.kr. | 1,09 | 22 % | +1,9 % |
| Vogar | 83+38 % as-of | 583.567 | -7,4 % | – | 555.973 | 67,5 m.kr. | 0,99 | 53 % | – |
| Bláskógabyggð | 77+157 % as-of | – | – | – | 481.121 | 49,8 m.kr. | 1,11 | 30 % | – |
| Húnabyggð | 46+109 % as-of | – | – | – | 325.559 | 46,5 m.kr. | 1,12 | 13 % | – |
| Fjallabyggð | 44+10 % as-of | – | – | – | – | 39,5 m.kr. | 1,07 | 0 % | – |
| Norðurþing | 41-7 % as-of | – | – | – | – | 42 m.kr. | 1,04 | 2 % | – |
| Hornafjörður | 39-41 % as-of | – | – | – | 390.860 | 50,3 m.kr. | 1,07 | 5 % | – |
| Hörgársveit | 330 % as-of | – | – | – | 715.249 | 73 m.kr. | – | 39 % | – |
| Rangárþing ytra | 32-9 % as-of | – | – | – | 520.869 | 55 m.kr. | 1,10 | 28 % | – |
| Rangárþing eystra | 30-19 % as-of | – | – | – | 448.136 | 54,3 m.kr. | 1,09 | 17 % | – |
Seldar = allir þinglýstir kaupsamningar um íbúðir og hús síðustu 12 mánuði; breytingin er á móti sama tímabili í fyrra eins og það var skráð á sama degi. Verð eru miðgildi hreinna sala (fjölbýli n ≥ 30, sérbýli n ≥ 15; breytingar þurfa n ≥ 15 í báðum tímabilum). Kaupverð/mat: eldri eignir, gildandi fasteignamat. Fasteignamat 2027: miðgildi breytingar á fyrirhuguðu mati eldri eigna í fjölbýli.
Sækja töfluna: CSV · JSON · Um gögnin og aðferðirnar (CC BY 4.0)
Fasteignamat er opinbert mat HMS á markaðsverði. Hlutfallið sýnir hvað markaðurinn greiðir umfram það. Á sama tíma í fyrra seldust 85 % eldri eigna yfir mati og miðgildið var 10,2 % yfir. Matið hækkaði meira um áramótin en verðið hefur gert síðan.
Hvað þýðir þetta fyrir þína eign? Frítt verðmat →Fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu, síðustu 12 mánuði. Helmingur íbúða seldist undir 71,5 m.kr.; fyrir 80 m.kr. fást 66 % þeirra.
Súlur: hlutfall sala á hverju verðbili · uppsafnað hlutfall undir efri mörkum · miðgildi stærðar og fjölda svefnherbergja á bilinu.
| Sveitarfélag | 1 svefnh. | 2 svefnh. | 3 svefnh. | 4+ svefnh. |
|---|---|---|---|---|
| Reykjavík | 57,7 m.kr.64 m² | 70,5 m.kr.89 m² | 82,9 m.kr.112 m² | 102,3 m.kr.145 m² |
| Kópavogur | 62 m.kr.68 m² | 75 m.kr.94 m² | 90 m.kr.119 m² | 102 m.kr.153 m² |
| Hafnarfjörður | 58 m.kr.67 m² | 68,5 m.kr.88 m² | 78,5 m.kr.111 m² | 91 m.kr.139 m² |
| Garðabær | 68 m.kr.72 m² | 86,9 m.kr.101 m² | 101,5 m.kr.121 m² | 125 m.kr.148 m² |
| Mosfellsbær | 58 m.kr.65 m² | 72 m.kr.88 m² | 88 m.kr.113 m² | – |
| Seltjarnarnes | 56,3 m.kr.78 m² | 89,6 m.kr.93 m² | – | – |
Miðgildi og 25.–75. hundraðsmark kaupverðs; fjöldi svefnherbergja samkvæmt fasteignaskrá (íbúð með 2 svefnherbergi er oftast kölluð „3ja herbergja“).
Íbúð sem kostaði 19,3 m.kr. árið 2006 kostaði 33 m.kr. fyrir tíu árum og kostar nú 71,5 m.kr. (miðgildi fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu). Frá 2001 hefur vísitala íbúðaverðs HMS hækkað um 114,7 % á hverju 10 ára tímabili að miðgildi, aldrei lækkað að nafnvirði.
