Orðskýringar
- Fasteignamat
Opinbert mat Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) á markaðsverði eignar, endurmetið árlega og gildir frá 1. janúar. Það er reiknað með tölfræðilíkani úr kaupskrá og skráðum eiginleikum eignarinnar, án skoðunar, og er stofn fasteignagjalda. Á 450.is er það notað sem einn þriggja þátta í verðmatslíkaninu og sem viðmið í hlutfallinu kaupverð/mat.
Sjá einnig: Fasteignamat næsta árs, Hverfishlutfall (kaupverð/fasteignamat)
- Fasteignamat næsta árs
HMS birtir í lok maí eða byrjun júní fyrirhugað fasteignamat sem tekur gildi um næstu áramót. Á 450.is er breytingin milli gildandi mats og næsta árs mats sýnd sem „Fasteignamat 2027“ í töflum. Fram að áramótum gildir eldra matið í hlutfallinu kaupverð/mat, og því lækkar hlutfallið jafnan tímabundið í janúar þegar nýtt mat tekur gildi.
Sjá einnig: Fasteignamat
- Brunabótamat
Mat á kostnaði við að endurbyggja húseign eftir bruna, ákveðið af HMS og notað sem vátryggingarfjárhæð brunatryggingar. Það segir ekkert um markaðsverð; í gömlum eignum í eftirsóttum hverfum er það oft langt yfir söluverði og í nýbyggingum undir því.
- Lóðarmat
Sá hluti fasteignamats sem lóðin sjálf er metin á, aðgreindur frá húsmati. Í sérbýli á dýrum stöðum getur lóðarmat verið stór hluti heildarmatsins og útskýrir hluta þess hvers vegna eldra sérbýli getur staðið hærra en vænta mætti af húsinu einu.
Sjá einnig: Fasteignamat
- Kaupskrá
Opinber skrá HMS yfir alla þinglýsta kaupsamninga um fasteignir á Íslandi, með kaupverði, stærð, tegund og dagsetningum. Hún er heimild allra markaðstalna á 450.is, sem sækir hana daglega, og nær aftur til ársins 2006 í gögnum vefsins.
Sjá einnig: Þinglýsing, Ónothæfur samningur
- Þinglýsing
Opinber skráning skjals, til dæmis kaupsamnings eða afsals, hjá sýslumanni svo réttindin sem skjalið lýsir séu bindandi gagnvart þriðja aðila. Samningur kemst í kaupskrá við þinglýsingu, að jafnaði einni til þremur vikum eftir undirritun, og þess vegna eru nýjustu markaðstölur alltaf bráðabirgða.
Sjá einnig: Útgáfudagur og þinglýsingardagur
- Kaupsamningur
Bindandi samningur kaupanda og seljanda um kaup á fasteign, þar sem kaupverð, greiðslutilhögun, afhendingardagur og skilmálar eru fest. Hann er undirritaður eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt og greiðslumat og fjármögnun liggja fyrir, og honum er þinglýst.
Sjá einnig: Kauptilboð, Afsal
- Afsal
Lokaskjal fasteignakaupa, gefið út þegar kaupandi hefur greitt kaupverðið að fullu. Með afsali flyst eignarrétturinn formlega til kaupanda og því er þinglýst. Í kaupskrá er samningurinn talinn einu sinni, við kaupsamninginn, ekki aftur við afsalið.
Sjá einnig: Kaupsamningur
- Kauptilboð
Skriflegt tilboð kaupanda í eign, með verði, greiðslutilhögun og fyrirvörum, sem er bindandi fyrir tilboðsgjafa í tilgreindan tíma. Samþykki seljandi tilboðið er kominn á bindandi samningur, sem síðan er festur í kaupsamningi. Gagntilboð seljanda er nýtt tilboð sem kaupandi þarf að samþykkja.
Sjá einnig: Fyrirvari, Kaupsamningur
- Fyrirvari
Skilyrði í kauptilboði sem þarf að uppfylla til að tilboðið verði bindandi, algengast fyrirvari um fjármögnun, um sölu eigin eignar eða um ástandsskoðun. Fyrirvari hefur tímafrest; renni hann út án þess að fyrirvaranum sé aflétt eða frestur framlengdur fellur tilboðið niður.
