Co się stanie, jeśli wycenię nieruchomość za wysoko?

Krótka odpowiedź: Nie opłaca się trzymać nieruchomości długo w sprzedaży po wysokiej cenie, jeśli nikt o nią nie pyta. Długi czas sprzedaży działa przeciwko tobie: ludzie widzą, że nieruchomość jest na rynku od dawna, i zaczynają zakładać, że skoro się nie sprzedaje, to coś musi być z nią nie tak. Jeśli cena jest za wysoka, nieruchomość została wypromowana, a przez dwa tygodnie nie wpłynęło żadne zapytanie, opłaca się wycofać ją ze sprzedaży na 3–7 dni i wystawić ponownie w niższej cenie. To, o ile trzeba obniżyć, zależy od ceny wywoławczej i od wyceny, i ustala się to w porozumieniu z fasteignasali (licencjonowanym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami).

Dlaczego długi czas sprzedaży szkodzi?

Na rynku nieruchomości czas jest informacją. Kupujący widzą, jak długo nieruchomość jest w sprzedaży, i wyciągają z tego wniosek – najczęściej ten sam: skoro ta nieruchomość jest w sprzedaży od wielu miesięcy i nikt jej nie kupił, to coś musi być z nią nie tak.

Nie ma znaczenia, czy to prawda. Skutek jest ten sam:

• Zainteresowanie słabnie. Nowa oferta przyciąga uwagę. Stara oferta już jej nie odzyska.
• Tracisz najlepsze okno. Najmocniejsze zapytania przychodzą w pierwszych dniach i tygodniach, gdy nieruchomość jest nowa i widoczna.
• Pogarsza się pozycja negocjacyjna. Kupujący, który wie, że nieruchomość długo stoi, oferuje mniej – i wie, że chętniej to przyjmiesz.
• Podejrzenie wady. Ludzie zaczynają szukać przyczyny, dla której nieruchomość się nie sprzedaje, zamiast patrzeć na jej atuty.

To, co miało dać wyższą cenę, daje w efekcie cenę niższą i dłuższe czekanie.

Zasada dwóch tygodni: kiedy zareagować?

Jest proste kryterium, które działa: jeśli nieruchomość została wypromowana, a przez dwa tygodnie nie wpłynęło żadne zapytanie, cena jest za wysoka.

Nie „mało zapytań” – żadnego. Kiedy rynek w ogóle nie odpowiada, mówi ci, że cena wykracza poza przedział, w którym ludzie są gotowi cokolwiek oglądać. Kupujący szukają w przedziale cenowym, a jeśli jesteś powyżej ich przedziału, po prostu nigdy nie zobaczą twojej nieruchomości.

Właściwą reakcją jest wtedy wycofanie nieruchomości ze sprzedaży i wystawienie jej ponownie w niższej cenie. Powodem przerwy jest to, że nieruchomość wchodzi wtedy jako nowa oferta, zamiast pokazywać się jako ta sama stara oferta z obniżoną ceną. Odzyskujesz uwagę, którą dostaje nowa oferta.

Jak długa ma być przerwa? Zaleca się odstawienie nieruchomości na 3–7 dni, zanim zostanie wystawiona ponownie. To wystarczająco długo, by oferta weszła jako nowa, i wystarczająco krótko, byś nie stracił kupujących, którzy właśnie w tych dniach aktywnie szukają.

O ile obniżyć?

Nie ma na to jednej właściwej odpowiedzi. To, o ile trzeba obniżyć, zależy od ceny wywoławczej nieruchomości i od istniejącej wyceny – obniżka, która przy jednej nieruchomości robi różnicę, przy innej jest znikoma. To decyzja, którą należy podjąć w porozumieniu z fasteignasali, który widzi zarówno to, za ile naprawdę sprzedawały się porównywalne nieruchomości, jak i to, jak rynek zareagował na twoją.

