Fyrstu skrefin: útborgun, séreign og greiðslumat

Sem fyrsti kaupandi máttu taka lán fyrir allt að 90% af kaupverði samkvæmt reglum Seðlabankans (frá nóv. 2025), þannig að þú þarft að eiga að lágmarki 10% í eigið fé – 6 milljónir króna fyrir 60 m.kr. íbúð. Þar með er ekki öll sagan sögð. Ofan á útborgunina bætist kostnaður við kaupin sjálf: stimpilgjald (0,4% af fasteignamati fyrir fyrstu kaup), þinglýsingargjöld, þjónustugjald fasteignasölunnar og lántökugjald bankans – samtals oft í kringum 350–500 þúsund krónur. Svo þarftu að standast greiðslumat fyrir 54 m.kr. láni, sem er í raun stærri þröskuldurinn en útborgunin fyrir marga. Mitt ráð: miðaðu við að eiga 6 m.kr. plús 0,5–1 m.kr. í kostnað og varasjóð áður en þú ferð að skoða.

90% af kaupverði fyrir fyrstu kaupendur, 80% fyrir aðra. Þetta eru lánþegaskilyrði sem Seðlabanki Íslands setur með reglum á grundvelli laga um fjármálastöðugleika, ekki ákvörðun einstakra banka. Hlutfallið fyrir fyrstu kaupendur var hækkað úr 85% í 90% í nóvember 2025. Athugaðu að þetta er hámark – bankinn eða lífeyrissjóðurinn má alveg lána þér minna ef greiðslumatið ber ekki hærra lán, og sumir lífeyrissjóðir eru með lægra hámark í sínum eigin reglum (t.d. 65–75%). Í reynd ræður greiðslugetan þín oftar hversu mikið þú færð lánað en veðsetningarhlutfallið.

Þegar kauptilboð er samþykkt og þú ferð í kaupsamning greiðir þú fjóra kostnaðarliði: (1) stimpilgjald til ríkisins, 0,4% af fasteignamati fyrir fyrstu kaup, annars 0,8%; (2) þinglýsingargjald, 3.800 kr. á hvert skjal (kaupsamningur, veðskuldabréf, síðar afsal); (3) þjónustugjald fasteignasölunnar, sem er oftast 70–80 þúsund kr.; (4) lántökugjald og skjalagerð hjá lánveitanda, sem er breytilegt milli banka og lífeyrissjóða. Sumir lánveitendur rukka einnig fyrir greiðslumat og verðmat. Fyrir 60 m.kr. íbúð með fasteignamat um 55 m.kr. er þetta samtals í grófum dráttum 350–500 þúsund kr. Enginn kostnaður fellur til fyrr en tilboð er samþykkt og lán fengið.

Stimpilgjald er skattur til ríkisins sem greiðist þegar kaupsamningi er þinglýst (lög nr. 138/2013). Það er reiknað af fasteignamati eignarinnar – ekki kaupverði – og er 0,8% fyrir einstaklinga, 1,6% fyrir fyrirtæki og hálft gjald, 0,4%, fyrir þá sem eru að kaupa í fyrsta sinn. Dæmi: íbúð með fasteignamat 55 m.kr. → 220.000 kr. fyrir fyrsta kaupanda, 440.000 kr. fyrir aðra. Þar sem fasteignamat er yfirleitt lægra en markaðsverð kemur það kaupanda til góða. Afsalið sjálft er undanþegið stimpilgjaldi ef gjaldið var greitt af kaupsamningnum. Fasteignasalan innheimtir gjaldið við kaupsamning og skilar því til sýslumanns.

