Allt sem þú þarft að vita áður en þú kaupir fasteign

Í þessum þætti renni ég hratt yfir allt kaupferlið: kauptilboð, kaupsamning og afsal, með dæmi um 62 milljóna króna eign með fasteignamat upp á 58 milljónir. Ég útskýri hvað fyrirvarar gera, hvað gerist ef seljandi hafnar tilboði, svarar því ekki innan frestsins eða gerir gagntilboð, og hvers vegna tilboðið þitt fellur þá niður. Ég minni líka á að kauptilboð er bindandi, svo þú átt ekki að bjóða í fleiri en eina eign í einu.

Svo fer ég yfir kostnaðinn. Það kostar ekkert að gera kauptilboð og kostnaðurinn fellur ekki til fyrr en í kaupsamningi. Þá greiðirðu þjónustugjald fasteignasalans, sem er yfirleitt 60–80 þúsund krónur og kemur fram í þjónustusamningnum, og stimpilgjald, sem er 0,4% af fasteignamati í fyrstu kaupum, ekki af kaupverði. Í dæminu verður þetta samtals rúmlega 300.000 kr. ofan á kaupverðið, og það þarftu að eiga til viðbótar við eigið fé.

Ég sýni hvernig greiðslur skiptast yfirleitt: stærstur hluti eigin fjár við kaupsamning og ein til tvær milljónir við afsal, sem er yfirleitt einum til tveimur mánuðum eftir afhendingu. Of há afsalsgreiðsla veikir tilboðið, því seljandi þarf oft peninginn til að kaupa næstu eign. Ef langt er í afhendingu skaltu biðja um að lánið greiðist við afhendingu en ekki við kaupsamning, annars byrjarðu að borga af láninu mörgum mánuðum áður en þú færð lyklana.

Að lokum tala ég um ásett verð, sem er ekki heilagt: það getur verið of hátt eða of lágt. Gott ráð er að spyrja fasteignasalann beint hvort verðið hafi komið frá seljandanum eða frá honum sjálfum, og fylgja eftir með því að spyrja hvað honum finnist um verðið. Svörin segja þér oft ansi mikið.

Helstu atriði

• Seljandi getur hafnað, látið frestinn renna út eða gert gagntilboð; í öllum tilvikum fellur tilboðið þitt niður.
• Kauptilboð er bindandi: ekki bjóða í fleiri en eina eign í einu.
• Enginn kostnaður fylgir kauptilboðinu sjálfu; þjónustugjald og stimpilgjald greiðast við kaupsamning.
• Stimpilgjald í fyrstu kaupum er 0,4% af fasteignamati, ekki kaupverði.
• Algeng skipting: ein til tvær milljónir við afsal, restin af eigin fé við kaupsamning.
• Ef langt er í afhendingu: láttu lánið greiðast við afhendingu, ekki við kaupsamning.

Þessi þáttur svarar

• Hvað kostar að gera kauptilboð í fasteign?
• Hvað gerist ef seljandi svarar ekki kauptilboði eða gerir gagntilboð?
• Hvernig er stimpilgjald reiknað í fyrstu kaupum?
• Hvað á afsalsgreiðslan að vera há?
• Má gera kauptilboð í fleiri en eina eign í einu?

▶ Horfa á þáttinn · Samantekt og uppskrift þáttarins →

Í þessum stutta þætti bendi ég á atriði sem er gott að hafa í huga þegar þú ert að reikna út hvað þú þarft mikinn pening: fyrsta greiðslan af láninu getur verið hærri en kemur fram í skjölunum.

Ástæðan er tímasetningin. Segjum að lánið sé greitt út 15. júní og fyrsti gjalddagi sé 1. ágúst. Þá borgarðu fyrstu greiðsluna 1. ágúst, en í henni eru vextir alveg frá því lánið var greitt út og fram að fyrsta gjalddaga. Ef venjuleg afborgun á að vera 300.000 kr. getur fyrsta greiðslan því orðið 400.000–500.000 kr., jafnvel næstum tvöföld.

Mitt ráð er einfalt: gerðu ráð fyrir að fyrsta afborgunin verði hærri en þú átt von á og hafðu aukapening til taks svo hún komi þér ekki í opna skjöldu.

Helstu atriði

• Fyrsta greiðsla af láni getur verið hærri en kemur fram í lánaskjölum.
• Vextir reiknast frá þeim degi sem lánið er greitt út, ekki frá fyrsta gjalddaga.
• Dæmi: lán greitt út 15. júní, fyrsti gjalddagi 1. ágúst.
• Afborgun sem á að vera 300.000 kr. getur orðið 400.000–500.000 kr. í fyrsta skiptið.
• Hafðu aukapening til taks fyrir fyrstu greiðsluna.

Þessi þáttur svarar

• Af hverju er fyrsta afborgun af húsnæðisláni hærri en venjulega?
• Hvenær byrja vextir að reiknast af húsnæðisláni?
• Hversu há er fyrsta greiðsla af íbúðaláni?
• Hvað þarf ég að eiga afgangs eftir fasteignakaup?

▶ Horfa á þáttinn · Samantekt og uppskrift þáttarins →

Í þessum þætti fer ég yfir rétt kaupanda og seljanda samkvæmt lögum um fasteignakaup. Margir hafa þá gömlu hugsun að best sé að greiða sem mest við afhendingu, til að halda eftir einhverju og tryggja að eignin verði örugglega afhent. En lögin eru mjög skýr: þegar tilboð er samþykkt, fjármögnun komin og farið er í kaupsamning, þá er kaupsamningurinn bindandi skjal sem ekki er hægt að þurrka út.

