Um gögnin og aðferðirnar

Allar markaðstölur á 450.is, frá forsíðu til einstakra hverfa og eigna, eru reiknaðar sjálfkrafa úr sömu opinberu gögnunum með sömu reglum. Hér er lýst hvaðan þau koma, hvað er talið með, hvernig hugtökin eru skilgreind, hvernig verðmatslíkanið virkar og hvað það getur ekki. Staða gagna: 20.09.2026. Sjá einnig orðskýringar.

Heimild

Grunnurinn er kaupskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS), opinber skrá yfir alla þinglýsta kaupsamninga um fasteignir á Íslandi. 450.is sækir hana daglega og geymir alla samninga um íbúðarhúsnæði frá 20.01.2006, 232.084 samninga þegar þetta er skrifað. Hver samningur ber fastanúmer eignar, heimilisfang, tegund, byggingarár, birta stærð, kaupverð, útgáfudag og þinglýsingardag ásamt merki HMS um hvort samningurinn telst lýsa markaðsverði.

Til að færa eldri sölur til dagsins í dag er notuð vísitala íbúðaverðs HMS. Hún er keðjuð frá 1981 fyrir landið allt og frá 2020 eru einnig til undirvísitölur fyrir höfuðborgarsvæðið og landsbyggðina, fjölbýli og sérbýli. Fyrir tímabil þar sem undirvísitala er ekki til er landsvísitalan notuð.

Fasteignamat hverrar eignar, bæði gildandi mat og fyrirhugað mat næsta árs, kemur úr fasteignaskrá HMS og er notað til að reikna hlutfall kaupverðs og mats. Matssvæði HMS, sem stofnunin skiptir landinu í við gerð fasteignamats, eru notuð sem „hverfi“ á vefnum; þau fylgja ekki alltaf póstnúmerum eða hefðbundnum hverfanöfnum en hafa þann kost að vera skilgreind opinberlega og haldast stöðug milli ára.

Uppfærsla og bráðabirgðatölur

Kaupskráin er sótt einu sinni á sólarhring og allar samantektir, frá landsyfirliti niður í einstök hverfi, eru endurreiknaðar í kjölfarið. Dagsetningin „staða“ á hverri síðu segir til um hvaða dag gögnin miðast við.

Samningur kemst ekki í kaupskrá fyrr en honum hefur verið þinglýst, og það tekur að jafnaði eina til þrjár vikur frá undirritun. Í gögnunum er miðgildi tafarinnar 7 dagar og 90 % samninga eru komnir innan 19 daga. Nýjustu vikurnar og mánuðirnir eru því alltaf vantaldir og tölurnar fyrir þá bráðabirgða. Til að gera samanburð við fyrra ár sanngjarnan er alltaf borið saman við sömu dagsetningu í fyrra eins og skráin leit út þá („as-of“ samanburður), og lokatala síðasta mánaðar er áætluð út frá mældum þroskaferli skráningar. Þegar nýir mánuðir bætast við vísitölu HMS færast núvirtar tölur líka til.

Hvað er talið með

Fjöldatölur (kaupsamningar síðustu 30 daga, eftir mánuðum, eftir árum, „seldar 12 mánuði“ í töflum) telja alla þinglýsta kaupsamninga um íbúðir og hús, fjölbýli og sérbýli, líka þá sem ekki eru notaðir í verðútreikningum. Hvert skjal er talið einu sinni þótt það nái yfir fleiri en eina íbúð. Atvinnuhúsnæði, lóðir, sumarhús og bílskúrar eru ekki taldir með í markaðstölum.

Verðtölur (miðgildi fermetraverðs, kaupverðs, hlutfall kaupverðs og mats) nota aðeins samninga sem HMS merkir nothæfa til að lýsa markaðsverði. Undanskildir eru samningar milli skyldra aðila, samningar sem ná yfir fleiri en eina eign, samningar þar sem greitt er með annarri fasteign að hluta eða öllu leyti og samningar um eignir í smíðum sem ekki eru fullbúnar. Sjá ónothæfur samningur. Síðustu 12 mánuði voru um 22 % samninga í þessum flokki.

Til viðbótar eru hreinsaðar burt augljósar skráningarvillur: eignir undir 10 m² eða yfir 350 m², fermetraverð undir 40 þúsund krónum eða yfir 4 milljónum króna á fermetra og kaupverð undir einni milljón króna. Í verðþróun eftir hverfum eru nýbyggingar auk þess undanskildar svo að breytingin lýsi verði sömu tegundar eigna og ekki því hvort nýtt hverfi var í afhendingu.