Skilyrðið samkvæmt lögum um stimpilgjald nr. 138/2013 er einfalt en strangt: þú mátt aldrei áður hafa verið þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði, hvorki með kaupum, arfi, gjöf né á annan hátt. Það skiptir ekki máli hvort þú bjóst í eigninni eða hversu lítinn hlut þú áttir. Þetta er önnur skilgreining en Fyrsta íbúð-úrræðið hjá Skattinum (þar dugar að hafa ekki átt íbúð í 5 ár) og önnur en hjá Seðlabankanum fyrir 90% veðsetningu. Þú staðfestir í kauptilboðinu hvort um fyrstu kaup sé að ræða og sýslumaður kannar þinglýsingabækur. Þess vegna spyr ég alltaf um þetta þegar þú sendir mér upplýsingar fyrir kauptilboð.

Að hluta. Afslátturinn gildir aðeins um eignarhlut þess kaupanda sem uppfyllir skilyrðin. Ef þið kaupið 50/50 fær þinn helmingur 0,4% en helmingur makans 0,8% – sem er í raun 0,6% af heildinni. Dæmi með fasteignamat 55 m.kr.: 110.000 kr. fyrir þinn hlut og 220.000 kr. fyrir hlut makans, samtals 330.000 kr. í stað 220.000 kr. ef báðir væru fyrstu kaupendur. Sumir spyrja hvort ekki sé þá best að skrá eignina bara á þann sem er fyrsti kaupandi. Það sparar stimpilgjald en hefur afleiðingar fyrir eignarhald, lánin og hvað gerist ef sambandinu lýkur – ræddu það við lögfræðing, ekki bara mig.

Fyrir stimpilgjaldið: nei. Ef þú varst þinglýstur eigandi að íbúðarhúsnæði, sama hvort það var 10% hlutur í arf eða gjöf frá foreldrum, þá uppfyllir þú ekki skilyrðið um hálft stimpilgjald samkvæmt lögum nr. 138/2013. Þú greiðir þá 0,8% af fasteignamati af þínum hlut. Fyrir Fyrsta íbúð-úrræði Skattsins (séreign skattfrjálst) gildir hins vegar annað: þar dugar að hafa ekki átt íbúð síðastliðin 5 ár, þannig að þú gætir nýtt það þótt þú missir af stimpilgjaldsafslættinum. Hlutdeildarlán HMS nota sömu 5 ára reglu. Þetta ruglar marga því „fyrstu kaup" þýðir þrennt mismunandi eftir stofnunum.

Þinglýsingargjald er 3.800 kr. á hvert skjal hjá sýslumanni frá 1. janúar 2026 (var 2.700 kr.). Í venjulegum kaupum eru þinglýst þrjú til fjögur skjöl: kaupsamningurinn, veðskuldabréfið fyrir lánið (eitt fyrir hvert lán ef þau eru fleiri) og afsalið að lokum. Kaupandi greiðir yfirleitt þinglýsingu á kaupsamningi, veðskuldabréfum og afsali, þannig að gerðu ráð fyrir 11.400–15.200 kr. Ofan á þetta bætist veðbókarvottorð, 3.100 kr., sem fasteignasalan sækir. Þetta er smápeningur miðað við stimpilgjaldið en gott að vita af. Þinglýsing lánaskjala tekur yfirleitt 1–2 vikur og lánið greiðist ekki út fyrr en henni er lokið.

Nei. Það kostar ekkert að fara á opið hús, biðja um gögn, láta fasteignasala verðmeta eða gera kauptilboð. Kostnaður fellur eingöngu til ef tilboðið er samþykkt, þú færð lánið og ferð í kaupsamning – þá greiðir þú fyrstu greiðslu, þjónustugjald fasteignasölunnar og stimpilgjald. Ef fyrirvari um fjármögnun gengur ekki eftir og kaupin ganga til baka kostar það ekkert hjá fasteignasölunni. Eina undantekningin er greiðslumat eða verðmat hjá lánveitanda sem sumar stofnanir rukka fyrir, og ástandsskoðun ef þú kýst að kaupa hana sjálf(ur). Þú getur því gert nokkur tilboð á mismunandi eignir í ferlinu án þess að tapa krónu – bara ekki bindandi tilboð á tvær í einu.