Um leið og þú hefur greitt fyrstu greiðsluna ertu orðinn eigandi. Seljandi getur þá ekkert gert með eignina nema þú skrifir undir líka, hann getur til dæmis ekki tekið lán á hana, og hann þarf að afhenda á afhendingardegi eða fyrr. Ef afhending seinkar er það yfirleitt í samráði við kaupanda, en annars átt þú rétt á því að seljandi greiði þér leigu fyrir tímann sem afhending dregst.

Þetta virkar í báðar áttir. Seljandi sem afhendir eftir að hafa aðeins fengið hluta kaupverðsins er líka varinn: ef greiðsla frá kaupanda dregst, hvort sem það er hluti kaupsamningsgreiðslu, lánið, séreignarsparnaður eða afsalsgreiðsla, á seljandi rétt á dráttarvöxtum frá gjalddaga þar til greitt er. Það er sjaldan rukkað ef eðlileg skýring er á töfinni, en þú getur fyrirbyggt þetta strax í tilboðinu með því að gefa þér nægan tíma til að fá peninginn sem þú ert að bíða eftir, til dæmis af bundnum reikningi.

Að lokum minni ég á að ef þú heldur eftir greiðslu vegna galla gerirðu það á eigin ábyrgð. Ef gallinn er metinn á 100.000 kr. en þú heldur eftir tveimur milljónum getur seljandi krafist dráttarvaxta af mismuninum, 1,9 milljónum. Haltu því aldrei meira eftir en þú telur tjónið vera.

Helstu atriði

• Kaupsamningur er bindandi fyrir báða aðila og ekki hægt að þurrka hann út.
• Eftir fyrstu greiðslu getur seljandi ekki tekið lán á eignina án þinnar undirskriftar og verður að afhenda á umsömdum degi eða fyrr.
• Dragist afhending átt þú rétt á að seljandi greiði leigu fyrir tímann.
• Dragist greiðsla frá kaupanda á seljandi rétt á dráttarvöxtum þar til greitt er.
• Gefðu þér nægan tíma í tilboðinu til að fá peninga af bundnum reikningum og séreignarsparnað.
• Haltu ekki meira eftir vegna galla en tjónið er, annars geta fallið á þig dráttarvextir af mismuninum.

Þessi þáttur svarar

• Hvað gerist ef seljandi afhendir ekki íbúðina á réttum tíma?
• Getur seljandi tekið lán á eignina eftir kaupsamning?
• Á seljandi rétt á dráttarvöxtum ef greiðsla kaupanda dregst?
• Er öruggt að borga stóran hluta kaupverðs áður en ég fæ eignina afhenta?
• Má ég halda eftir greiðslu vegna galla í fasteign?

▶ Horfa á þáttinn · Samantekt og uppskrift þáttarins →

Þetta er fyrri hluti langs þáttar þar sem ég sýni hvernig ég finn út hvað markaðsvirði eignar gæti verið. Ekkert er falið: ég sit við tölvuna, vafra um netið í rólegheitum og fer nákvæmlega í gegnum sömu skref og ég geri þegar ég verðmet eign fyrir viðskiptavin. Markmiðið er að þú getir gert þetta sjálf(ur) áður en þú gerir kauptilboð, í stað þess að treysta bara á ásett verð í auglýsingunni.

Í þessum fyrri hluta byrja ég á aðferðinni. Ég finn auglýsingu um eign á netinu og skoða fyrst fasteignamatið. Fasteignamat er ekki það sama og markaðsverð. Það er opinbert mat sem HMS gefur út og er notað í útreikning fasteignagjalda og stimpilgjalds, en hlutfallið milli ásetts verðs og fasteignamats gefur oft góða vísbendingu um hvort verðið sé hátt eða lágt miðað við sambærilegar eignir. Næst skoða ég seldar eignir í sama húsi, í sömu götu og í hverfinu. Kaupskrá HMS er uppfærð daglega og þar sést raunverulegt kaupverð, ekki ásett verð, og það er stærsti munurinn á góðu og lélegu verðmati.

Það er ekki nóg að sjá tölur. Ég skoða myndir af seldu eignunum til að meta hvort þær séu í raun sambærilegar: er sama ástand, sama hæð í húsinu, sambærilegar svalir, sama byggingarár? Íbúð sem seldist á háu verði getur verið nýuppgerð og því ekki góður mælikvarði á íbúð í upprunalegu ástandi í sama húsi. Svo skoða ég hvað er sambærilegt á sölu núna, hvert verðið er í samanburði og hversu lengi eignirnar hafa verið á sölu. Sú regla sem ég nota er einföld: ef mikið af eignum á lægra verði er búið að vera lengi á sölu, þá er verðið sem þú ert að skoða líklegast of hátt.

Ég fer yfir þetta hægt og rólega með raunverulegum dæmum, finn líklegt verð á nokkrar íbúðir og met hvort ásett verð sé gott. Þátturinn er langur af ásettu ráði; ég vil að þú sjáir allt ferlið, líka þegar það tekur tíma að finna réttu samanburðareignirnar. Seinni hlutinn heldur beint áfram.

Helstu atriði

• Fasteignamat er ekki markaðsverð, en hlutfall ásetts verðs og fasteignamats er gagnleg vísbending.
• Kaupskrá HMS sýnir raunverulegt kaupverð seldra eigna; notaðu hana, ekki bara ásett verð.
• Skoðaðu myndir af seldu eignunum til að meta hvort þær séu sambærilegar.
• Berðu saman eignir á sölu núna: verð og sölutíma.
• Margar ódýrari eignir lengi á sölu þýða að ásett verð er líklega of hátt.

