Co musi zawierać söluyfirlit nieruchomości?

Krótka odpowiedź: Söluyfirlit (ustawowe zestawienie informacji o nieruchomości) to szczegółowe zestawienie wszystkich okoliczności, które mogą mieć znaczenie przy sprzedaży nieruchomości, a fasteignasali (licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami) ma obowiązek je sporządzić zgodnie z lög um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015 (islandzka ustawa o sprzedaży nieruchomości i statków). Muszą się w nim znaleźć między innymi cena wywoławcza, powierzchnia i dane z rejestrów publicznych, stan nieruchomości i znane wady, obciążenia hipoteczne i służebności, koszty kupującego związane z transakcją, opłaty wspólnotowe i remonty w budynku wielolokalowym. Kupujący ma otrzymać söluyfirlit zanim złoży ofertę i potwierdza jego odbiór własnoręcznym podpisem oraz datą.

Czym jest söluyfirlit i kiedy się je sporządza?

Gdy tylko fasteignasali przyjmuje nieruchomość do obsługi sprzedaży, ma obowiązek sporządzić szczegółowe zestawienie okoliczności, które mogą mieć znaczenie przy jej sprzedaży. To samo dotyczy sytuacji, gdy powierzono mu przygotowanie kauptilboð (pisemnej oferty kupna) lub kaupsamningur (wiążącej umowy kupna) dotyczącej nieruchomości, która nie jest obsługiwana przez innego fasteignasali. Stanowi o tym art. 10 lög nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa.

Söluyfirlit to nie to samo co ogłoszenie sprzedaży. Ogłoszenie ma wzbudzić zainteresowanie; söluyfirlit jest dokumentem ustawowym, który daje kupującemu informacje potrzebne do decyzji, czy kupuje i za jaką cenę.

Wydanie, podpisy i termin ważności

Trzy kwestie dotyczące obiegu söluyfirlit są ważne zarówno dla sprzedającego, jak i dla kupującego:

• Wydanie przed złożeniem oferty. Zanim zostanie złożona oferta, składającemu ofertę należy wydać söluyfirlit, a on potwierdza jego odbiór własnoręcznym podpisem i datą.
• Podpis sprzedającego. Fasteignasali ma obowiązek uzyskać podpis sprzedającego pod oświadczeniem, że treść söluyfirlit jest zgodna z jego najlepszą wiedzą. Jako sprzedający formalnie potwierdzasz więc, że to, co tam napisano, jest prawdą.
• Zasada trzech miesięcy. Jeżeli söluyfirlit jest starsze niż trzy miesiące, fasteignasali ma obowiązek je zaktualizować, chyba że nie zaszły żadne zmiany dotyczące jego treści. Jeśli nieruchomość długo stoi w sprzedaży, to punkt, który warto śledzić.

Co musi znaleźć się w söluyfirlit?

Zgodnie z art. 11 ustawy fasteignasali ma starannie zadbać o to, aby w söluyfirlit znalazły się wszystkie podstawowe informacje o właściwościach i stanie nieruchomości, które mogą stanowić podstawę decyzji kupującego. Poza ogólnym opisem nieruchomości wymienione są następujące punkty – tutaj oddane zwykłym językiem:

a. Cena wywoławcza. Cena sprzedaży, jaką właściciel chce uzyskać za nieruchomość, o ile została ustalona.

b. Lokalizacja, powierzchnia i dane publiczne. Adres i numer nieruchomości, powierzchnia według rejestrów publicznych, fasteignamat (urzędowa wycena nieruchomości), brunabótamat (wartość odtworzeniowa dla celów ubezpieczenia od ognia), konstrukcja, materiały budowlane i rok budowy – zarówno całej nieruchomości, jak i jej poszczególnych części, jeśli ma to zastosowanie. Rysunek pokazujący rozkład wnętrza powinien być z reguły dostępny, podobnie jak plan działki, jeśli istnieje.

c. Stan nieruchomości i wady. Informacje o stanie nieruchomości i jej poszczególnych części, w tym o wadach znanych sprzedającemu lub fasteignasali. Ten punkt najczęściej bywa źródłem późniejszych sporów.