Séreignarsparnaður (viðbótarlífeyrissparnaður) er valfrjáls viðbót við skyldulífeyrinn þinn. Þú leggur 2–4% af launum inn og vinnuveitandinn bætir 2% við á móti ef þú velur að spara – annars fær hann að halda þeim 2%. Þetta er sá sparnaður sem þú mátt taka út skattfrjálst til kaupa á fyrstu íbúð. Dæmi: með 600 þúsund kr. mánaðarlaun og 4% + 2% safnast 36.000 kr. á mánuði, 432.000 kr. á ári, sem er undir 500.000 kr. hámarki Fyrstu íbúðar. Sparnaðurinn er þinn, í þínu nafni hjá þeim vörsluaðila sem þú velur, og fylgir þér milli vinnuveitenda. Ef þú ert ekki með séreign í dag er þetta fyrsta skrefið sem ég mæli með.

Fyrsta íbúð er heimild í lögum nr. 111/2016 sem gerir þér kleift að nota séreignarsparnað skattfrjálst til kaupa á fyrstu íbúð – annaðhvort sem eingreiðslu við kaupin, sem mánaðarlegar greiðslur inn á höfuðstól lánsins, eða blöndu af hvoru tveggja. Hámarkið er 500.000 kr. á hverju 12 mánaða tímabili á einstakling (1.000.000 kr. fyrir hjón eða sambúðarfólk samtals) yfir samfellt 120 mánaða tímabil, að hámarki 5 m.kr. á mann. Skilyrðið er að þú hafir aldrei átt íbúð eða ekki átt íbúð síðastliðin 5 ár. Úrræðið er í fullu gildi 2026 og hefur ekkert sólarlagsákvæði. Þú sækir um á vef Skattsins.

Hámarkið er 500.000 kr. á hverju 12 mánaða tímabili á mann, og 5 m.kr. samtals yfir 10 ár. Ef þú hefur safnað í nokkur ár er uppsafnaður sparnaður tekinn út sem eingreiðsla við kaupin, en athugaðu að heildarhámarkið er reiknað út frá 10 ára tímabilinu – þannig að uppsöfnuð inneign umfram það sem tímabilið leyfir er ekki laus skattfrjálst. Í praxís: ef þú ert með 1,5 m.kr. í séreign eftir 3 ár af 4% + 2% sparnaði færðu hana út skattfrjálst ef hún fer ekki yfir 500 þúsund á ári. Nákvæm útreikningur fer eftir þínum iðgjöldum og tímabilinu, svo staðfestu töluna með vörsluaðilanum áður en þú gerir tilboð.

Já. Skilyrðið samkvæmt lögum nr. 111/2016 er annaðhvort að hafa aldrei átt íbúð eða ekki átt íbúð síðastliðin 5 ár. Ef 6 ár eru liðin frá því þú seldir uppfyllir þú síðara skilyrðið og getur nýtt séreign skattfrjálst, allt að 500.000 kr. á ári í 10 ár. Sama 5 ára regla gildir um hlutdeildarlán HMS. Hins vegar færðu ekki hálft stimpilgjald – þar er skilyrðið að hafa aldrei verið þinglýstur eigandi, og það fyrirgefur ekki. Ef þú nýttir Fyrstu íbúð á sínum tíma telst sá tími með í 10 ára hámarkinu. Þetta er einmitt dæmi um hvernig „fyrstu kaup" þýðir mismunandi hluti eftir því hvaða stofnun þú spyrð.

