Hvað er íbúðin mín mikils virði?

Baldur Jezorski, löggiltur fasteignasali · uppfært 29.9.2026

Íbúðin þín er þess virði sem kaupendur eru tilbúnir að greiða fyrir hana í dag, og besta vísbendingin um það er verð sambærilegra eigna sem hafa nýlega selst í nágrenninu. Fljótlegast er að skoða ókeypis rafrænt verðmat á 450.is, sem byggir á öllum þinglýstum kaupsamningum. Ef sala er á döfinni gefur skriflegt verðmat fasteignasala nákvæmari mynd, því þá er tekið tillit til ástands og endurbóta.

Þrjár leiðir til að komast að verðmæti íbúðar

1. Rafrænt verðmat á 450.is

Á hverri eignasíðu á 450.is er rafrænt verðmat. Slóðin er 450.is/eign/{fastanúmer}, en auðveldast er að slá inn heimilisfang í leitinni á Verðsjá og opna eignina þaðan.

• Ókeypis og án innskráningar. Engin skráning, ekkert netfang.
• Gögnin: verðmatið er reiknað út frá kaupskrá HMS, sem geymir alla þinglýsta kaupsamninga, auk fasteignamats og sölu sambærilegra eigna.
• Nákvæmni: líkanið var prófað á raunverulegum sölum. Miðgildi skekkju var 5,0 % og 78 % verðmata lentu innan ±10 % frá raunverulegu kaupverði.
• Takmörkun: rafrænt verðmat sér ekki ástand eignarinnar, endurbætur eða útsýni. Nýtt eldhús eða sjávarútsýni kemur því ekki fram í tölunni.

Sambærilegar sjálfvirkar verðmatsskýrslur annars staðar kosta um 790–1.990 kr. Á 450.is er verðmatið opið öllum án greiðslu.

2. Verðmat fasteignasala

Baldur Jezorski, löggiltur fasteignasali hjá Fasteignasölunni Garði, Bæjarhrauni 12 í Hafnarfirði, gerir ókeypis skriflegt verðmat eftir skoðun á eigninni eða símtal. Verðmatið berst innan 24 klukkustunda og því fylgir engin skuldbinding um að selja.

Munurinn á þessu og rafrænu verðmati er að fasteignasali metur það sem gögnin sjá ekki: ástand, endurbætur, skipulag, útsýni og hvernig eignin stendur gagnvart þeim eignum sem eru til sölu á sama tíma. Þetta er sú tala sem skiptir máli þegar setja á ásett verð.

Óska eftir ókeypis verðmati

3. Vottað verðmat eða bankaverðmat

Þegar lán er endurfjármagnað eða veðrými aukið getur bankinn krafist verðmats sem uppfyllir hans skilyrði. Slíkt verðmat er yfirleitt greitt. Spurðu bankann þinn hvaða tegund verðmats hann tekur gilda og hver má gera það áður en þú pantar.

Hvað ræður verðmæti íbúðar?

• Staðsetning og hverfi. Sama íbúð getur verið misdýr eftir hverfi, skólahverfi og nálægð við þjónustu.
• Stærð. Minni íbúðir seljast yfirleitt á hærra fermetraverði en stærri íbúðir. Þess vegna er ekki hægt að margfalda fermetraverð stórrar eignar yfir á litla.
• Ástand. Eldhús, baðherbergi, gólfefni, gluggar og lagnir hafa mikil áhrif. Eign sem þarfnast endurbóta selst á lægra verði en sambærileg eign í góðu standi.
• Hæð, útsýni og sól. Efri hæðir, suðursvalir og útsýni hækka yfirleitt verðið.
• Bílastæði og bílskúr. Bílskúr eða stæði í bílageymslu bætir við verðmætið, sérstaklega þar sem stæði eru af skornum skammti.
• Fjárhagur húsfélags og fyrirhugaðar framkvæmdir. Kaupendur skoða yfirlýsingu húsfélags. Fyrirhugaðar framkvæmdir á borð við þakskipti eða múrviðgerðir geta lækkað verðið, en traustur framkvæmdasjóður styrkir það.
• Tímasetning á markaði. Vextir, framboð og eftirspurn breytast. Sama íbúð getur selst á ólíku verði með nokkurra mánaða millibili.

Svona getur þú athugað verðið sjálf(ur)

1. Skoðaðu seldar eignir í götunni. Í Verðsjá sérð þú þinglýst kaupverð eigna í nágrenninu og hvenær þær seldust.
2. Berðu saman fermetraverð. Á síðunni fermetraverð sérð þú fermetraverð eftir svæðum. Berðu það saman við eignir af svipaðri stærð og þín, ekki meðaltal allra eigna.
3. Lestu hverfissíðurnar á 450.is. Á síðu hvers sveitarfélags, til dæmis Reykjavík, Kópavogi og Hafnarfirði, er yfirlit yfir verð og sölu í hverju hverfi.
4. Leiðréttu fyrir ástandi. Ef íbúðin þín er í betra eða verra standi en þær sem seldust, færðu töluna upp eða niður í samræmi við það.

Fasteignamat eða markaðsverð?

Fasteignamat er mat HMS á markaðsvirði eignar miðað við verðlag í febrúar árið áður og er fyrst og fremst notað sem grunnur fyrir fasteignagjöld og stimpilgjald. Það er ekki söluverð, og kaupverð getur verið bæði hærra og lægra en matið. Nánar er fjallað um muninn á síðunni Fasteignamat eða markaðsverð?

Algengar spurningar

Hvað kostar að fá verðmat á íbúð?

Rafrænt verðmat á 450.is er ókeypis og skriflegt verðmat Baldurs Jezorski, löggilts fasteignasala, er það líka. Vottað verðmat sem banki krefst vegna láns er yfirleitt greitt.

Hversu nákvæmt er rafrænt verðmat?

Í prófun á raunverulegum sölum var miðgildi skekkju 5,0 % og 78 % verðmata innan ±10 % frá kaupverði. Rafrænt verðmat sér þó ekki ástand, endurbætur eða útsýni, svo einstakar eignir geta vikið meira frá.

Hvað fæ ég fyrir íbúðina mína?

Það ræðst af því hvað sambærilegar eignir hafa selst á nýlega og hvernig þín eign stendur miðað við þær. Byrjaðu á rafræna verðmatinu í Verðsjá og fáðu síðan skriflegt verðmat ef þú ert að íhuga sölu.

Þarf ég að skuldbinda mig til að selja ef ég fæ verðmat?

Nei. Verðmat Baldurs er ókeypis og án skuldbindingar, og rafræna verðmatið krefst hvorki innskráningar né netfangs.

Hversu fljótt fæ ég verðmat?

Rafrænt verðmat birtist strax á eignasíðunni. Skriflegt verðmat fasteignasala berst innan 24 klukkustunda eftir skoðun eða símtal.

Get ég notað rafrænt verðmat fyrir bankann?

Rafrænt verðmat er upplýsingatól en ekki vottað verðmat. Ef bankinn krefst verðmats vegna láns skaltu spyrja hann hvaða tegund verðmats hann tekur gilda.

Fáðu skriflegt verðmat á þína eign

Rafræna verðmatið gefur góða fyrstu mynd, en það sér ekki það sem gerir þína íbúð einstaka. Baldur Jezorski, löggiltur fasteignasali, skoðar eignina eða tekur stutt símtal og sendir skriflegt verðmat innan 24 klukkustunda. Það er ókeypis og án skuldbindingar.

Óska eftir verðmati