Sérbýli eða fjölbýli: hvort hefur hækkað meira síðustu 5 ár?

Stutta svarið: Sérbýli hefur hækkað meira en fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu, bæði á einu ári og á fimm árum. Miðgildi fermetraverðs sérbýlis er 758.629 kr./m², +5,1 % á 12 mánuðum og +60,3 % á fimm árum. Fjölbýli er 821.313 kr./m², +2,9 % á 12 mánuðum og +49,4 % á fimm árum (staða 27.9.2026). Sérbýli er þannig um 8 % ódýrara á fermetra en fjölbýli, en miðgildi kaupverðs er tvöfalt hærra: 143 m.kr. á móti 71,4 m.kr.

Sveitarfélögin sex

Tölurnar eru miðgildi fermetraverðs í þinglýstum kaupsamningum síðustu 12 mánuði, án samninga sem HMS telur ekki lýsa markaðsverði. Breytingar eru reiknaðar á móti jafnlöngu tímabili á undan og fyrir fimm árum, og aðeins þar sem 15 eða fleiri sölur eru í báðum tímabilum. Síðasti dálkurinn sýnir hve mikið lægra eða hærra fermetraverð sérbýlis er en fjölbýlis í sama sveitarfélagi.

Á fimm árum hefur sérbýli hækkað meira en fjölbýli í öllum sex sveitarfélögunum. Munurinn er mestur í Kópavogi, þar sem sérbýli hefur hækkað um 63,4 % en fjölbýli um 44,1 %, og á Seltjarnarnesi (71,9 % á móti 58,8 %). Minnstur er hann í Hafnarfirði, þar sem tegundirnar hafa fylgst nánast að (57,3 % og 56,6 %).

Á 12 mánuðum hækkaði sérbýli meira í fimm sveitarfélögum af sex. Undantekningin er Mosfellsbær, þar sem sérbýli hækkaði um 1,0 % og fjölbýli um 1,6 %. Mest munar í Seltjarnarnesi (+8,8 % á móti +1,5 %), Kópavogi (+7,6 % á móti +2,0 %) og Garðabæ (+9,1 % á móti +4,1 %).

Sérbýlistölurnar byggja á mun færri sölum: 724 sölur sérbýlis á höfuðborgarsvæðinu síðustu 12 mánuði á móti 4.782 í fjölbýli, og á Seltjarnarnesi eru sérbýlissölurnar 28. Sveiflur milli ára eru því stærri í sérbýli og einstök ár ber að lesa með fyrirvara. Fimm ára talan er traustari.

Hvers vegna er sérbýli ódýrara á fermetra en dýrara í heild?

Fermetraverð sérbýlis á höfuðborgarsvæðinu er 758.629 kr./m², 7,6 % lægra en í fjölbýli. Samt kostar sérbýli að miðgildi 143 m.kr. og íbúð í fjölbýli 71,4 m.kr. Skýringin er stærðin: miðgildi stærðar sérbýlis sem seldist síðustu 12 mánuði er 195 m² en íbúðar í fjölbýli 91 m².

Þrennt veldur því að stórar eignir hafa lægra fermetraverð:

• Hver fermetri umfram þörf kostar minna. Kaupandi borgar mest fyrir fyrstu fermetrana, eldhús, bað og svefnherbergi, og minna fyrir fjórðu stofuna eða annan kjallara.
• Ekki allir fermetrar eru íbúðarrými. Bílskúr, geymsla og þvottahús telja í birtri stærð sérbýlis en seljast ekki á sama verði og stofa.
• Lóðin er ekki í fermetratölunni. Garður, innkeyrsla og lóðarréttindi eru hluti af kaupverðinu en ekki af stærðinni sem deilt er með.

Þess vegna er fermetraverð aðeins samanburðarhæft innan sömu tegundar. Þröngt bil milli tegundanna í Kópavogi (-1,0 %) og á Seltjarnarnesi (-2,3 %) segir að þar sé sérbýli hlutfallslega dýrt, á meðan sérbýli í Reykjavík (-12,0 %) og Mosfellsbæ (-11,4 %) er ódýrt á fermetra miðað við íbúðir í sama sveitarfélagi.

Nafnverð, ekki raunverð

Allar tölurnar hér eru nafnverð. Á /markadurinn stendur: „Íbúðaverð hefur hækkað um 2,3 % á einu ári samkvæmt vísitölu HMS.“ Sú vísitala hefur hækkað um 44,7 % á fimm árum, sem er lægra en miðgildi fermetraverðs fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu (+49,4 %) og sérbýlis (+60,3 %) á sama tíma. Munurinn stafar meðal annars af því að vísitalan nær til alls landsins og leiðréttir fyrir samsetningu þess sem selst hverju sinni, en miðgildið gerir það ekki.

