Frítt verðmat á fasteign á Seltjarnarnesi

Á Seltjarnarnesi voru aðeins 89 kaupsamningar síðustu 12 mánuði, á móti 120 árið á undan, og því þarf að lesa allar hlutfallstölur með fyrirvara. Miðgildi fermetraverðs í fjölbýli er 911.784 kr./m² og hækkaði um 1,5 % á einu ári, byggt á 61 sölu. Það er um 10 % yfir miðgildi fjölbýlis í Reykjavík (826.235 kr./m²). Nýbyggingar voru aðeins 9 % sölunnar og miðgildi byggingarárs seldra eigna er 1982, svo verðið ræðst nær alfarið af endursölu eldri eigna. Með svo fáar sölur geta ein eða tvær óvenjulegar eignir hreyft tölurnar verulega.

Sérbýli vegur þungt á Nesinu. Það var 31 % sölunnar, miðgildi kaupverðs í bænum er 97.000.000 kr. og miðgildi stærðar 113,4 m². Fermetraverð sérbýlis er 890.934 kr./m², aðeins um 2 % undir fjölbýli, og hækkaði um 8,8 % á einu ári, en sú tala byggir á 28 sölum. Á Brautum, þar sem sérbýli er nær helmingur sölunnar (22 af 46), er miðgildi kaupverðs 139.000.000 kr. Á svo stórum eignum munar hvert prósent í verðmati meira en milljón króna, og fermetraverð eitt og sér segir lítið um ástand, lóð og útsýni.

Hverfistölurnar sveiflast mikið vegna fæðar sölu. Á Brautum lækkaði miðgildi fjölbýlis um 10,0 % á einu ári, úr 1.013.572 í 912.477 kr./m², en á matssvæðinu Seltjarnarnesi hækkaði það um 10,0 %, úr 862.454 í 948.905 kr./m², hvort tveggja á 24–25 sölum. Við Eiðistorg er miðgildið 698.040 kr./m² á 12 sölum. Slíkar hreyfingar endurspegla fyrst og fremst hvaða eignir seldust, ekki raunverulega verðbreytingu, og því er ekki hægt að reikna verð eignar út frá hverfistölunni einni.

Eldri eignir seldust að miðgildi 4 % yfir fasteignamati og 74 % sala fóru yfir mat; sérbýli 6,4 % yfir og fjölbýli 3,6 %. Fasteignamat fjölbýlis hækkar fyrir 2027 um 3,8 % á matssvæðinu Seltjarnarnesi og 1,1 % á Brautum en lækkar um 0,9 % við Eiðistorg. Með svo fáar sölur byggir verðmat á Seltjarnarnesi á fáum en vel völdum sambærilegum eignum, stundum úr nálægum hverfum, og skoðun eignarinnar vegur þyngra en í stærri sveitarfélögum.