Tilgreind séreign er hluti af skylduiðgjaldinu þínu (15,5%) sem þú mátt velja að láta renna í séreign í stað samtryggingar – allt að 3,5% af launum. Hún er sem sagt ekki viðbótarsparnaður ofan á launin eins og venjuleg séreign, heldur val um hvernig hluti af skylduframlaginu er ávaxtaður. Samkvæmt gildandi reglum má nýta tilgreinda séreign í Fyrstu íbúð-úrræðið, innan sama 500.000 kr. ársþaks. Ekki eru allir lífeyrissjóðir með þennan valkost og þú þarft að velja hann sérstaklega. Ef þú ert nú þegar með 4% + 2% séreign fyllir hún oftast þakið ein og sér, þannig að tilgreind séreign skiptir mestu máli fyrir þá sem eru ekki með viðbótarsparnað.

Almenna heimildin til að greiða séreign skattfrjálst inn á húsnæðislán – sú sem allir íbúðareigendur gátu nýtt, ekki bara fyrstu kaupendur – rann út 31. desember 2025. Alþingi samþykkti 18. júní 2026 ný varanleg lög sem taka gildi 1. október 2026 og eru afturvirk frá 1. janúar 2026. Hámarkið er 500.000 kr. á ári á einstakling (vísitölutengt frá 2027) í samtals allt að 10 ár, og fyrri nýting telst með. Skilyrði: lán með veði í íbúð til eigin nota, lögheimili þar og a.m.k. 30% eignarhlutur. Til að fá afturvirknina fyrir 2026 þarf að sækja um hjá Skattinum fyrir 1. desember 2026. Ef þú keyptir fyrr á árinu, sæktu um núna.

Íslenska kerfið er í þremur lögum. Fyrst skyldulífeyrir: 15,5% af launum, 4% frá þér og 11,5% frá vinnuveitanda, sem fer í samtryggingu lífeyrissjóðs – það er ekki laust til íbúðakaupa. Innan þess máttu þó velja tilgreinda séreign, allt að 3,5%, sem er nýtanleg. Annað lagið er viðbótarlífeyrissparnaður (séreign): 2–4% frá þér plús 2% mótframlag – það er sá sparnaður sem Fyrsta íbúð og nýja séreign-inn-á-lán heimildin snúast um. Þriðja lagið er almannatryggingar, sem koma íbúðakaupum ekki við. Þar fyrir utan eru lífeyrissjóðirnir sjálfir stórir lánveitendur á húsnæðismarkaði og bjóða oft betri kjör en bankar til sjóðfélaga, þannig að þinn sjóður gæti verið besti lánveitandinn þinn.

Greiðslumat er lögbundið mat lánveitanda á því hvort þú getir staðið undir láninu sem þú sækir um. Bankinn eða lífeyrissjóðurinn tekur ráðstöfunartekjur þínar (laun eftir skatt), dregur frá framfærslukostnað samkvæmt viðmiðum, aðrar skuldir og rekstur eignarinnar, og skoðar hvort það sem eftir stendur dugi fyrir afborgunum – reiknað samkvæmt reglum Seðlabankans með lágmarksvöxtum og hámarks greiðslubyrðarhlutfalli (40% fyrir fyrstu kaupendur). Þú skilar inn launaseðlum, skattframtali, yfirliti yfir skuldir og upplýsingum um eignina. Ferlið tekur nokkra daga hjá bönkum en getur tekið 2–3 vikur hjá lífeyrissjóðum. Niðurstaðan segir hversu hátt lán þú getur fengið, og það er talan sem raunverulega ræður hvað þú getur keypt.

Greiðslubyrðarhlutfall er mánaðarleg greiðsla af húsnæðislánum sem hlutfall af ráðstöfunartekjum – launum eftir skatt. Seðlabankinn setur hámark: 35% almennt, 40% fyrir fyrstu kaupendur. Dæmi: ef þið eruð með 1.000.000 kr. samanlagt í ráðstöfunartekjur mega afborganirnar að hámarki vera 400.000 kr. á mánuði sem fyrstu kaupendur, annars 350.000 kr. Athugaðu að greiðslubyrðin í matinu er reiknuð með reglum Seðlabankans (lágmarksvextir, staðlaður lánstími), ekki endilega með þeim vöxtum sem þú færð. Hlutfallið er þak – lánveitandinn má setja strangari viðmið og framfærsluútreikningurinn getur stoppað þig fyrr. Fyrir 54 m.kr. óverðtryggt lán á 40 árum þarftu í grófum dráttum 1,1 m.kr. í ráðstöfunartekjur til að ná 40%.