d. Opłaty stałe, obciążenia hipoteczne i służebności. Stałe opłaty związane z nieruchomością, ciążące na niej długi hipoteczne, służebności i inne obciążenia własności według veðbókarvottorð (urzędowego wyciągu z księgi wieczystej o obciążeniach). Należy podać pozostałe zadłużenie i warunki kredytu, w tym oprocentowanie i indeksację, a w szczególności to, czy dług jest przeterminowany. W przypadku długów hipotecznych, które mają przejść na kupującego wraz ze sprzedażą, należy podać liczbę niespłaconych rat oraz to, czy przejęcie długu jest dopuszczalne na niezmienionych warunkach kredytowych – a jeśli nie, jakich zmian można się spodziewać i czy z przejęciem wiążą się inne koszty.

e. Koszty kupującego związane z transakcją. Koszty þinglýsing (wpisu do ksiąg wieczystych), opłaty skarbowe (stimpilgjöld), koszty obsługi po stronie kupującego oraz koszty zaciągnięcia kredytu – w miarę możliwości.

f. Przychody z nieruchomości. Dotyczy nieruchomości przeznaczonej na działalność gospodarczą.

g. Stan nieruchomości niewykończonej w chwili wydania. Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w stanie niewykończonym, należy określić stan, w jakim zostanie wydana, a stan ten ma być zgodny ze standardami wydawanymi przez instytucje publiczne zajmujące się badaniami budowlanymi lub nadzorem budowlanym.

h. Opłaty wspólnotowe i remonty w budynku wielolokalowym. Opłaty wspólnotowe (húsgjöld) oraz trwające lub planowane remonty zatwierdzone na zebraniu húsfélag (wspólnoty mieszkaniowej), wraz ze statusem właściciela wobec hússjóður (funduszu wspólnoty) i funduszu remontowego. Zatwierdzony, ale jeszcze nieopłacony remont może mieć dla kupującego duże znaczenie.

i. Eignaskiptayfirlýsing lub umowa o podziale nieruchomości. Dotyczy budynków wielolokalowych; eignaskiptayfirlýsing to urzędowa deklaracja podziału budynku na udziały.

j. Inne znane okoliczności. Na przykład sporządzone wcześniej ekspertyzy stanu technicznego nieruchomości.

Odpowiednie zestawienie należy, w miarę możliwości, sporządzić także przy sprzedaży statku.

Kto zbiera informacje i kto ponosi odpowiedzialność?

Zgodnie z art. 12 ustawy to fasteignasali gromadzi informacje, które mają znaleźć się w söluyfirlit. Ma czerpać je z rejestrów i sprawozdań publicznych tam, gdzie to możliwe, ale ze stanem nieruchomości, jej konstrukcją i wyposażeniem, które ma przejść na kupującego wraz ze sprzedażą, ma zapoznać się osobiście – to znaczy, że ma sam obejrzeć nieruchomość, a nie polegać wyłącznie na opisie sprzedającego.

Odpowiedzialność idzie za obowiązkiem: fasteignasali odpowiada, jeżeli informacje w söluyfirlit okażą się nieprawidłowe lub niepełne, o ile wynika to z niedbalstwa jego samego albo osób działających na jego rzecz.

Nie zwalnia to jednak sprzedającego z jego obowiązków. Obowiązek informacyjny sprzedającego wynikający z lög um fasteignakaup nr. 40/2002 (islandzka ustawa o nabywaniu nieruchomości) jest niezależny od obowiązków fasteignasali wynikających z lög nr. 70/2015. Innymi słowy: nie uchylisz się od poinformowania o wadzie, wskazując na to, że fasteignasali o nią nie zapytał.

Co załatwia fasteignasali, a co musisz zrobić ty?

W praktyce jest to dla sprzedającego prostsze, niż wielu się spodziewa. Baldur fasteignasali zbiera wszystkie dokumenty potrzebne do söluyfirlit – veðbókarvottorð, dane z rejestrów publicznych, fasteignamat i brunabótamat, rysunki, eignaskiptayfirlýsing i wszystko inne, co ma zastosowanie. Nie musisz zajmować się tym sam.

