Fasteignamat eða markaðsverð?

Baldur Jezorski, löggiltur fasteignasali · uppfært 29.9.2026

Fasteignamat er ekki markaðsverð. Fasteignamat er mat HMS á markaðsvirði eignar eins og það var í febrúar árið áður en matið tekur gildi, og það er fyrst og fremst notað sem grunnur fyrir gjöld og skatta. Markaðsverð er það verð sem kaupandi greiðir í dag, og það ræðst af ástandi eignarinnar, endurbótum og stöðu markaðarins þegar hún er seld.

Hvað er fasteignamat?

Fasteignamat er verðmat HMS á virði húss og lóðar. Matið er reiknað með tölfræðilíkani út frá kaupsamningum og skráðum upplýsingum um eignir, en enginn skoðar hverja eign fyrir sig.

• Viðmiðunartími: matið endurspeglar markaðsvirði í febrúar árið áður. Fasteignamat 2027 miðast þannig við verðlag í febrúar 2026.
• Birting: nýtt mat er birt í júní og eigendur fá tilkynningu um það. Fasteignamat 2027 var kynnt 2. júní 2026.
• Gildistaka: matið tekur gildi 31. desember og gildir fyrir næsta ár. Fasteignamat 2027 tekur því gildi 31. desember 2026.
• Notkun: sveitarfélög reikna fasteignagjöld út frá fasteignamati, og stimpilgjald við þinglýsingu kaupsamnings er reiknað af fasteignamati eignarinnar. Stimpilgjald er 0,8 % hjá einstaklingum og 0,4 % við fyrstu kaup á íbúðarhúsnæði. Matið er einnig notað við útreikning erfðafjárskatts og lánveitendur líta til þess.

Af hverju er söluverð annað en fasteignamat?

Tímatöf

Þegar eign er seld getur verðlagið sem matið byggir á verið 11 til 22 mánaða gamalt. Ef verð hefur hækkað síðan í febrúar árið áður selst eign yfirleitt yfir mati. Ef markaðurinn hefur kólnað getur bilið minnkað eða snúist við.

Ástand eignarinnar

Líkanið gerir ráð fyrir dæmigerðu ástandi eignar af tiltekinni gerð, stærð og aldri. Íbúð í mjög góðu standi selst því oft yfir mati og íbúð sem þarfnast viðhalds getur selst undir því.

Endurbætur sem matið sér ekki

Nýtt eldhús, endurnýjað baðherbergi eða nýjar lagnir koma ekki fram í fasteignaskrá. Matið veit því ekki af endurbótum nema þær breyti skráðri stærð eða gerð eignarinnar.

Nýbyggingar

Nýjar íbúðir eru metnar eftir byggingarstigi. Á meðan eign er ekki fullbúin í skráningu getur fasteignamat verið langt undir söluverði, og því er samanburður við mat í nýbyggingum sjaldnast marktækur.

Einstakir kostir og gallar

Útsýni, sól, hæð í húsi og skipulag íbúðar hafa mikil áhrif á hvað kaupendur greiða, en vega lítið eða ekkert í fasteignamati.

Kaupverð á móti fasteignamati eftir sveitarfélögum

Taflan sýnir hversu langt yfir eða undir fasteignamati eldri eignir seldust að miðgildi síðustu 12 mánuði í hverju sveitarfélagi á höfuðborgarsvæðinu og hversu stór hluti sala fór yfir matið. Gögnin eru reiknuð úr kaupskrá HMS og uppfærast sjálfkrafa.

„4 % yfir“ þýðir að helmingur eldri eigna seldist meira en 4 % yfir fasteignamati og helmingur minna. Nýbyggingar eru ekki með, því fasteignamat þeirra fylgir byggingarstigi.

Hvernig notar þú hlutfallið við verðlagningu?

1. Finndu fasteignamat eignarinnar. Það kemur fram í fasteignaskrá HMS og á álagningarseðli fasteignagjalda.
2. Bættu hlutfallinu í þínu sveitarfélagi við matið. Útkoman er gróf viðmiðun um hvað dæmigerð eign selst á, ekki verðmat á þinni eign.
3. Leiðréttu fyrir ástandi og kostum. Ef eignin er betri eða verri en dæmigerð eign á svæðinu færist verðið upp eða niður.
4. Berðu saman við seldar eignir í götunni. Nýleg sala á sambærilegum eignum í Verðsjá er betri vísbending en meðaltal heils sveitarfélags.

Dæmi með tilbúnum tölum: ef fasteignamat er 60 m.kr. og eignir í sveitarfélaginu seljast að miðgildi 10 % yfir mati, er gróf viðmiðun um 66 m.kr. áður en leiðrétt er fyrir ástandi.

Í flestum hverfum er fasteignamat nær gólfi en ásettu verði. Sá sem setur eignina á sölu á fasteignamati getur því verið að gefa eftir hluta af verðmætinu. Á móti kemur að hlutfallið er meðaltal: það segir ekkert um hvort þín íbúð er með nýtt eldhús eða þarfnast nýs þaks.

Brunabótamat er annað

Brunabótamat segir til um hvað kostar að endurbyggja hús eftir altjón, að frádregnum afskriftum vegna aldurs, slits og ástands, og ákvarðar vátryggingarfjárhæð brunatryggingar. Það byggir á byggingarkostnaði en ekki á markaðsverði og segir því lítið um hvað eign selst á.

Algengar spurningar

Er fasteignamat markaðsverð?

Nei. Fasteignamat er mat HMS á markaðsvirði miðað við febrúar árið áður, reiknað með líkani án skoðunar. Markaðsverð er það sem kaupandi greiðir í dag.

Seljast eignir yfir fasteignamati?

Það fer eftir sveitarfélagi, gerð eignar og stöðu markaðarins. Taflan hér að ofan sýnir hversu langt yfir eða undir mati eignir seldust og hversu stór hluti sala fór yfir mat í hverju sveitarfélagi.

Hvenær var fasteignamat 2027 birt og hvenær tekur það gildi?

Fasteignamat 2027 var kynnt 2. júní 2026 og miðast við verðlag í febrúar 2026. Það tekur gildi 31. desember 2026.

Hækka fasteignagjöldin ef fasteignamatið hækkar?

Fasteignagjöld eru reiknuð sem hlutfall af fasteignamati, svo hærra mat leiðir til hærri gjalda nema sveitarfélagið lækki álagningarhlutfallið.

Hvar finn ég fasteignamat eignarinnar minnar?

Fasteignamat hverrar eignar er í fasteignaskrá HMS og á álagningarseðli fasteignagjalda. Í Verðsjá á 450.is getur þú svo borið það saman við kaupverð nágrannaeigna.

Fáðu verðmat sem tekur mið af þinni eign

Fasteignamat og hlutföll gefa grófa mynd, en söluverð ræðst af því sem líkönin sjá ekki. Baldur Jezorski, löggiltur fasteignasali hjá Fasteignasölunni Garði, gerir ókeypis skriflegt verðmat innan 24 klukkustunda, án skuldbindingar.

Óska eftir verðmati eða lestu meira um hvað íbúðin þín er mikils virði.