Seðlabankinn krefst þess að greiðslubyrði í greiðslumati sé reiknuð með lágmarksvöxtum, óháð því hvaða vexti lánveitandinn býður: 3% á verðtryggðum lánum og 5,5% á óverðtryggðum. Tilgangurinn er að þú standist ekki bara matið á góðum degi heldur þolir að vextir hækki. Í september 2026 eru markaðsvextir reyndar vel yfir þessum gólfum (óverðtryggt ~9,5–10%, verðtryggt ~3,5–4,5%), þannig að gólfið bítur ekki núna – matið er einfaldlega gert með raunvöxtum. Þetta hefur öfug áhrif: í háu vaxtaumhverfi er erfiðara að standast greiðslumat á óverðtryggðu láni, sem er ein ástæða þess að margir fyrstu kaupendur lenda í verðtryggðum lánum þótt þeir vildu annað.

Þetta er hluti af reglum Seðlabankans um greiðslumat: greiðslubyrðin er reiknuð miðað við jafngreiðslulán til 25 ára ef lánið er verðtryggt og til 40 ára ef það er óverðtryggt – jafnvel þótt þú takir verðtryggt lán til 40 ára. Ástæðan er að verðtryggð lán til mjög langs tíma byrja með lága greiðslu en höfuðstóllinn vex með verðbólgu, og Seðlabankinn vill ekki að fólk standist mat á grunni lágrar upphafsgreiðslu sem er ekki lýsandi fyrir raunkostnaðinn. Fyrir þig þýðir þetta að greiðslumat á verðtryggðu 54 m.kr. láni miðar við um 270–300 þúsund kr. á mánuði (25 ár, 3,5–4,5%), þótt raunveruleg greiðsla á 40 ára láni væri lægri í byrjun.

Það fer eftir lánsformi. Miðað við vexti í sept 2026: óverðtryggt lán á ~9,5–10% til 40 ára er um 437–459 þúsund kr. á mánuði – með 40% hámarki fyrstu kaupenda þarf ráðstöfunartekjur upp á rúmlega 1,1 m.kr. á mánuði, sem eru gróflega 1,6–1,7 m.kr. í heildarlaun fyrir par. Verðtryggt lán reiknast á 25 árum í matinu, ~3,5–4,5% → um 270–300 þúsund kr., og þá duga um 700–750 þúsund kr. í ráðstöfunartekjur. Þess vegna standast miklu fleiri greiðslumat á verðtryggðu láni. Ofan á þetta kemur framfærsluviðmið, bílalán, námslán og fleira sem lánveitandinn dregur frá, þannig að þessar tölur eru gólf, ekki loforð. Láttu gera greiðslumat áður en þú byrjar að skoða.

Greiðslumat segir hvað þú getur borgað – það er mat á þér. Lánsloforð (eða lánsvilyrði) er skrifleg staðfesting lánveitanda á að hann sé tilbúinn að lána þér tiltekna fjárhæð, með ákveðnum skilyrðum. Lánsloforð byggir á greiðslumatinu en er ekki það sama: það getur verið háð verðmati eignar, veðhlutfalli og að ekkert hafi breyst. Þegar þú gerir kauptilboð setur þú fyrirvara um fjármögnun, oftast 20 daga, og á þeim tíma sækir þú formlega um lánið á tiltekna eign. Bankar afgreiða þetta oft á nokkrum dögum, lífeyrissjóðir geta tekið 2–3 vikur. Að hafa greiðslumat tilbúið áður en þú býður sýnir seljanda að þú ert alvöru kaupandi og styttir ferlið.