Þessi þáttur svarar

• Hvernig verðmet ég íbúð sjálf(ur) áður en ég geri tilboð?
• Hvar sé ég á hvaða verði íbúðir hafa selst í hverfinu?
• Er fasteignamat það sama og markaðsverð?
• Hvernig veit ég hvort ásett verð á íbúð sé of hátt?

▶ Horfa á þáttinn · Síða þáttarins →

Þetta er seinni hluti verðmatsþáttarins og heldur beint áfram þar sem fyrri hluti endaði. Í fyrri hlutanum fór ég yfir aðferðina: fasteignamat, seldar eignir í húsinu, götunni og hverfinu, myndir af samanburðareignum og eignir sem eru á sölu núna. Hér nota ég sömu aðferð á fleiri íbúðir, af mismunandi gerð og í mismunandi stöðu, svo þú sjáir hvernig hún reynist þegar dæmin eru ekki jafn hrein og í fyrsta dæminu.

Það sem þú sérð í þessum hluta er hvernig ég tekst á við erfiðari tilfelli. Hvað gerir þú þegar engin íbúð hefur selst í húsinu í mörg ár? Þá þarf að fara í götuna og hverfið og leiðrétta fyrir mun á byggingarári, hæð, ástandi og stærð. Hvað þegar ein eign í hverfinu seldist á óvenju háu verði, á að taka mark á henni? Ég sýni hvernig ég skoða myndirnar og auglýsinguna af þeirri sölu til að átta mig á hvort hún var nýuppgerð, með bílskúr eða öðru sem skýrir verðið, og hvort hún á yfirleitt heima í samanburðinum. Ein óvenjuleg sala segir lítið; nokkrar sölur á svipuðu verði segja mikið.

Ég legg líka áherslu á sölutímann. Á kaupendamarkaði eins og er núna, þar sem miðgildi sölutíma er yfir fjórir mánuðir og um fjórðungur eigna hefur verið meira en ár á sölu, er sölutími sambærilegra eigna ein sterkasta vísbendingin um hvort ásett verð sé raunhæft. Eign sem hefur verið marga mánuði á sölu án þess að seljast er að segja þér eitthvað um verðið, og það er verðmætt að vita það áður en þú gerir kauptilboð.

Í lok þáttarins finn ég líklegt verð á nokkrar íbúðir, ber saman við ásett verð og met hvort um góð kaup sé að ræða. Niðurstaðan er ekki alltaf sú að verðið sé of hátt; stundum er ásett verð sanngjarnt og þá er engin ástæða til að bjóða langt undir. Tilgangurinn er að þú mætir í tilboðsgerð með rökstudda hugmynd um verðmæti eignarinnar, sem gerir þér kleift að bjóða af sjálfstrausti og rökstyðja tilboðið þitt.

Helstu atriði

• Framhald 1. hluta: sama aðferð notuð á fleiri og erfiðari dæmi.
• Þegar engin sala er í húsinu: farðu í götuna og hverfið og leiðréttu fyrir mun.
• Ein óvenju há sala segir lítið; leitaðu að nokkrum sölum á svipuðu verði.
• Langur sölutími sambærilegra eigna er sterk vísbending um of hátt ásett verð.
• Markmiðið er rökstutt verðmat sem þú getur byggt kauptilboð á.

Þessi þáttur svarar

• Hvernig verðmet ég íbúð þegar engin sambærileg eign hefur selst í húsinu?
• Á ég að taka mark á einni óvenju hárri sölu í hverfinu?
• Hvað segir sölutími eignar mér um verðið?
• Hvernig rökstyð ég lægra kauptilboð en ásett verð?

▶ Horfa á þáttinn · Síða þáttarins →

Í þessum þætti fer ég yfir þær upplýsingar sem þú átt að vera búinn að skoða áður en þú gerir tilboð, helst áður en seljandi er búinn að samþykkja. Fyrst og fremst: lestu kauptilboðið vel, líka textann á bakhliðinni, og lestu söluyfirlitið vel. Ef það er eitthvað sem þú skilur ekki, sendu fasteignasalanum strax spurningu.

Svo geturðu óskað eftir fundargerðum húsfunda, þar sem oft kemur fram hvað hefur verið rætt en ekki samþykkt, til dæmis viðhald sem var frestað af því að ekki var til peningur. Ef þú kannt að lesa ársreikninga geturðu líka beðið um ársreikning húsfélagsins. Eignaskiptayfirlýsingin segir hver á hvað: þar sérðu til dæmis hvort bílastæði eða geymsla fylgir íbúðinni í raun eða er sameiginleg, og hvort aðrir íbúar eigi umgengnisrétt inn í rými í þinni íbúð.

Að lokum skipulag, sem fasteignasalinn er ekki endilega með en þú finnur á netinu hjá sveitarfélaginu. Ef það er auð lóð fyrir framan húsið gæti verið búið að samþykkja fjölbýlishús sem skyggir á allt útsýnið. Þetta er sérstaklega mikilvægt í kringum nýbyggingar.

Helstu atriði

• Lestu kauptilboðið, líka bakhliðina, og söluyfirlitið; spurðu fasteignasalann um það sem þú skilur ekki.
• Óskaðu eftir fundargerðum húsfunda; þar kemur fram viðhald sem hefur verið rætt eða frestað.
• Ársreikningur húsfélagsins sýnir hvað kemur inn og fer út.
• Eignaskiptayfirlýsing segir hvort bílastæði og geymsla fylgi í raun eða séu sameign.
• Umgengnisréttur: aðrir íbúar geta átt rétt á aðgangi að lagnarými eða rafmagnstöflu í þinni íbúð.
• Skoðaðu skipulag sveitarfélagsins: ný bygging getur tekið útsýnið.