Są tylko dwie rzeczy, które sprzedający musi zrobić osobiście:

1. Potwierdzić, że informacje o stanie nieruchomości są prawidłowe. Przechodzisz przez to, co napisano o stanie nieruchomości i jej poszczególnych części, i potwierdzasz, że jest to zgodne z twoją najlepszą wiedzą. To ten punkt, o którym tylko ty masz informacje.
2. Uzyskać oświadczenie húsfélag. Przewodniczący lub skarbnik húsfélag musi wypełnić oświadczenie wspólnoty – o opłatach wspólnotowych, statusie wobec hússjóður i funduszu remontowego oraz o zatwierdzonych remontach. To jedyny dokument, którego fasteignasali nie może zdobyć sam, bo pochodzi od húsfélag.

Co to oznacza dla ciebie jako sprzedającego?

Skontaktuj się z przewodniczącym lub skarbnikiem húsfélag odpowiednio wcześnie – oświadczenie wspólnoty jest często tym, co opóźnia sprawę, jeśli zostawi się je na później. Powiedz, co wiesz o stanie nieruchomości; to znacznie tańsze niż spór po wydaniu nieruchomości. A jeśli nieruchomość długo stoi w sprzedaży, pilnuj zasady trzech miesięcy.

W skrócie

• Söluyfirlit to ustawowe zestawienie sporządzane przez fasteignasali zgodnie z lög um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015.
• Kupujący otrzymuje je przed złożeniem oferty i potwierdza odbiór własnoręcznym podpisem oraz datą.
• Sprzedający podpisuje oświadczenie, że jego treść jest zgodna z jego najlepszą wiedzą.
• Muszą się w nim znaleźć między innymi cena, powierzchnia i dane z rejestrów publicznych, stan i wady, obciążenia hipoteczne, koszty kupującego, opłaty wspólnotowe i remonty.
• Fasteignasali odpowiada, jeżeli informacje okażą się nieprawidłowe i wynika to z jego niedbalstwa; söluyfirlit starsze niż trzy miesiące trzeba zaktualizować.
• Dokumenty zbiera fasteignasali; sprzedający musi tylko potwierdzić informacje o stanie nieruchomości i uzyskać wypełnione oświadczenie húsfélag.

Najczęstsze pytania

Czy söluyfirlit to to samo co ogłoszenie sprzedaży? Nie. Ogłoszenie sprzedaży to materiał promocyjny, który ma wzbudzić zainteresowanie nieruchomością. Söluyfirlit jest dokumentem ustawowym z informacjami, których kupujący potrzebuje do podjęcia decyzji o zakupie i cenie, i wydaje się je przed złożeniem oferty.

Co się stanie, jeśli w söluyfirlit znajdzie się coś nieprawidłowego? Fasteignasali odpowiada za to, jeżeli informacje okażą się nieprawidłowe lub niepełne, a wynika to z niedbalstwa jego samego lub jego pracowników. Obowiązek informacyjny sprzedającego wynikający z lög um fasteignakaup istnieje jednak samodzielnie obok tego.

Kontakt

Jeśli przygotowujesz sprzedaż, nie musisz sam zbierać dokumentów – to część usługi. Skontaktuj się z Baldurem Jezorskim, licencjonowanym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami (löggiltur fasteignasali), pod numerem 450-0000 lub napisz przez 450.is, aby uzyskać więcej informacji o söluyfirlit i o przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży. Bezpłatnie i bez zobowiązań.

Powiązane artykuły

• Jak napisać dobre ogłoszenie sprzedaży nieruchomości?
• Jak prawidłowo wycenić moją nieruchomość?
• Jak uzyskać wyższą cenę za swoje mieszkanie?

Myślisz o sprzedaży? Zamów bezpłatną wycenę u Baldura Jezorskiego, licencjonowanego pośrednika, odpowiedź w ciągu 24 godzin.

Frítt verðmat á þinni eign