Já, í takmörkuðum mæli. Reglurnar leyfa lánveitendum að víkja frá lánþegaskilyrðum – veðsetningarhlutfalli og greiðslubyrðarhlutfalli – fyrir allt að 10% af nýjum lánum á hverjum ársfjórðungi. Þetta er svigrúm sem hver stofnun ráðstafar sjálf og þú átt engan rétt á því. Í reynd er það notað fyrir viðskiptavini með sterka sögu, tímabundið lágar tekjur (t.d. nýútskrifaðir) eða þegar munar litlu. Ef þú ert rétt undir mörkum: spurðu beint hvort undanþága komi til greina, og reyndu fleiri en einn lánveitanda því svigrúmið er misnýtt. Ekki reikna með þessu í áætluninni þinni – ef kaupin ganga bara upp með undanþágu er það vísbending um að þau séu of stór.

Óverðtryggt lán: þú borgar vexti sem endurspegla verðbólgu og stýrivexti beint – í sept 2026 ~9,5–10% – höfuðstóllinn lækkar frá fyrsta degi, en mánaðargreiðslan er há. Verðtryggt lán: vextirnir eru lágir (~3,5–4,5%) en höfuðstóllinn hækkar með vísitölu neysluverðs – við 5,3% verðbólgu bætast um 5% á eftirstöðvarnar árlega, sem er dreift á lánstímann. Þess vegna er greiðslan miklu lægri í byrjun en eignamyndunin hægari, og höfuðstóllinn getur hækkað fyrstu árin þótt þú borgir samviskusamlega. Á 54 m.kr. láni til 40 ára er munurinn í fyrsta mánuði um 440 þúsund kr. óverðtryggt á móti 210–245 þúsund kr. verðtryggt. Hvorugt er „rétt" – það fer eftir greiðslugetu og verðbólguvæntingum.

Fastir vextir eru læstir í ákveðinn tíma – oftast 3 eða 5 ár á Íslandi – og breytast ekki þótt Seðlabankinn hækki eða lækki stýrivexti. Breytilegir vextir fylgja markaðnum og geta breyst með litlum fyrirvara. Í sept 2026 eru óverðtryggðir breytilegir vextir hjá bönkum ~9,5–10,25%, en fastir óverðtryggðir til 3 ára ~8,7% – það er óvenjulegt að fastir séu lægri og segir að markaðurinn býst við lækkun. Verðtryggðir fastir vextir eru ~3,6–4,9%. Fastir vextir gefa fyrirsjáanleika en oft fylgir uppgreiðslugjald ef þú vilt endurfjármagna á tímabilinu. Athugaðu líka að við lok fastvaxtatímans færðu nýja vexti sem geta verið allt aðrir en þeir sem þú byrjaðir með.

Á tímabilinu október til desember 2025 dæmdi Hæstiréttur að óljósir skilmálar banka um breytilega vexti í húsnæðislánum væru ólögmætir – lántakar gátu ekki séð af skilmálunum hvenær og hvers vegna vextir breyttust. Fyrir þig sem nýjan kaupanda eru tvær beinar afleiðingar. Í fyrsta lagi hættu bankarnir nánast alveg að bjóða verðtryggð lán með breytilegum vöxtum; vilji maður verðtryggt breytilegt lán fer maður núna til lífeyrissjóðanna (3,3–4,3%). Í öðru lagi eru skilmálar um vaxtabreytingar nú miklu skýrari í nýjum lánasamningum – lestu þá, þeir segja þér núna nákvæmlega hvað ræður vaxtabreytingum. Uppgjör vegna eldri lána snertir ekki nýja lántaka.