Þessi þáttur svarar

• Hvaða gögn á ég að skoða áður en ég geri kauptilboð?
• Hvað er eignaskiptayfirlýsing og hvað segir hún mér?
• Fylgir bílastæðið íbúðinni ef það er merkt henni?
• Hvernig athuga ég hvort það eigi að byggja fyrir framan íbúðina?
• Hvers vegna ætti ég að lesa fundargerðir húsfélags?

▶ Horfa á þáttinn · Samantekt og uppskrift þáttarins →

Í þessum stutta þætti fer ég yfir atriði sem ég sé nánast engan nota þegar fólk skoðar eignir: sólarkort sem sýnir hvernig sólin skín á húsið yfir daginn. Ég sýni í myndbandinu hvernig þetta virkar. Það er rosalega oft sem eign er með fallegan pall eða svalir en svo kemur í ljós að sólin skín aldrei á þær.

Það þarf ekki að ráða úrslitum, því pallur í góðu skjóli getur verið mikils virði þótt sólin nái ekki á hann. En þú þarft að vita af þessu áður en þú gerir tilboð og ákveður í hvaða eign þú ætlar að bjóða. Í sólarkortinu sérðu hvernig sólin fer yfir húsið yfir daginn og mögulega geturðu líka skoðað aðra árstíma, til dæmis vor og haust.

Ég segi líka frá fyrstu íbúðinni minni, þar sem svalirnar sneru í austur. Ég fékk morgunsólina en hún var eiginlega farin um hádegi. Suður er vinsælast, og best ef þú nærð líka vestri og austri, en austur og vestur geta líka verið fín. Vesturátt gefur sól seinnipartinn og sólsetrið, sem getur hentað betur fólki sem er í skóla eða vinnu yfir daginn.

Helstu atriði

• Sólarkort sýnir hvernig sólin skín á húsið yfir daginn, og fáir nýta sér það.
• Það er rosalega oft sem sólin nær aldrei á fallegan pall eða svalir.
• Skjól getur samt verið mikils virði, en vittu af þessu áður en þú gerir tilboð.
• Austursvalir fá morgunsólina, sem getur verið farin um hádegi.
• Suður er vinsælast, en vestur hentar vel ef þú kemur heim seinnipartinn.

Þessi þáttur svarar

• Hvernig sé ég hvert sólin skín á íbúð áður en ég kaupi?
• Skiptir máli hvort svalir snúa í austur, suður eða vestur?
• Í hvaða átt er best að svalir snúi?
• Hvernig veit ég hvort sólin nær á pallinn?

▶ Horfa á þáttinn · Samantekt og uppskrift þáttarins →

Í þessum þætti fer ég yfir dæmi um kauptilboð lið fyrir lið, svo þú vitir nákvæmlega hvað þú átt að skoða. Skjalið lítur út fyrir að vera flókið, en þegar við förum yfir það saman kemur í ljós að það eru nokkur lykilatriði sem skipta mestu máli: upplýsingar um kaupendur, eignarhlutfall, afhendingardagur, greiðslutilhögun, fyrirvarar, kostnaður kaupanda og gildistími tilboðsins.

Ég byrja á kaupendunum: kennitala, netfang, símanúmer og eignarhlutfall, sem á að endurspegla hvað hvor aðili kemur með mikið eigið fé inn í kaupin. Svo skoða ég eignarhlut í lóð og húsi, sem ræður því hvað þú borgar í sameiginlegu viðhaldi, og hvernig brunatryggingin færist yfir á kaupanda. Ég útskýri hvers vegna þú átt að vista tilboðið og bera afhendingardaginn saman við kaupsamninginn, og hvers vegna þú átt að passa að lánið greiðist ekki út mörgum mánuðum áður en þú færð eignina afhenta.

Ég fer líka yfir séreignarsparnað, sem getur tekið allt að átta vikur að greiðast eftir þinglýsingu, fyrirvara um fjármögnun, ástandsskoðun og nýja yfirlýsingu húsfélags ef sú sem liggur fyrir er orðin eldri en þriggja mánaða. Að lokum reikna ég stimpilgjaldið í dæminu fyrir tvo kaupendur, annan að kaupa í fyrsta sinn og hinn ekki, og fer yfir þinglýsingargjald, umsýslugjald fasteignasölunnar og hversu lengi kauptilboð á að gilda.

Helstu atriði

• Athugaðu kennitölu, netfang, síma og að eignarhlutfall kaupenda sé rétt.
• Eignarhlutur í húsi segir til um hvað þú borgar í sameiginlegum framkvæmdum.
• Vistaðu tilboðið og berðu afhendingardag og kjör saman við kaupsamninginn.
• Ef langt er í afhendingu er betra að lánið greiðist við afhendingu en við kaupsamning.
• Stimpilgjald reiknast af fasteignamati og eftir eignarhlut hvers kaupanda: 0,4% við fyrstu kaup, annars 0,8%.
• Kauptilboð gildir yfirleitt í um sólarhring og engin ástæða er til að láta það gilda lengur.

Þessi þáttur svarar

• Hvað á ég að skoða í kauptilboði áður en ég skrifa undir?
• Hvenær á lánið að greiðast út miðað við afhendingu?
• Hvernig er stimpilgjald reiknað þegar tveir kaupa saman og annar er að kaupa í fyrsta sinn?
• Hvað kostar að kaupa fasteign fyrir utan kaupverðið?
• Hversu lengi gildir kauptilboð?