Til að birta tölu þarf lágmarksfjölda sala á tímabilinu; ef sölur í 12 mánaða glugga eru of fáar er glugginn lengdur í 24 eða 36 mánuði og það tekið fram. Tölur fyrir svæði með of fáar sölur eru ekki birtar.

Skilgreiningar

Miðgildi er sú tala sem helmingur sala er undir og helmingur yfir. Það er notað í stað meðaltals alls staðar á vefnum af því að fáar mjög dýrar eða ódýrar sölur toga meðaltal til en hafa lítil áhrif á miðgildi.

Fermetraverð er kaupverð deilt með birtri stærð eignar samkvæmt fasteignaskrá (birt fermetrafjöldi, „einflm“). Hlutdeild í sameign og bílageymslu er ekki inni í stærðinni, sem er ástæða þess að fermetraverð fjölbýlis er kerfisbundið hærra en fermetraverð sérbýlis af sama gæðaflokki.

Núvirði sölu er kaupverð margfaldað með nýjustu vísitölu íbúðaverðs og deilt með vísitölu mánaðarins á undan samningsmánuði (útgáfumánuði kaupsamnings). Sú vísitala er sú nýjasta sem var þekkt þegar samið var. Notuð er undirvísitala fyrir landshluta og tegund þegar hún er til, annars landsvísitalan.

Hverfishlutfall (kaupverð / fasteignamat) er miðgildi hlutfallsins kaupverð á móti fasteignamati í sölum eldri, fullbúinna eigna síðustu 12 mánuði á matssvæði. Þar sem færri en 15 slíkar sölur eru á svæðinu er hlutfall sveitarfélagsins notað. Í verðmatslíkaninu er kaupverð núvirt og deilt með gildandi mati svo hlutfallið miðist við sama matsár; í lýsandi tölfræði („hlutfall sala yfir mati“) er notað matið sem gilti við söluna.

Sölutíðni er fjöldi þinglýstra kaupsamninga á tímabili, ýmist sem hrá tala, á hverja 100 íbúðir á svæðinu eða sem breyting á móti sama tímabili í fyrra með as-of samanburði.

Breyting á 12 mánuðum er miðgildi síðustu 12 mánaða á móti miðgildi 12 mánaðanna þar á undan; „5 ár“ og „10 ár“ eru miðgildi síðustu 12 mánaða á móti sama glugga fimm eða tíu árum fyrr. Vísitölubreytingar eru hins vegar bornar saman mánuð við mánuð.

Verðmatslíkanið á 450.is

Á síðu hverrar eignar, í eignavaktinni og í dálkinum „450.is verðmat“ í seldum eignum er sýnt líklegt markaðsvirði. Það er tölfræðilegt mat reiknað úr þremur þáttum sem eru vegnir saman:

A. Síðasta sala núvirt. Síðasta þinglýsta kaupverð eignarinnar fært til dagsins í dag með vísitölu íbúðaverðs. Nýleg sala vegur þyngra en gömul, og vægið er annað fyrir fjölbýli en sérbýli.

B. Fasteignamat sinnum hverfishlutfall. Gildandi fasteignamat eignarinnar margfaldað með hverfishlutfalli matssvæðisins (sjá skilgreiningu að ofan).

C. Sambærilegar sölur núvirtar. Miðgildi núvirts fermetraverðs nýlegra sala sömu tegundar á sama matssvæði, af svipaðri stærð og aldri, margfaldað með stærð eignarinnar. Vægið minnkar þegar sambærilegar sölur eru fáar.

Matið er vegið meðaltal þeirra þátta sem eru til fyrir eignina; nákvæm vægi eru stillt með bakprófun og endurskoðuð árlega. Ef eignin hefur aldrei selst síðan 2006 byggir matið á B og C einum.

Bakprófun. Kaupskráin geymir þúsundir eigna sem hafa selst tvisvar. Fyrir hverja slíka endursölu má reikna hvað líkanið hefði sagt daginn fyrir söluna, eingöngu úr gögnum sem þá voru til, og bera saman við raunverulegt kaupverð. Það var gert 20. september 2026 á 25.619 endursölum frá 2022 til ágúst 2026 (20.113 í fjölbýli, 5.506 í sérbýli), án sýnatöku. Niðurstaðan: miðgildi skekkju 5,0 %, 78 % mata innan ±10 % frá kaupverði og kerfisbundinn bjagi +0,2 %. Fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu er nákvæmast (miðgildi skekkju 4,5 %), sérbýli og landsbyggð ónákvæmari (6,4 til 6,8 %). Vægin voru stillt á sölum 2022 til 2024 og prófuð á 2025 til 2026 með sömu niðurstöðu.

