Hvað á að koma fram í söluyfirliti fasteignar?

Stutta svarið: Söluyfirlit er rækilegt yfirlit yfir öll þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignar, og fasteignasala ber að útbúa það samkvæmt lögum um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015. Í því eiga meðal annars að koma fram ásett verð, stærð og opinberar skrár, ástand eignarinnar og gallar sem vitað er um, áhvílandi veðskuldir og kvaðir, kostnaður kaupanda af kaupunum, húsgjöld og framkvæmdir í fjöleignarhúsi. Kaupandi á að fá söluyfirlitið afhent áður en hann gerir tilboð og staðfestir móttöku með nafnritun og dagsetningu.

Hvað er söluyfirlit og hvenær er það gert?

Strax og fasteignasali fær eign til sölumeðferðar ber honum að semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignarinnar. Sama gildir ef honum er falið að ganga frá kauptilboði eða kaupsamningi um eign sem er ekki í sölumeðferð hjá öðrum fasteignasala. Þetta er kveðið á um í 10. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa.

Söluyfirlitið er ekki það sama og söluauglýsingin. Auglýsingin á að vekja áhuga; söluyfirlitið er lögbundið skjal sem gefur kaupanda þær upplýsingar sem hann þarf til að ákveða hvort hann kaupir og á hvaða verði.

Afhending, undirskriftir og gildistími

Þrjú atriði um meðferð söluyfirlits eru mikilvæg fyrir bæði seljanda og kaupanda:

• Afhending fyrir tilboð. Áður en tilboð er gert skal tilboðsgjafa afhent söluyfirlitið, og hann staðfestir móttöku með nafnritun sinni og dagsetningu.
• Undirskrift seljanda. Fasteignasali skal afla undirskriftar seljanda á yfirlýsingu um að efni söluyfirlitsins sé rétt samkvæmt bestu vitund hans. Sem seljandi staðfestir þú því formlega að það sem þar stendur sé rétt.
• Þriggja mánaða reglan. Sé söluyfirlit eldra en þriggja mánaða skal fasteignasali uppfæra það, nema engar breytingar hafi orðið sem lúta að efni þess. Ef eignin hefur verið lengi í sölu er þetta atriði sem á að fylgjast með.

Hvað þarf að standa í söluyfirlitinu?

Samkvæmt 11. gr. laganna skal fasteignasali gæta þess vandlega að í söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem geta verið grundvöllur ákvörðunar kaupanda. Auk almennrar lýsingar á eigninni eru þessir liðir taldir upp – hér endursagðir á mannamáli:

a. Ásett verð. Það söluverð sem eigandi óskar að fá fyrir eignina, sé það ákveðið.

b. Staðsetning, stærð og opinberar upplýsingar. Heimilisfang og númer eignar, stærð samkvæmt opinberum skrám, fasteignamat, brunabótamat, byggingarlag, byggingarefni og byggingarár – bæði eignarinnar og einstakra hluta hennar ef við á. Teikning sem sýnir fyrirkomulag innanhúss á jafnan að vera fyrir hendi, sem og lóðaruppdráttur ef hann er til.

c. Ástand eignarinnar og gallar. Upplýsingar um ástand eignarinnar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um. Þessi liður veldur oftast ágreiningi eftir á.

d. Föst gjöld, veðskuldir og kvaðir. Föst gjöld af eigninni, áhvílandi veðskuldir, kvaðir og önnur eignahöft samkvæmt veðbókarvottorði. Tilgreina skal eftirstöðvar og lánskjör, þar á meðal vexti og verðtryggingu, og sérstaklega ef skuld er í vanskilum. Um veðskuldir sem eiga að fylgja við sölu skal tilgreina fjölda ógreiddra afborgana og hvort yfirtaka sé heimil með óbreyttum lánskjörum – og ef ekki, hvaða breytingar megi ætla að verði og hvort annar kostnaður fylgi yfirtökunni.

e. Kostnaður kaupanda af kaupunum. Þinglýsingarkostnaður, stimpilgjöld, umsýslukostnaður kaupanda og lántökukostnaður eftir því sem unnt er.

f. Tekjur af eigninni. Á við um eign sem ætluð er til atvinnustarfsemi.

g. Afhendingarástand ófullgerðrar eignar. Sé eignin seld ófullgerð skal afhendingarástand tilgreint, og það skal vera í samræmi við staðla sem gefnir eru út af opinberum stofnunum sem annast byggingarrannsóknir eða byggingareftirlit.

h. Húsgjöld og framkvæmdir í fjöleignarhúsi. Húsgjöld og yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir sem búið er að ákveða á fundi húsfélags, ásamt stöðu eiganda gagnvart hússjóði og framkvæmdasjóði. Ákveðin en ógreidd framkvæmd getur skipt kaupanda miklu máli.

i. Eignaskiptayfirlýsing eða samningur. Á við þegar um fjöleignarhús er að ræða.

j. Önnur atriði sem kunnugt er um. Til dæmis skýrslur um ástand eignarinnar sem gerðar hafa verið.

Sambærilegt yfirlit skal, eftir því sem við getur átt, gert vegna sölu á skipi.

Hver aflar upplýsinganna og hver ber ábyrgð?