▶ Horfa á þáttinn · Samantekt og uppskrift þáttarins →

Í þessum stutta þætti fer ég yfir hvað þú sendir fasteignasalanum þegar þú ert búinn að skoða eign, líst vel á hana og ætlar að leggja fram tilboð. Þú byrjar á því að senda tölvupóst og fasteignasalinn sendir þér svo kauptilboð til yfirlestrar. Tölvupósturinn sjálfur er ekki skuldbindandi, hann er bara fyrir fasteignasalann.

Í póstinum þarf að koma fram fullt nafn, kennitala, sími, netfang og tryggingafélag. Tryggingafélagið skiptir ekki öllu, því þetta er vegna brunatryggingarinnar, sem er skyldutrygging, og þú getur skipt seinna. Ef kaupendur eru fleiri en einn tekur þú fram hvernig hlutfallið skiptist, til dæmis 50/50 eða 60/40. Ég læt fylgja skjal sem þú getur sótt og notað sem fyrirmynd.

Ef þú treystir þér ekki til að stilla upp greiðslunum sjálfur geturðu bara sagt hvað þú ert með mikið eigið fé, og fasteignasalinn stillir upp hefðbundnum greiðslum sem þú ferð svo yfir. Ef þú vilt fyrirvara, til dæmis um fjármögnun eða yfirlýsingu húsfélags, er gott að nefna þá í sama pósti. Fasteignasalinn spyr ef eitthvað vantar og setur fjármögnunarfyrirvara nánast alltaf sjálfkrafa inn ef það er lán.

Helstu atriði

• Þú byrjar á tölvupósti til fasteignasalans, og hann er ekki skuldbindandi.
• Sendu fullt nafn, kennitölu, síma, netfang og tryggingafélag.
• Fleiri kaupendur: tilgreindu hlutfallið, t.d. 50/50 eða 60/40.
• Þú getur látið nægja að gefa upp eigið fé og fasteignasalinn stillir upp greiðslunum.
• Nefndu fyrirvara í sama pósti, t.d. um fjármögnun eða yfirlýsingu húsfélags.

Þessi þáttur svarar

• Hvaða upplýsingar þarf fasteignasali til að gera kauptilboð?
• Hvernig geri ég kauptilboð í íbúð?
• Er tölvupóstur til fasteignasala bindandi tilboð?
• Hvaða tryggingafélag á ég að gefa upp í kauptilboði?

▶ Horfa á þáttinn · Samantekt og uppskrift þáttarins →

Í þessum þætti fer ég yfir fyrirvara í kauptilboði. Í rauninni er hægt að setja fyrirvara um hvað sem er, en í dag er langalgengasti fyrirvarinn um fjármögnun, sem er það sama og fyrirvari um greiðslumat. Ef þú gerir tilboð án hans er hægt að boða þig í kaupsamning með stuttum fyrirvara, og ef þú ert ekki tilbúinn með peninginn er hægt að krefja þig um dráttarvexti. Þess vegna mæli ég alltaf með fyrirvara um fjármögnun ef þú ert að kaupa með láni.

Ég fer líka yfir fyrirvara um ástandsskoðun, fyrirvara um veðflutning þegar þú vilt taka hagstætt lán með þér úr eldri eign, fyrirvara um nýja yfirlýsingu húsfélags ef sú sem liggur fyrir er eldri en þriggja mánaða, og fyrirvara um að fá ástandsskýrslu sem liggur fyrir en fasteignasalinn er ekki kominn með.

Svo ræði ég hvað gerist ef annar aðilinn vill hætta við. Kaupandi sem bakkar út á fyrirvara bara af því að hann langar að hætta við getur átt á hættu að seljandi fari í mál við hann, en í reynd er erfiðara fyrir seljanda að elta kaupanda en öfugt. Ég segi frá dómsmáli þar sem seljandi reyndi að hætta við sölu og var að lokum dæmdur til að selja á upphaflega verðinu nokkrum árum seinna. Að lokum: ósanngjarnir fyrirvarar fæla seljendur frá og gera líklegra að tilboðinu sé hafnað.

Helstu atriði

• Hægt er að setja fyrirvara um hvað sem er, en algengastur er fyrirvari um fjármögnun (greiðslumat).
• Án fyrirvara um fjármögnun er hægt að boða þig í kaupsamning strax og krefja þig um dráttarvexti ef peningurinn er ekki til.
• Aðrir algengir fyrirvarar: ástandsskoðun, veðflutningur, ný yfirlýsing húsfélags og ástandsskýrsla.
• Tilboð er bindandi; fyrirvarar eru ekki leið til að hætta við bara af því að þig langar það.
• Seljandi sem reynir að hætta við stendur yfirleitt veikar en kaupandinn.
• Ósanngjarnir fyrirvarar auka líkur á að tilboðinu sé hafnað.

Þessi þáttur svarar

• Hvað er fyrirvari í kauptilboði?
• Hvað er fyrirvari um fjármögnun og þarf ég hann?
• Hvaða fyrirvara er algengt að setja í kauptilboð?
• Get ég hætt við kauptilboð eftir að það hefur verið samþykkt?
• Getur seljandi hætt við eftir að hafa samþykkt kauptilboð?

▶ Horfa á þáttinn · Samantekt og uppskrift þáttarins →

Í þessum þætti fer ég yfir hlutfall kaupenda: hversu mörg prósent þú ert að kaupa á móti maka, foreldri eða hverjum sem hinn aðilinn er. Það er rosalega algengt að þetta sé bara sett 50/50, en það verður gríðarlega oft vesen eftir á, og það er betra, sanngjarnara og réttara að hafa hlutföllin rétt frá byrjun.