Jafnar greiðslur (annuitet): mánaðargreiðslan er sú sama allan lánstímann (að teknu tilliti til vaxtabreytinga og verðbóta). Í byrjun eru vextir stærstur hluti greiðslunnar og afborgun af höfuðstól lítil, þetta snýst við með tímanum. Jafnar afborganir: þú borgar sömu upphæð af höfuðstólnum í hverjum mánuði plús vexti af eftirstöðvunum – greiðslan er hæst í byrjun og lækkar jafnt og þétt. Fyrir 54 m.kr. óverðtryggt lán til 40 ára á ~9,75% er jöfn greiðsla um 448 þúsund kr., en jöfn afborgun byrjar í um 551 þúsund kr. (112.500 í afborgun + 438.750 í vexti). Jafnar afborganir spara heildarvexti verulega en fæstir fyrstu kaupendur ráða við byrjunargreiðsluna. Greiðslumat Seðlabankans miðar við jafngreiðslulán.

Berðu saman bæði. Í sept 2026 eru lífeyrissjóðir með lægri óverðtryggða breytilega vexti (~8,8–9,1% á móti ~9,5–10,25% hjá bönkum) og eru nánast einu aðilarnir sem bjóða verðtryggð lán með breytilegum vöxtum (3,3–4,3%). Ókostirnir: sjóðirnir eru oft með lægra hámarks veðhlutfall (t.d. 65–75%) þannig að fyrstu kaupendur þurfa oft banka fyrir „toppinn", og afgreiðslan tekur lengri tíma – 2–3 vikur á móti nokkrum dögum. Þú þarft yfirleitt að vera sjóðfélagi. Bankarnir vinna hraðar, lána hærra hlutfall og bjóða viðbótarþjónustu, en dýrara. Algeng lausn er lífeyrissjóðslán upp að þeirra hámarki og bankalán fyrir afganginn. Skoðaðu líka lántökugjald og uppgreiðsluskilmála, ekki bara vextina.

Hlutdeildarlán er úrræði ríkisins í gegnum HMS fyrir tekjulægri fyrstu kaupendur. Ný lög tóku gildi í janúar 2026. Ríkið lánar þér 25% af kaupverði (35% ef þú ert undir lægri tekjumörkum), þú leggur fram að lágmarki 5% og allt að 10% í eigið fé, og tekur venjulegt húsnæðislán fyrir afganginum – um 65–70%. Hlutdeildarlánið er vaxtalaust og afborgunarlaust; ríkið á í staðinn hlutdeild í eigninni og fær sama hlutfall til baka þegar þú selur eða þegar lánstíminn rennur út (10 ár, framlengjanlegt í 5 ára skrefum upp í 25 ár). Ef eignin hækkar í verði fær ríkið sinn hluta af hækkuninni – það er verðið sem þú greiðir fyrir lægri greiðslubyrði. Úthlutun er mánaðarleg.

Þú þarft að vera fyrsti kaupandi eða ekki hafa átt íbúð síðastliðin 5 ár, og tekjur síðustu 12 mánaða þurfa að vera undir mörkum. Fyrir 25% lán: 10 m.kr. fyrir einstakling, 15 m.kr. fyrir par. Fyrir 35% lán: 6.793.000 kr. einstaklingur, 10.620.000 kr. par. Við hvort tveggja bætast 2.254.000 kr. fyrir hvert barn undir 20 ára. Greiðslubyrði má vera allt að 45% fyrir einhleypa og einstæða foreldra og 40% fyrir pör – rýmra en almenna reglan. Íbúðin þarf að vera ný og HMS-samþykkt, undir hámarksverði sem fer eftir svæði og stærð (á höfuðborgarsvæðinu gróflega 43–87 m.kr.). Þú mátt ekki leigja íbúðina út nema með undantekningum eftir 2 ár.

Þú borgar ekkert af því mánaðarlega – engir vextir, engar afborganir. Lánið gjaldfellur þegar þú selur íbúðina eða þegar lánstíminn rennur út; grunntíminn er 10 ár en hægt er að framlengja í 5 ára skrefum upp í 25 ár ef þú uppfyllir enn skilyrðin. Endurgreiðslan er sama hlutfall af söluverði (eða verðmati við lok lánstíma) og lánið var af kaupverði: 25% lán á 60 m.kr. íbúð = 15 m.kr.; ef þú selur á 75 m.kr. borgar þú 18,75 m.kr. Þú mátt líka greiða inn á lánið fyrr í 5% skrefum af verðmæti eignarinnar til að minnka hlut ríkisins þegar fjárhagurinn leyfir – skynsamlegt ef þú býst við að eignin hækki.