Viðmið: vísitala íbúðaverðs HMS frá 2001
Hér er aðeins um að ræða uppreiknað líklegt virði eftir 10 ár. Nafnverð, verðbólga ekki dregin frá. Byggt á 309 tíu ára tímabilum í vísitölu íbúðaverðs HMS frá 2001 (eitt tímabil hefst í hverjum mánuði). Þetta er saga, ekki spá, og segir ekkert um einstakar eignir eða hverfi.
Breyting á miðgildi fermetraverðs síðustu 12 mánuði eftir matssvæðum HMS, nýbyggingar undanskildar (n ≥ 20 í báðum tímabilum, 84 svæði uppfylla skilyrðin). Mesta hækkun var í Sauðárkrókur (Skagafjörður) (+18,8 %) og mesta lækkun í Ægissíða og Hagar (-5,6 %).
Vísitala íbúðaverðs HMS hefur hækkað um 1,8 % á einu ári (september 2026); höfuðborgarsvæðið +2,1 % og landsbyggðin +1,1 %. Miðgildi fermetraverðs í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu síðustu 12 mánuði er 821.897 kr./m², +2,7 % miðað við 12 mánuðina þar á undan.
Árið 2025 voru 12.056 kaupsamningar um íbúðir og hús þinglýstir á landinu, um 1.005 á mánuði. Það sem af er 2026 eru þeir 8.692, -11 % miðað við sama tíma í fyrra. Flestir samningar eru gerðir á vorin og í desember; janúar er rólegastur.
Flestar sölur síðustu 12 mánuði voru í Reykjavík (3.795); hæsta fermetraverð fjölbýlis er í Seltjarnarnes (905.784 kr./m²) og mesta hækkunin í Borgarbyggð (+23,5 %). Sjá töfluna „Sveitarfélögin borin saman“ hér að ofan; höfuðborgarsvæðið hefur auk þess sérstakar síður fyrir hvert hverfi.
Á höfuðborgarsvæðinu seldust eldri eignir að miðgildi 3,0 % yfir fasteignamati á þessum ársfjórðungi og 67 % sala voru yfir mati (85 % á sama tíma í fyrra). Fasteignamat hækkar í janúar ár hvert og þá lækkar hlutfallið tímabundið.
Það fer eftir eigninni og hverfinu. Staðreyndirnar núna: verð hækkar um 1,8 % á ári, salan er 11 % minni en í fyrra og 67 % eldri eigna seljast yfir fasteignamati. Frítt verðmat frá Baldri segir þér hvað þín eign ætti að fara á í dag.
Enginn veit það, en sagan gefur viðmið: frá 2001 hefur vísitala íbúðaverðs hækkað um 114,7 % á hverju 10 ára tímabili að miðgildi (lægst 49,4 %, hæst 257,7 %), að nafnvirði. Íbúð sem kostaði 19,3 m.kr. árið 2006 kostaði 33 m.kr. fyrir tíu árum og kostar nú 71,5 m.kr. (miðgildi fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu). Reiknivélin hér að ofan sýnir bilið og má stilla á landsbyggðina og sérbýli; það er uppreiknað líklegt virði, ekki spá.
Allt er reiknað sjálfkrafa úr kaupskrá HMS (233.898 þinglýstir kaupsamningar frá 20.01.2006) og vísitölu íbúðaverðs. Verð eru miðgildi og samningar sem HMS telur ekki lýsa markaðsverði eru undanskildir í verðútreikningum. Kaupsamningar berast kaupskrá eftir þinglýsingu, að miðgildi 7 dögum eftir undirritun; um 70.3 % mánaðar eru komin um mánaðamót og 96.9 % mánuði síðar. Þess vegna berum við alltaf saman við sama dag í fyrra („as-of“) og áætlum lokatölu síðasta mánaðar.
Frítt verðmat frá löggiltum fasteignasala, byggt á sömu gögnum og þessi síða.
Fá frítt verðmatAllir þinglýstir kaupsamningar frá 2006. Leitaðu að götu eða heimilisfangi, eða veldu svæði.
| Fastanúmer | Pnr | Heimilisfang | Tegund | Byggt | Dags. | Stærð | Kaupverð | Fermetraverð | Núvirði | Rafrænt verðmat | Fastinn |
|---|
| Fastanúmer | Pnr | Heimilisfang | Tegund | Byggt | Dags. | Stærð | Kaupverð | Fermetraverð | Núvirði | Rafrænt verðmat | Fastinn |
|---|
Við notum vafrakökur til að mæla umferð og bæta vefinn. Þú ræður hvort mælingar eru virkar. Nánar