Samkvæmt 12. gr. laganna er það fasteignasali sem aflar þeirra upplýsinga sem eiga að koma fram í söluyfirliti. Hann skal sækja upplýsingar í opinberar skrár og skýrslur þar sem það er unnt, en ástand fasteignarinnar, gerð hennar og búnað sem fylgja á við sölu skal hann kynna sér af eigin raun – það er að segja, hann á að skoða eignina sjálfur, ekki treysta eingöngu á lýsingu seljanda.

Ábyrgðin fylgir skyldunni: fasteignasali ber ábyrgð ef upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi, enda sé um að kenna gáleysi hans eða þeirra sem starfa í hans þágu.

Þetta leysir seljanda þó ekki undan sínum skyldum. Upplýsingaskylda seljanda samkvæmt lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 er óháð skyldum fasteignasalans samkvæmt lögum nr. 70/2015. Með öðrum orðum: þú getur ekki skotið þér undan því að segja frá galla með því að benda á að fasteignasalinn hafi ekki spurt.

Hvað sækir fasteignasalinn og hvað þarft þú að gera?

Í reynd er þetta einfaldara fyrir seljanda en margir búast við. Baldur fasteignasali aflar allra gagnanna sem þarf í söluyfirlitið – veðbókarvottorðs, upplýsinga úr opinberum skrám, fasteigna- og brunabótamats, teikninga, eignaskiptayfirlýsingar og annars sem við á. Þú þarft ekki að standa í því sjálf/ur.

Það er aðeins tvennt sem seljandi þarf sjálfur að gera:

1. Staðfesta að upplýsingar um ástand eignarinnar séu réttar. Þú ferð yfir það sem stendur um ástand eignarinnar og einstakra hluta hennar og staðfestir að það sé rétt samkvæmt þinni bestu vitund. Þetta er sá liður sem þú einn/ein býrð yfir upplýsingum um.
2. Fá yfirlýsingu húsfélags. Formaður eða gjaldkeri húsfélagsins þarf að fylla út yfirlýsingu húsfélags – um húsgjöld, stöðu gagnvart hússjóði og framkvæmdasjóði og framkvæmdir sem ákveðnar hafa verið. Það er eina gagnið sem fasteignasalinn getur ekki sótt sjálfur, því það kemur frá húsfélaginu.

Hvað þýðir þetta fyrir þig sem seljanda?

Hafðu samband við formann eða gjaldkera húsfélagsins snemma – yfirlýsing húsfélags er oft það sem tefur ef beðið er með hana. Segðu frá því sem þú veist um ástand eignarinnar; það er mun ódýrara en ágreiningur eftir afhendingu. Og hafi eignin verið lengi í sölu skaltu fylgjast með þriggja mánaða reglunni.

Í stuttu máli

• Söluyfirlit er lögbundið yfirlit sem fasteignasali gerir samkvæmt lögum um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015.
• Kaupandi fær það afhent áður en tilboð er gert og staðfestir móttöku með nafnritun og dagsetningu.
• Seljandi undirritar yfirlýsingu um að efni þess sé rétt samkvæmt bestu vitund.
• Í því eiga meðal annars að koma fram verð, stærð og opinberar skrár, ástand og gallar, veðskuldir, kostnaður kaupanda, húsgjöld og framkvæmdir.
• Fasteignasali ber ábyrgð ef upplýsingarnar reynast rangar og gáleysi hans er um að kenna; söluyfirlit eldra en þriggja mánaða þarf að uppfæra.
• Fasteignasalinn aflar gagnanna; seljandi þarf aðeins að staðfesta upplýsingar um ástand eignarinnar og fá yfirlýsingu húsfélags útfyllta.

Algengar spurningar

Er söluyfirlit það sama og söluauglýsing? Nei. Söluauglýsingin er kynningarefni sem á að vekja áhuga á eigninni. Söluyfirlitið er lögbundið skjal með þeim upplýsingum sem kaupandi þarf til að taka ákvörðun um kaup og verð, og það er afhent áður en tilboð er gert.

Hvað gerist ef eitthvað rangt stendur í söluyfirlitinu? Fasteignasali ber ábyrgð á því ef upplýsingar reynast rangar eða ófullnægjandi og um er að kenna gáleysi hans eða starfsfólks hans. Upplýsingaskylda seljanda samkvæmt lögum um fasteignakaup stendur þó sjálfstætt við hlið þess.

Hafðu samband

Ef þú ert að undirbúa sölu þarftu ekki að safna gögnunum sjálf/ur – það er hluti af þjónustunni. Hafðu samband við Baldur Jezorski, löggiltan fasteignasala, í síma 450-0000 eða sendu skilaboð á 450.is fyrir nánari upplýsingar um söluyfirlit og undirbúning sölumeðferðar. Frítt og án skuldbindingar.

Tengdar greinar

• Hvernig skrifa ég góða söluauglýsingu fyrir eign?
• Hvernig verðlegg ég eignina mína rétt?
• Hvernig fæ ég hærra verð fyrir eignina mína?

Ertu að hugsa um að selja? Fáðu frítt verðmat fasteignasala frá Baldri Jezorski, svar innan 24 klukkustunda.

Frítt verðmat á þinni eign