Frítt verðmat á fasteign í Garðabæ

Nýbyggingar móta verðmyndun í Garðabæ. Nærri þriðjungur seldra eigna síðustu 12 mánuði var nýr (32 %) og miðgildi byggingarárs seldra eigna er 2019. Í Urriðaholti seldust 162 eignir, 33 % þeirra nýjar, og miðgildi fjölbýlis er 892.984 kr./m² (+3,0 % á einu ári). Eldri eignir þar seldust nánast á fasteignamati, að miðgildi 0,7 % yfir, og 68 % sala fóru yfir mat. Fasteignamat fjölbýlis í Urriðaholti lækkar auk þess um 2,5 % fyrir 2027. Endursöluíbúð í Urriðaholti keppir við nýjar íbúðir í næstu götu og ber ekki sama álag og eign í eldra hverfi.

Álftanes er sérstakur markaður innan bæjarins. Þar seldust 94 eignir, 51 % þeirra nýbyggingar, og miðgildi fjölbýlis er 815.926 kr./m² (+1,3 %), um 14 % lægra en á matssvæðinu Garðabæ (948.222 kr./m², +4,7 %). Eldri eignir á Álftanesi seldust að miðgildi 1,3 % yfir mati og aðeins 64 % yfir mat, lægra hlutfall en í öðrum stærri hverfum bæjarins. Seljandi á Álftanesi miðar því við sölur á Álftanesi, ekki við Garðabæ í heild.

Sérbýli var 19 % sölunnar og er að miðgildi 847.784 kr./m², um 4 % undir fjölbýli. Það hækkaði um 8,6 % á einu ári á móti 4,4 % í fjölbýli og seldist að miðgildi 7,7 % yfir fasteignamati á móti 2,4 % í fjölbýli. Í grónum sérbýlishverfum eru sölur hins vegar fáar: á Flötum seldust 8 eignir, að miðgildi á 949.463 kr./m², og vestan Hraunholtsbrautar aðeins 6. Þegar samanburðurinn er svo þunnur ræður mat á stærð, ástandi og lóð meiru en tölfræðin, og fasteignamat sérbýlis á Flötum hækkar um 10,1 % fyrir 2027.

Eldri eignir í Garðabæ seldust að miðgildi 3,7 % yfir fasteignamati og 72 % sala fóru yfir mat. Miðgildi fjölbýlis í bænum er 885.375 kr./m², en í Sjálandi lækkaði það um 2,2 % á einu ári þótt bærinn í heild hækkaði, sem sýnir að hverfið vegur þyngra en bæjartalan þegar eign er verðmetin. Kaupsamningum fækkaði úr 677 í 570 milli ára, og þegar kaupendur hafa bæði nýjar og eldri eignir að velja úr þarf verð eldri eignar að standast beinan samanburð.