Ég tek dæmi um tvo kaupendur sem kaupa íbúð á 70 milljónir með 60 milljóna króna láni. Annar kemur með 10 milljónir í eigið fé en hinn 0 kr. Sá sem kemur með ekkert er samt ekki að leggja ekkert til, því hann ber jafna ábyrgð á láninu. Þess vegna reiknum við helming lánsins á hvorn, 30 milljónir, og leggjum eigið fé ofan á: 40 milljónir á móti 30. Það gefur 57,1% og 42,9%.

Svo bendi ég á að jafnvel þessi skipting er ekki alveg sanngjörn þegar eignin hækkar, því sá sem á stærri hlut fær þá alltaf meira af hækkuninni. Sanngjarnara er að gera samning um að sá sem lagði fram eigið fé fái það fyrst til baka og að afgangurinn skiptist jafnt. En 50/50 er líka alveg gott og gilt, sérstaklega ef það eru börn í spilinu, því báðir bera ábyrgð á láninu.

Helstu atriði

• Hlutfall kaupenda er oft sett 50/50 án umhugsunar, en það getur valdið vandræðum seinna.
• Sá sem leggur ekkert eigið fé fram ber samt jafna ábyrgð á láninu.
• Aðferð: helmingur lánsins á hvorn og eigið fé hvors lagt ofan á.
• Dæmi: 70 m.kr. eign, 60 m.kr. lán, 10 m.kr. eigið fé frá öðrum aðila gefur 57,1% og 42,9%.
• Sanngjarnast: samningur um að eigið fé greiðist fyrst til baka og hækkun skiptist jafnt.
• 50/50 er líka gott og gilt, sérstaklega ef börn eru í spilinu.

Þessi þáttur svarar

• Hvernig skiptum við eignarhlut þegar við kaupum íbúð saman með mismikið eigið fé?
• Á eignarhlutur að vera 50/50 þegar par kaupir saman?
• Hvernig er eignarhlutfall reiknað þegar annar kemur með meira eigið fé?
• Hvernig skiptist hagnaður við sölu ef annar lagði meira í útborgunina?

▶ Horfa á þáttinn · Samantekt og uppskrift þáttarins →

Í þessum þætti fer ég yfir skrefin frá því að lánið er samþykkt og þangað til þú hefur skrifað undir kaupsamning. Þegar lánastofnunin lætur þig vita að lánið sé samþykkt sendir þú staðfestinguna áfram á fasteignasalann. Hann sér yfirleitt um samskiptin við lánastofnunina og lætur útbúa lánaskjölin ef lánið á að greiðast við kaupsamning. Á þeim tímapunkti er boltinn hjá honum, og ef þú ert óviss hvort þú eigir að gera eitthvað meira skaltu bara spyrja.

Mikilvægasta ráðið er að biðja um afrit af kaupsamningnum til yfirlestrar áður en boðað er til kaupsamnings, helst tveimur til þremur dögum fyrir. Oft sjá kaupandi og seljandi kaupsamninginn í fyrsta skipti á staðnum, og það er erfitt að bera hann saman við kauptilboðið í stressi. Kaupsamningurinn er í raun uppfærð útgáfa af kauptilboðinu og á að vera eins, en afhending getur til dæmis breyst ef málið hefur dregist.

Ég útskýri líka að breytingar sem bitna á þér, til dæmis að lán greiðist við kaupsamning í stað afhendingar eða að þú greiðir meira við kaupsamning og minna við afsal, eru ekki gerðar einhliða. Þú þarft að samþykkja þær og getur farið fram á eitthvað á móti. Loks fer ég yfir hvað gerist á kaupsamningnum sjálfum: farið er yfir skjölin, þú millifærir kaupsamningsgreiðsluna og kostnað eins og stimpilgjöld, skrifar undir lánaskjölin og fasteignasalan sér um restina. Ekki vera feimin við að stoppa og spyrja ef eitthvað er óljóst.

Helstu atriði

• Sendu staðfestingu á samþykktu láni áfram á fasteignasalann, hann sér yfirleitt um framhaldið við lánastofnunina.
• Biddu um kaupsamninginn til yfirlestrar tveimur til þremur dögum fyrir undirritun.
• Berðu kaupsamninginn saman við kauptilboðið hlið við hlið, þau eiga að vera eins.
• Breytingar sem bitna á þér, til dæmis á greiðslutilhögun, má ekki gera án þíns samþykkis.
• Á kaupsamningi greiðir þú kaupsamningsgreiðslu og kostnað og skrifar undir lánaskjölin.
• Stoppaðu og spyrðu ef eitthvað er óljóst, ekki bara kinka kolli og skrifa undir.

Þessi þáttur svarar

• Hvað gerist á kaupsamningsfundi?
• Hvað á ég að athuga í kaupsamningi áður en ég skrifa undir?
• Má kaupsamningur vera öðruvísi en kauptilboðið?
• Hvað gerist eftir að lánið er samþykkt í fasteignakaupum?
• Hvenær á ég að fá kaupsamninginn sendan til yfirlestrar?