Sjá einnig: Kauptilboð
- Greiðslumat
Mat lánveitanda á því hvort umsækjandi geti staðið undir afborgunum af láni miðað við tekjur, skuldir og framfærslu samkvæmt neysluviðmiðum. Það er lögbundið skilyrði fyrir fasteignaláni til neytenda og segir til um hámarkslán, ekki um verðmæti eignarinnar.
- Söluþóknun
Þóknun fasteignasala fyrir sölu eignar, samið um í söluumboði og oftast sem hlutfall af söluverði með virðisaukaskatti. Hún greiðist við undirritun kaupsamnings eða við afsal eftir samningi og er samningsatriði milli seljanda og fasteignasala.
- Verðmat fasteignasala
Skriflegt mat löggilts fasteignasala á markaðsverði eignar eftir skoðun, þar sem tekið er tillit til ástands, endurbóta, staðsetningar innan hverfis, útsýnis, skipulags og nýlegra sala. Það er það verðmat sem lánastofnanir og opinberir aðilar taka gilt. Verðmat frá Baldri Jezorski er ókeypis og án skuldbindingar.
Sjá einnig: Líklegt markaðsvirði (450.is verðmat)
- Líklegt markaðsvirði (450.is verðmat)
Tölfræðilegt mat vefsins á því hvað eign myndi líklega seljast á í dag, reiknað sjálfkrafa úr síðustu sölu eignarinnar núvirtri, fasteignamati sinnum hverfishlutfalli og sambærilegum sölum í hverfinu. Í bakprófun á 25.619 endursölum var miðgildi skekkju 5,0 % og 78 % mata innan ±10 %. Það sér ekki ástand eignarinnar og kemur ekki í stað verðmats fasteignasala.
Sjá einnig: Verðmat fasteignasala, Núvirði, Hverfishlutfall (kaupverð/fasteignamat)
- Fermetraverð
Kaupverð deilt með birtri stærð eignar í fermetrum. Það er algengasti mælikvarðinn til að bera saman eignir af ólíkri stærð, en litlar íbúðir hafa kerfisbundið hærra fermetraverð en stórar og fjölbýli hærra en sérbýli, meðal annars af því að sameign og bílageymsla eru ekki í birtri stærð.
Sjá einnig: Birt fermetrafjöldi (einflm)
- Birt fermetrafjöldi (einflm)
Stærð eignar samkvæmt fasteignaskrá HMS eins og hún er birt í kaupskrá, í fjölbýli séreignarhluti íbúðar að viðbættri geymslu, án hlutdeildar í sameign eða bílageymslu. Öll fermetraverð á 450.is miða við þessa stærð. Hún getur verið úrelt ef eign var stækkuð án þess að skráning væri uppfærð.
Sjá einnig: Fermetraverð
- Miðgildi
Sú tala sem helmingur mælinga er undir og helmingur yfir. Á 450.is er miðgildi notað í stað meðaltals fyrir verð og fermetraverð af því að fáar mjög dýrar eða ódýrar sölur draga meðaltal til en breyta miðgildinu lítið.
- Núvirði
Kaupverð eldri sölu fært til dagsins í dag með vísitölu íbúðaverðs HMS: kaupverð sinnum nýjasta vísitala, deilt með vísitölu mánaðarins á undan samningsmánuði. Það svarar spurningunni „hvað jafngildir þetta verð í dag ef eignin hefði fylgt markaðnum“ og er ekki mat á eigninni sjálfri; skekkjan vex eftir því sem lengra er frá sölunni.
Sjá einnig: Vísitala íbúðaverðs, Líklegt markaðsvirði (450.is verðmat)
- Vísitala íbúðaverðs
Mánaðarleg vísitala HMS sem mælir verðbreytingar íbúðarhúsnæðis með því að leiðrétta fyrir samsetningu þess sem selst hverju sinni. Hún nær aftur til 1981 fyrir landið allt og frá 2020 eru til undirvísitölur fyrir höfuðborgarsvæðið, landsbyggðina, fjölbýli og sérbýli. Hún birtist nokkrum vikum eftir mánaðamót.
Sjá einnig: Núvirði
- Hverfishlutfall (kaupverð/fasteignamat)
Miðgildi hlutfallsins kaupverð á móti fasteignamati í sölum eldri, fullbúinna eigna á matssvæði síðustu 12 mánuði. Hlutfallið 1,04 þýðir að eignir í hverfinu seljast að jafnaði 4 % yfir mati. Það sýnir hvað markaðurinn greiðir umfram eða undir opinberu mati og er notað til að færa fasteignamat einstakrar eignar að markaðsverði í verðmatslíkaninu.