Þetta er tölfræðilegt mat, ekki verðmat fasteignasala. Það sér ekki ástand eignarinnar, endurbætur, útsýni, hæð, skipulag, kvaðir eða það sem gerðist í síðustu viku. Löggilt verðmat, sem Baldur Jezorski vinnur eftir skoðun á eigninni, tekur tillit til alls þessa og er það sem gildir gagnvart lánastofnunum. Sjá líklegt markaðsvirði og verðmat fasteignasala.

Takmarkanir

Kaupskráin er skrá yfir þinglýsta samninga, ekki yfir allar sölur; samningur sem aldrei er þinglýst kemur ekki fram. Kaupverð í kaupskrá er það sem stendur í samningnum og segir ekki til um yfirtekin lán, lausafé sem fylgir eða aðrar aukagreiðslur. Stærð er birt stærð samkvæmt fasteignaskrá, sem getur verið úrelt ef eign var stækkuð án þess að skráning hafi verið uppfærð.

Miðgildi fermetraverðs á svæði sveiflast með því hvað selst, ekki bara á hvaða verði. Ef óvenju margar litlar íbúðir seljast einn mánuð hækkar fermetraverðið án þess að nokkur eign hafi hækkað í verði. Vísitala HMS leiðréttir fyrir þessu að hluta og er því betri mælikvarði á verðbreytingar, en hún er birt seinna og nær ekki niður á hverfi.

Fáar sölur gefa óstöðugar tölur. Lágmarksfjöldi sala er settur til að verjast því, en í litlum hverfum og fyrir sérbýli er skekkjan samt meiri. Matssvæði HMS geta verið sameinuð eða skipt milli ára; þá er sagan bundin við nýja skiptingu eftir því sem hægt er.

Verðmatslíkanið er kvarðað á höfuðborgarsvæðinu og nágrenni og virkar best þar sem sölur eru margar. Fyrir sérstæðar eignir, eignir í smíðum, sumarhús og atvinnuhúsnæði er það ekki birt eða ber að taka með fyrirvara. Allar tölur eru að nafnvirði; verðbólga er ekki dregin frá.

Gagnaafrit og leyfi

Samantektirnar sem vefurinn byggir á má sækja sem JSON og CSV og nota frjálst samkvæmt leyfinu Creative Commons Attribution 4.0 (CC BY 4.0). Skilyrðið er tilvísun: „450.is / kaupskrá HMS“, með tengli á 450.is þar sem því verður við komið. Hrá kaupskráin sjálf er gefin út af HMS og lýtur skilmálum stofnunarinnar.

Skrárnar eru endurbyggðar með vefnum og bera dagsetningu stöðu í reitnum dags (JSON) eða í fyrstu línu (CSV). CSV-skrár eru UTF-8 með BOM, aðgreindar með semíkommu og nota tugabrotskommu, svo þær opnast rétt í íslensku Excel. Fjárhæðir eru í krónum, stærðir í fermetrum, breytingar í prósentum.

CSV markaðsyfirlits er taflan „Sveitarfélögin borin saman“: svfn, nafn, n12, n12_prev, med_fjolb, chg12_fjolb, chg5_fjolb, med_serb, chg12_serb, spar, med_kaupverd, med_staerd, pct_ny. CSV sveitarfélags er hverfataflan: numer (matssvæði), nafn, n12, med_fjolb, chg12, n12_fjolb, med_serb, n12_serb, spar. Dálkanöfn eru þau sömu og í JSON. Fyrirspurnir um gögnin: baldur@450.is.

Útgáfusaga

20.9.2026: Nýr vefur 450.is opnaður með markaðsyfirliti, síðum fyrir sveitarfélög og hverfi, seldum eignum frá 2006 og eignasíðum. Verðmatslíkanið bakprófað sama dag á 25.619 endursölum og þrjár breytingar innleiddar: sambærilegar sölur núvirtar, hverfishlutfall miðað við sama matsár og vægi síðustu sölu eftir tegund og aldri (miðgildi skekkju fór úr 5,7 % í 5,0 %). Opin gagnaafrit undir /data/ og þessi síða birt.

Síðast uppfært 20. september 2026. Sjá einnig orðskýringar, markaðinn í dag og persónuvernd.