▶ Horfa á þáttinn · Samantekt og uppskrift þáttarins →

Í þessum þætti fer ég yfir galla í fasteignakaupum, sem er að mínu mati eitt leiðinlegasta og ósanngjarnasta viðfangsefnið fyrir kaupendur. Áður fyrr gátu kaupendur fengið afslátt fyrir smáatriði eins og bilaða dyrabjöllu eða ljósrofa, en í dag þarf mikið til að ágalli teljist galli í notaðri fasteign. Skoðunarskylda kaupanda er líka mjög rík: ef þú hefðir getað séð ágallann við skoðun, til dæmis bak við sófa eða uppi á háalofti, berð þú ábyrgð á honum.

Ég útskýri tvær meginleiðir til að ágalli teljist galli. Annars vegar ef hægt er að sýna fram á að seljandi vissi af vandamálinu en sagði ekki frá því, til dæmis ef hann hafði skrifað um lekann í Facebook-hóp hússins. Hins vegar ef ágallinn rýrir verðmæti eignarinnar verulega, en í framkvæmd er oft miðað við um 10% af kaupverði. Á 60 milljóna króna íbúð þyrfti viðgerðin þá að kosta meira en sex milljónir.

Þess vegna legg ég svo mikla áherslu á að skoða vel: færa húsgögn, kíkja í skápa og fá einhvern sem þekkir til, til dæmis smið, til að ástandsskoða eignina. Það sakar samt aldrei að taka mynd og biðja um afslátt í gegnum fasteignasalann, því seljendur eru oft til í að koma til móts. Loks tala ég um að láta ekki galla eyðileggja upplifunina af nýja heimilinu, því viðhald er alltaf hluti af því að eiga fasteign.

Helstu atriði

• Í dag þarf mikið til að ágalli teljist galli í notaðri fasteign, smáatriði duga ekki.
• Skoðunarskylda kaupanda er rík: það sem þú gast séð við skoðun er á þína ábyrgð.
• Ef seljandi vissi af vandamáli og sagði ekki frá getur það talist galli.
• Annars þarf ágallinn að vera verulegur, í framkvæmd er oft miðað við um 10% af kaupverði.
• Það sakar aldrei að taka mynd og biðja um afslátt í gegnum fasteignasalann.
• Gerðu ráð fyrir viðhaldi, til dæmis á gömlum gluggum eða þaki, og láttu það ekki skemma nýja heimilið.

Þessi þáttur svarar

• Hvað telst galli í fasteign?
• Hvað er 10% reglan um galla í fasteignakaupum?
• Hvað er skoðunarskylda kaupanda?
• Get ég fengið afslátt ef ég finn myglu eða leka eftir kaupin?
• Hvað geri ég ef seljandi vissi af galla en sagði ekki frá?

▶ Horfa á þáttinn · Samantekt og uppskrift þáttarins →

Í þessum þætti fer ég yfir afsalið, sem er lokaskrefið í fasteignaviðskiptum. Afsal er yfirleitt mánuði til tveimur eftir afhendingu. Ástæðan er að það þarf smá tíma til að gera upp fasteignagjöld, húsfélagsgjöld og annað sem seljandi hefur greitt of mikið eða of lítið af, og til að fasteignasalan geti verið viss um að eigendaskiptin hafi gengið í gegn, til dæmis hjá húsfélaginu.

Ég útskýri hvers vegna afsalsgreiðslan getur orðið önnur en stendur í kaupsamningnum. Hún getur hækkað ef seljandi hefur greitt fasteignagjöld fram í tímann, og algengt er að lántökukostnaður sem lánastofnunin dró af láninu bætist ofan á hana. Þess vegna er gott að hafa smá svigrúm umfram afsalsgreiðsluna. Ég minni líka á að tilkynna mögulegan galla strax, en ekki bíða fram að afsali.

Með afsalinu lýkur viðskiptunum og seljandinn dettur alveg út. Ef seljandinn er enn skráður á eignina löngu eftir afsal getur afsalið hafa stoppað í þinglýsingu, og þá skaltu spyrja fasteignasalann. Loks fer ég yfir algengan misskilning: ef seljandi afhendir fyrr en samið var breytist afsalsdagurinn ekki, þótt það sé oft sjálfsagt að koma til móts við seljandann.

Helstu atriði

• Afsal er lok viðskiptanna, yfirleitt mánuði til tveimur eftir afhendingu.
• Tíminn fram að afsali fer í uppgjör á fasteignagjöldum, húsfélagi og öðrum kostnaði.
• Afsalsgreiðslan getur hækkað eða lækkað, til dæmis vegna lántökukostnaðar, svo hafðu smá svigrúm.
• Tilkynntu mögulegan galla strax, ekki bíða fram að afsali.
• Ef seljandinn er enn skráður löngu eftir afsal, spurðu fasteignasalann hvort afsalinu hafi verið þinglýst.
• Afsalsdagurinn breytist ekki þótt seljandi afhendi fyrr.

Þessi þáttur svarar

• Hvað er afsal í fasteignakaupum?
• Hvenær er afsal eftir afhendingu?
• Af hverju er afsalsgreiðslan hærri en í kaupsamningi?
• Breytist afsalsdagurinn ef seljandi afhendir fyrr?
• Af hverju er seljandinn enn skráður eigandi eftir kaupin?

▶ Horfa á þáttinn · Samantekt og uppskrift þáttarins →

Í þessum þætti fer ég yfir afhendinguna, sem er líklega skemmtilegasti hluti ferlisins. Afhendingin er óformleg: það er enginn fundur og engir pappírar, heldur mæla kaupandi og seljandi sér mót og seljandinn afhendir lyklana. Þetta er vinalegur hittingur þar sem gott er að spyrja um rusl, sameign, þrif og geymslu. Það er ekki endilega rétti tíminn til að benda á rispur.