Sjá einnig: Fasteignamat, Matssvæði
- Matssvæði
Svæði sem HMS skiptir landinu í við gerð fasteignamats, þannig að eignir innan hvers svæðis lúti svipuðum verðlögmálum. Á 450.is eru matssvæði notuð sem „hverfi“; þau fylgja ekki alltaf póstnúmerum eða hefðbundnum hverfanöfnum en eru skilgreind opinberlega og haldast stöðug milli ára.
Sjá einnig: Hverfishlutfall (kaupverð/fasteignamat)
- Fjölbýli
Íbúð í húsi með þremur eða fleiri íbúðum og sameiginlegum inngangi, stigagangi eða lóð: blokkir, fjölbýlishús og stærri fjöleignarhús. Á 450.is eru fjölbýli og sérbýli aðgreind í öllum verðtölum af því að fermetraverð og verðþróun þeirra fylgjast ekki alltaf að.
Sjá einnig: Sérbýli
- Sérbýli
Samheiti yfir einbýlishús, raðhús, parhús og tvíbýli: eignir með eigin inngang og að jafnaði eigin lóð eða lóðarhluta. Sérbýli seljast sjaldnar en fjölbýli og eru misleitari, og þess vegna þarf færri sölur til að birta tölu en skekkjan er meiri.
Sjá einnig: Einbýli, Raðhús og parhús, Fjölbýli
- Einbýli
Íbúðarhús með einni íbúð á eigin lóð, án sambyggingar við önnur hús. Einbýli er dýrasti flokkur sérbýlis í kaupverði en hefur oft lægra fermetraverð en fjölbýli í sama hverfi af því að stærðin er meiri og bílskúr og geymslur eru inni í birtri stærð.
Sjá einnig: Sérbýli
- Raðhús og parhús
Sérbýli sambyggt öðrum húsum: parhús er tvö hús með sameiginlegum vegg, raðhús þrjú eða fleiri í röð. Hvert hús er sjálfstæð eign með eigin inngang og lóðarhluta og telst til sérbýlis í tölum 450.is.
Sjá einnig: Sérbýli
- Nýbygging
Eign sem seld er í fyrsta sinn frá byggingaraðila, oftast innan tveggja ára frá byggingarári. Nýbyggingar seljast með álagi á eldri eignir og eru því undanskildar í verðþróun hverfa og í hlutfalli kaupverðs og mats, svo breytingin lýsi verði sömu eigna en ekki því hvort nýtt hverfi var í afhendingu.
- Ónothæfur samningur
Kaupsamningur sem HMS merkir sem ónothæfan til að lýsa markaðsverði: samningur milli skyldra aðila, samningur sem nær yfir fleiri en eina eign, samningur þar sem greitt er með annarri fasteign eða samningur um eign í smíðum. Slíkir samningar eru taldir með í fjölda sala á 450.is en ekki í verðtölum.
Sjá einnig: Kaupskrá
- Sölutíðni
Fjöldi þinglýstra kaupsamninga á tímabili, á 450.is ýmist sem hrá tala fyrir 30 daga, mánuð eða 12 mánuði, eða sem breyting á móti sama tímabili í fyrra. Til að nýjustu tölur séu sambærilegar er alltaf borið saman við sömu dagsetningu í fyrra eins og skráin leit út þá („as-of“).
Sjá einnig: Þinglýsing
- Útgáfudagur og þinglýsingardagur
Útgáfudagur er dagurinn sem kaupsamningur er undirritaður; þinglýsingardagur er dagurinn sem sýslumaður skráir hann, að jafnaði einni til þremur vikum síðar. Verðtölur og núvirði á 450.is miða við útgáfudag, af því að hann segir hvenær verðið var ákveðið, en samningur birtist ekki í gögnunum fyrr en á þinglýsingardegi.
Sjá einnig: Þinglýsing, Sölutíðni
Síðast uppfært 20. september 2026. Sjá einnig Um gögnin og aðferðirnar og markaðinn í dag. Vantar hugtak? Sendu línu á baldur@450.is.