Vísitalan segir sömu sögu um tegundirnar: sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um 3,2 % á einu ári samkvæmt henni en fjölbýli um 1,2 %. Verðbólga er hvergi dregin frá í þessum tölum. Raunhækkun eigna síðustu fimm ár er því töluvert lægri en 49 % og 60 %, og hversu mikið lægri fer eftir því hvaða verðbólgumæling er notuð. Fyrir seljanda sem kaupir aðra eign á sama markaði skiptir þetta litlu, því hann selur og kaupir á sama verðlagi. Fyrir þann sem er að reikna út ávöxtun af eign skiptir það öllu.

Hvað segir þetta seljendum og kaupendum?

Ég hef séð þetta gerast í mínum sölum síðustu ár: samkeppnin um gott sérbýli á höfuðborgarsvæðinu er harðari en um íbúð í fjölbýli af sama verðflokki. Ástæðan er einföld. Það er byggt mikið af íbúðum í fjölbýli en mun minna af sérbýli innan borgarmarkanna, svo framboðið af raðhúsum og einbýlum vex ekki í takt við fjölda fjölskyldna sem vilja komast í þau. Tölurnar hér að ofan eru afleiðingin: 60 % á fimm árum á móti 49 %.

Ef þú átt sérbýli og ert að hugsa um að selja er þetta jákvætt, en með einum fyrirvara. Sérbýli er ólíkara innbyrðis en íbúðir og fáar sölur á bak við hverja tölu. Miðgildið í hverfinu segir þér minna um þína eign en það gerir fyrir íbúð í fjölbýli. Rétt verðmat þarf að byggja á sambærilegum eignum, ekki hverfismeðaltali.

Ef þú ert að kaupa sérbýli í fyrsta sinn og ert að bera saman fermetraverð við íbúðina sem þú ert að selja, þá er lága fermetraverðið villandi. Þú ert að borga fyrir stærð sem þú notar ekki alla og fyrir lóð sem telur ekki í fermetrum. Berðu saman heildarverð og greiðslubyrði, ekki kr./m².

Og fyrir báða hópa: fimm ára hækkun um 50–60 % í nafnverði er sagan, ekki spáin. Á síðustu 12 mánuðum er hækkunin 2,9 % í fjölbýli og 5,1 % í sérbýli, og vísitala HMS segir 2,3 %. Markaðurinn er rólegri en tölurnar frá 2021 og 2022 gefa til kynna og sá sem verðleggur út frá þeim tíma verðleggur sig út af markaðnum.

Algengar spurningar

Hvað þýðir fjölbýli og sérbýli í þessum tölum? Fjölbýli er íbúð í húsi með þremur eða fleiri íbúðum. Sérbýli er einbýlishús, raðhús, parhús og tvíbýli. Tegundirnar eru aldrei lagðar saman í tölum á 450.is, því sérbýli hefur kerfisbundið lægra fermetraverð og hærra kaupverð.

Hvar er sérbýli dýrast? Á Seltjarnarnesi, þar sem miðgildi fermetraverðs sérbýlis er 890.934 kr./m², og í Garðabæ (849.472 kr./m²). Ódýrast er það í Hafnarfirði (706.660 kr./m²). Sjá alla töfluna á /fermetraverd.

Hvort á ég að kaupa, sérbýli eða fjölbýli? Það fer eftir þínum aðstæðum og þetta er ekki fjárfestingarráðgjöf. Sagan segir að sérbýli hafi hækkað meira, en það segir ekkert um næstu fimm ár. Sérbýli kostar meira í viðhaldi og rekstri og fáar sölur gera verðið sveiflukenndara. Kauptu það sem hentar fjölskyldunni og greiðslugetunni, ekki það sem hækkaði mest síðast.

Tengdar síður

• Fasteignamarkaðurinn í dag: fjölbýli og sérbýli borin saman
• Fermetraverð eftir sveitarfélögum og hverfum
• Orðskýringar: fjölbýli, sérbýli og vísitala íbúðaverðs

Ertu að hugsa um að selja? Fáðu frítt verðmat fasteignasala frá Baldri Jezorski, svar innan 24 klukkustunda.

Frítt verðmat á þinni eign