Ég fer yfir hvað þarf að muna á staðnum. Seljandi ber ábyrgð á því að tilkynna húsfélaginu um nýjan eiganda og flytja rafmagnið yfir á kaupanda, en það gleymist oft. Spurðu því hvort búið sé að lesa af mælum og tilkynna eigendaskiptin. Ef ekki geturðu tekið mynd af mælinum og tilkynnt það sjálf eða sjálfur, og haft samband við húsfélagið ef engin rukkun hefur borist um næstu mánaðamót.

Þegar seljandinn er farinn skaltu fara vel yfir tóma íbúðina, skoða hvern krók og kima og taka myndir af öllu sem þér finnst athugavert, áður en þú byrjar að mála eða flytja inn. Það kemur oftar en fólk heldur eitthvað í ljós sem var falið bak við húsgögn, og seljandinn vissi kannski ekki einu sinni af því. Ekki fara strax í fýlu, heldur taktu mynd og hafðu samband við fasteignasalann.

Helstu atriði

• Afhending er óformleg: kaupandi og seljandi mæla sér mót og lyklarnir eru afhentir.
• Spurðu um rusl, sameign, þrif og geymslu í stuttum hring með seljandanum.
• Seljandi á að tilkynna húsfélagi og um rafmagn á nýjan eiganda, en spurðu hvort það sé búið.
• Það skaðar ekki að tilkynna eigendaskiptin líka sjálf eða sjálfur, þótt það verði gert tvisvar.
• Farðu vel yfir tóma íbúðina og taktu myndir áður en þú málar eða flytur inn.
• Ef þú finnur eitthvað athugavert skaltu taka mynd og hafa samband við fasteignasalann.

Þessi þáttur svarar

• Hvað gerist við afhendingu fasteignar?
• Hvað þarf ég að gera þegar ég fæ lyklana að nýrri íbúð?
• Hver á að tilkynna húsfélaginu um nýjan eiganda?
• Hvernig flyt ég rafmagnið yfir á mig þegar ég kaupi íbúð?
• Hvað geri ég ef ég finn eitthvað athugavert eftir afhendingu?

▶ Horfa á þáttinn · Samantekt og uppskrift þáttarins →

Í þessum þætti fer ég yfir góð ráð sem er ekkert sjálfgefið að vita þegar þú ert að kaupa, hvort sem það er í fyrsta skipti eða ekki. Ég byrja á verðinu: ásett verð er ekki heilagt. Eignir sem eru aðeins of hátt verðlagðar eða hafa verið lengi á sölu fá oft fáa skoðendur og engin tilboð, og þá er seljandinn mögulega sveigjanlegri. Á Fastinn geturðu séð hvenær eign fór fyrst á sölu og hvort hún hafi lækkað í verði, því fasteignasalar setja eignir oft inn aftur og aftur.

Svo fer ég yfir hvernig þú hagar þér eftir opið hús. Seljandi samþykkir nánast aldrei tilboð samdægurs, þannig að þú græðir ekkert á því að hringja strax og segja að þú verðir að fá eignina. Ég mæli með að hafa samband daginn eftir, helst eftir hádegi, segja að ykkur hafi litist ágætlega á og biðja um fundargerðirnar. Helst viltu ekki vera fyrsta tilboðið, því þá verður þú viðmiðið og kveikjan að því að aðrir bjóði, og ef fasteignasalinn spyr hvort þetta sé hæsta verðið þitt borgar sig að gefa ekki of mikið upp.

Ég legg líka mikla áherslu á að lesa öll gögn: fundargerðir húsfélags frá byrjun til enda, ástandsskýrslur og allt sem fasteignasalinn sendir. Í fundargerðum leynast oft vísbendingar um leka, raka eða önnur vandamál sem koma ekki fram í söluyfirliti. Ástandsskýrsla með háum áætluðum kostnaði þarf ekki að vera fráhrindandi, því það skiptir máli hvert hlutfall íbúðarinnar er og hvað er þegar búið, og oft eru bestu tækifærin í eignum sem aðrir eru hræddir við.

Að lokum tala ég um að festast ekki í því að gera alltaf besta dílinn. Ég keypti mína fyrstu íbúð of dýrt, en hún var frábær eign og ég seldi hana mörgum árum síðar á miklu hærra verði. Ef eignin hentar þér skiptir ekki öllu þó að þú borgir aðeins meira, því yfir nokkurra ára tímabil jafnast það út. Ráðin miðast við rólegan markað eins og hann er í dag.

Helstu atriði

• Ásett verð er ekki heilagt: eignir sem eru aðeins of hátt verðlagðar eða lengi á sölu geta verið tækifæri.
• Skoðaðu á Fastinn hvenær eign fór fyrst á sölu og hvort hún hafi lækkað í verði.
• Ekki gera tilboð samdægurs, hafðu samband daginn eftir og sýndu ekki öll spilin.
• Helst ekki vera fyrsta tilboðið, því þá verður þú viðmiðið.
• Lestu allar fundargerðir og ástandsskýrslur, þar leynast vísbendingar sem koma ekki fram í söluyfirliti.
• Ekki festast í að gera besta dílinn ef eignin hentar þér vel.

Þessi þáttur svarar

• Má bjóða undir ásettu verði í fasteign?
• Á ég að gera kauptilboð strax eftir opið hús?
• Hvenær er best að gera tilboð í fasteign?
• Hvernig sé ég hvað eign hefur verið lengi á sölu?
• Á ég að segja fasteignasalanum hvað ég er tilbúinn að borga mest?

▶ Horfa á þáttinn · Samantekt og uppskrift þáttarins →