Hlutdeildarlán eru samkvæmt lögunum bundin við nýjar íbúðir sem HMS hefur samþykkt og eru undir hámarksverði svæðisins – notaðar íbúðir á almennum markaði falla ekki undir úrræðið, með þeim undantekningum sem HMS hefur veitt á landsbyggðinni. Í framkvæmd þýðir þetta að þú velur úr þeim nýbyggingum sem byggingaraðilar hafa látið samþykkja, oft í samvinnu við HMS. Útleiga er ekki heimil þar sem hugsunin er að þú búir sjálf(ur) í íbúðinni; eftir 2 ár eru undantekningar mögulegar, t.d. vegna tímabundinnar dvalar erlendis, en þær þarf að sækja um. Ef þú vilt sveigjanleika í útleigu eða eldri eign er hlutdeildarlán líklega ekki rétta leiðin fyrir þig.

Stutta svarið: nánast ekkert lengur. Húsnæðisbætur frá HMS eru eingöngu fyrir leigjendur – þær falla niður þegar þú kaupir. Vaxtabætur, sem áður voru helsti stuðningur ríkisins við íbúðareigendur með lág laun og háar vaxtagreiðslur, eru greiddar út í síðasta sinn árið 2026 og afnumdar frá 1. janúar 2027. Ef þú kaupir á árinu 2026 gætirðu fengið vaxtabætur einu sinni við álagningu 2027 fyrir vaxtagjöld ársins 2026 – staðfestu það hjá Skattinum. Stuðningur ríkisins við kaupendur er þess í stað kominn í gegnum séreignarúrræðin (Fyrsta íbúð og séreign inn á lán), hlutdeildarlán og hálft stimpilgjald. Reiknaðu því ekki með bótum í greiðsluáætluninni þinni.

Þetta kemur mörgum í opna skjöldu. Segjum að þú farir í kaupsamning í júní. Lánaskjölin fara í þinglýsingu, lánið er greitt út seint í júní eða byrjun júlí – en fyrsti gjalddagi er ekki fyrr en 1. ágúst. Vextir byrja hins vegar að safnast frá útgreiðsludegi. Á fyrsta gjalddaga borgarðu því vexti fyrir allt tímabilið frá útgreiðslu, sem getur verið hátt í tveir mánuðir, ofan á venjulega afborgun. Á 54 m.kr. óverðtryggðu láni á ~9,75% eru vextirnir um 440 þúsund á mánuði, svo fyrsta greiðslan getur nálgast 800–900 þúsund kr. Þetta er ekki mistök hjá bankanum – bara tímasetning. Spurðu lánveitandann fyrirfram hver fyrsta greiðslan verður og eigðu fyrir henni.

Þú byrjar að borga vexti frá þeim degi sem lánið er greitt út – ekki frá afhendingu. Þess vegna er mikilvægt að kauptilboðið segi að lánið greiðist við afhendingu, ekki við kaupsamning, ef afhending er 4–6 mánuðum seinna. Annars borgar þú af láninu á meðan seljandinn býr enn í íbúðinni – það getur munað hundruðum þúsunda eða milljónum. Ferlið er þá þannig að þú skilar lánaskjölunum til fasteignasölunnar um mánuði fyrir afhendingu, hún fer með þau í þinglýsingu (1–2 vikur) og lánið greiðist út um það leyti sem þú færð lyklana. Passaðu að kaupsamningurinn sé eins og kauptilboðið hvað þetta varðar; ég hef séð þessu breytt á leiðinni.