Hvað gerist ef ég verðlegg eignina of hátt?

Stutta svarið: Það borgar sig ekki að láta eign hanga lengi í sölu á háu verði ef enginn spyr um hana. Langur sölutími vinnur gegn þér: fólk sér að eignin hefur verið lengi á markaði og fer að gera ráð fyrir að eitthvað hljóti að vera að henni fyrst hún selst ekki. Ef verðið er of hátt, búið er að auglýsa eignina og engar fyrirspurnir berast á tveimur vikum, borgar sig að taka hana af sölu í 3–7 daga og skrá hana svo aftur inn á lægra verði. Hversu mikið þarf að lækka ræðst af ásettu verði og verðmati og er ákveðið í samráði við fasteignasalann.

Af hverju er langur sölutími skaðlegur?

Á fasteignamarkaði er tíminn upplýsingar. Kaupendur sjá hversu lengi eign hefur verið í sölu, og þeir draga af því ályktun – oftast þá sömu: ef þessi eign hefur verið í sölu í marga mánuði og enginn hefur keypt hana, hlýtur eitthvað að vera að henni.

Það skiptir ekki máli hvort það sé rétt. Áhrifin eru þau sömu:

• Áhuginn dofnar. Ný eign fær athygli. Gömul eign í sölu fær hana ekki aftur.
• Þú missir besta gluggann. Sterkustu fyrirspurnirnar berast fyrstu dagana og vikurnar, þegar eignin er ný og sýnileg.
• Samningsstaðan versnar. Kaupandi sem veit að eignin hefur setið lengi býður lægra – og veit að þú ert líklegri til að taka því.
• Grunur um galla. Fólk fer að leita að ástæðunni fyrir því að eignin selst ekki, í stað þess að skoða kosti hennar.

Það sem átti að skila hærra verði skilar því á endanum lægra verði og lengri bið.

Tveggja vikna reglan: hvenær á að bregðast við?

Það er einfalt viðmið sem virkar: ef búið er að auglýsa eignina og engar fyrirspurnir berast á tveimur vikum er verðið of hátt.

Ekki fáar fyrirspurnir – engar. Þegar markaðurinn svarar ekki neinu er hann að segja þér að verðið sé utan þess bils sem fólk er tilbúið að skoða. Kaupendur leita innan verðbils, og ef þú ert fyrir ofan þeirra bil sjá þeir eignina einfaldlega aldrei.

Þá er rétt viðbragð að taka eignina af sölu og skrá hana svo aftur inn á lægra verði. Ástæðan fyrir hléinu er sú að eignin fær þá að koma inn sem ný skráning í stað þess að birtast sem sama gamla eignin með lækkað verð. Þú endurheimtir athyglina sem ný skráning fær.

Hvað á hléið að vera langt? Mælt er með að hvíla eignina í 3–7 daga áður en hún er skráð aftur. Það er nógu langt til að skráningin komi inn sem ný, en nógu stutt til að þú missir ekki af kaupendum sem eru í virkri leit þessa dagana.

Hversu mikið á að lækka?

Það er ekkert eitt rétt svar við því. Hversu mikið þarf að lækka fer eftir ásettu verði eignarinnar og því verðmati sem liggur fyrir – lækkun sem munar um á einni eign er hverfandi á annarri. Þetta er ákvörðun sem á að taka í samráði við fasteignasalann, sem sér bæði hvað sambærilegar eignir hafa raunverulega selst á og hvernig markaðurinn hefur brugðist við þinni eign.

Eitt gildir þó almennt: lækkun sem er svo lítil að hún færir eignina ekki inn í nýtt verðbil breytir litlu. Kaupendur leita innan verðbils, og ef eignin situr áfram fyrir ofan það bil sem markhópurinn þinn er að skoða sér hann hana enn ekki.

Aðgreindu verðvandamál frá kynningarvandamáli

Áður en þú lækkar verðið er eitt sem þarf að vera á hreinu: var eignin í raun auglýst?

Ef eignin var einungis skráð á fasteignavef og aldrei kynnt sérstaklega, þá veistu ekki hvort vandamálið er verðið eða sýnileikinn. Það geta hreinlega verið of fáir sem hafa séð hana til að nokkur fyrirspurn berist, óháð verði.

Þess vegna á röðin að vera þessi:

1. Rétt verðlagning frá byrjun.
2. Vandaðar myndir og lýsing.
3. Raunveruleg kynning – til dæmis keyptar auglýsingar á samfélagsmiðlum, eins og Baldur fasteignasali sérhæfir sig í, sem bera eignina fyrir augu fólks sem var ekki í virkri leit.
4. Og svo má meta hvort þögnin stafi af verðinu.

Ef búið er að gera þetta allt og enn berast engar fyrirspurnir á tveimur vikum, þá er svarið verðið.

Í stuttu máli

• Of hátt verð skilar ekki hærra söluverði heldur lengri sölutíma og verri samningsstöðu.
• Kaupendur sjá hversu lengi eign hefur verið í sölu og gera ráð fyrir að eitthvað sé að henni.
• Engar fyrirspurnir á tveimur vikum eftir auglýsingu er skýrt merki um að verðið sé of hátt.
• Þá borgar sig að taka eignina af sölu í 3–7 daga og skrá hana aftur á lægra verði.
• Hversu mikið þarf að lækka ræðst af ásettu verði og verðmati og á að ákveða í samráði við fasteignasalann.
• Gakktu úr skugga um að eignin hafi raunverulega verið kynnt áður en þú lækkar verðið.

Algengar spurningar

Get ég ekki bara byrjað hátt og lækkað svo? Það er algeng hugmynd en hún kostar þig besta gluggann. Mesta athyglin kemur fyrstu dagana eftir skráningu, og ef verðið er of hátt þá fer sá tími í súginn. Þegar þú lækkar loksins er eignin orðin gömul á markaðnum og lækkunin skilar minni viðbrögðum en rétt verð hefði gert frá byrjun.

Sést það hjá kaupendum ef ég lækka verðið? Verðbreytingar eru sýnilegar og fólk tekur eftir þeim, sérstaklega þeir sem hafa fylgst með eigninni. Þess vegna er skynsamlegra að taka eignina af sölu í 3–7 daga og skrá hana svo aftur inn á nýju verði en að lækka hana ítrekað í litlum skrefum.

Hafðu samband

Ef eignin þín hefur verið í sölu án þess að fyrirspurnir berist er rétt að fara yfir bæði verðið og kynninguna áður en næsta skref er tekið. Hafðu samband við Baldur Jezorski, löggiltan fasteignasala, í síma 450-0000 eða sendu skilaboð á 450.is fyrir nánari upplýsingar um of hátt ásett verð, endurmat á verði og hvernig eignin verður kynnt upp á nýtt. Frítt og án skuldbindingar.

Tengdar greinar

• Hvernig verðlegg ég eignina mína rétt?
• Á ég að setja eignina í sölu án ásetts verðs?
• Hvernig fæ ég hærra verð fyrir eignina mína?
• Hvernig virka yfirboð á fasteignamarkaði?

Ertu að hugsa um að selja? Fáðu frítt verðmat fasteignasala frá Baldri Jezorski, svar innan 24 klukkustunda.

Frítt verðmat á þinni eign