Jedno jednak obowiązuje zawsze: obniżka tak mała, że nie przenosi nieruchomości do nowego przedziału cenowego, niewiele zmienia. Kupujący szukają w przedziale cenowym, a jeśli nieruchomość nadal jest powyżej przedziału, w którym szuka twoja grupa docelowa, nadal jej nie zobaczy.

Odróżnij problem ceny od problemu promocji

Zanim obniżysz cenę, jedna rzecz musi być jasna: czy nieruchomość rzeczywiście była reklamowana?

Jeśli nieruchomość została tylko wystawiona na portalu z ofertami i nigdy nie była osobno promowana, nie wiesz, czy problemem jest cena, czy widoczność. Może być po prostu tak, że zbyt mało osób ją zobaczyło, by wpłynęło jakiekolwiek zapytanie – niezależnie od ceny.

Dlatego kolejność powinna być taka:

1. Prawidłowa wycena od początku.
2. Dobre zdjęcia i opis.
3. Realna promocja – na przykład płatne reklamy w mediach społecznościowych, w czym specjalizuje się Baldur fasteignasali, docierające do osób, które aktywnie nie szukały.
4. I dopiero potem można ocenić, czy cisza wynika z ceny.

Jeśli to wszystko zostało zrobione, a przez dwa tygodnie nadal nie wpływa żadne zapytanie, odpowiedzią jest cena.

W skrócie

• Za wysoka cena nie daje wyższej ceny sprzedaży, lecz dłuższy czas sprzedaży i gorszą pozycję negocjacyjną.
• Kupujący widzą, jak długo nieruchomość jest w sprzedaży, i zakładają, że coś jest z nią nie tak.
• Brak jakichkolwiek zapytań przez dwa tygodnie po wypromowaniu to wyraźny sygnał, że cena jest za wysoka.
• Wtedy opłaca się wycofać nieruchomość ze sprzedaży na 3–7 dni i wystawić ją ponownie w niższej cenie.
• To, o ile trzeba obniżyć, zależy od ceny wywoławczej i wyceny, i ustala się to w porozumieniu z fasteignasali.
• Upewnij się, że nieruchomość naprawdę była promowana, zanim obniżysz cenę.

Najczęstsze pytania

Czy nie mogę po prostu zacząć wysoko i potem obniżyć? To częsty pomysł, ale kosztuje cię najlepsze okno. Największa uwaga przychodzi w pierwszych dniach po wystawieniu, a jeśli cena jest za wysoka, ten czas przepada. Kiedy w końcu obniżasz, nieruchomość jest już stara na rynku, a obniżka daje słabszą reakcję, niż dałaby prawidłowa cena od początku.

Czy kupujący widzą, że obniżyłem cenę? Zmiany ceny są widoczne i ludzie je zauważają, zwłaszcza ci, którzy śledzili nieruchomość. Dlatego rozsądniej jest wycofać ją ze sprzedaży na 3–7 dni i wystawić ponownie w nowej cenie, niż obniżać ją wielokrotnie małymi krokami.

Kontakt

Jeśli twoja nieruchomość jest w sprzedaży, a zapytania nie przychodzą, warto przejrzeć zarówno cenę, jak i promocję, zanim zrobisz kolejny krok. Skontaktuj się z Baldurem Jezorskim, licencjonowanym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami (löggiltur fasteignasali), pod numerem 450-0000 lub napisz przez 450.is, aby uzyskać więcej informacji o zbyt wysokiej cenie wywoławczej, ponownej wycenie i o tym, jak nieruchomość zostanie wypromowana od nowa. Bezpłatnie i bez zobowiązań.

Powiązane artykuły

• Jak prawidłowo wycenić moją nieruchomość?
• Czy wystawiać nieruchomość bez ceny wywoławczej?
• Jak uzyskać wyższą cenę za swoje mieszkanie?
• Jak działają oferty powyżej ceny wywoławczej?

Myślisz o sprzedaży? Zamów bezpłatną wycenę u Baldura Jezorskiego, licencjonowanego pośrednika, odpowiedź w ciągu 24 godzin.

Frítt verðmat á þinni eign