Tilboð, kaupsamningur og afsal

Þú mátt bjóða hvað sem þú vilt – kauptilboð er ekki dónaskapur, það er upphaf á samtali. Ég myndi samt ekki bjóða tölu sem ég get ekki rökstutt: byggðu tilboðið á seldum eignum í kaupskrá og sambærilegum eignum á sölu, og segðu fasteignasalanum í stuttu máli hvers vegna talan er þessi. Seljandi sem fær rökstutt tilboð 5–10% undir ásettu verði gerir yfirleitt gagntilboð; seljandi sem fær 25% undir án skýringar hunsar það. Ef þú ert ein(n) að bjóða og nokkrir dagar eru liðnir frá opnu húsi, þá er meiri hætta á að þú bjóðir of hátt en of lágt. Mundu: ef seljandi gerir gagntilboð er þitt tilboð fallið niður og þú getur svarað með nýju.

Bíða, að minnsta kosti til næsta dags. Ekki hringja beint eftir opið hús og segja að þú „verðir að fá þessa íbúð" – þá veit fasteignasalinn allt sem hann þarf að vita og þú hefur gefið frá þér samningsstöðuna. Seljendur samþykkja nánast aldrei tilboð sama dag og opið hús; tilboð eru yfirleitt lögð fram daginn eftir og gilda í sólarhring, svo þú missir ekki af eigninni þótt þú sofir á þessu. Ef þú ert ein(n) að bjóða getur borgað sig að bíða enn lengur – ef nokkrir dagar líða án tilboða þarftu ekki að vera hrædd(ur) við að bjóða lágt; líklegast færðu gagntilboð. Þetta á við kaupendamarkaðinn 2026; ef fleiri bjóða á sama tíma er staðan önnur.

Nei. Fasteignasalinn gætir hagsmuna beggja skv. 15. gr. laga 70/2015, en hann er ráðinn af seljanda og hans markmið er að ná sölu á sem bestu verði. Allt sem þú segir honum – „við erum með 65 í láni", „þetta er draumaíbúðin", „við þurfum að flytja fyrir skólabyrjun" – er upplýsingar sem hann má nota í samtali við seljanda. Vertu kurteis, jákvæð(ur) og áhugasöm/samur, en haltu tölunum fyrir þig. Svaraðu spurningunni „hvað eruð þið að hugsa?" með „við erum að skoða nokkrar eignir og ætlum að reikna okkur til". Það eina sem þú þarft að gefa upp fyrir tilboð er nafn, kennitala, hvort þetta séu fyrstu kaup og hlutföll – ekki hámarksverðið þitt.

Já. Kauptilboð sem þú skrifar undir er bindandi loforð um að kaupa eignina á þessu verði og með þessum skilmálum ef seljandi samþykkir innan gildistímans. Þegar seljandi skrifar undir samþykki er kominn á bindandi samningur um kaup – kaupsamningurinn síðar er staðfesting og útfærsla, ekki ný ákvörðun. Eina „útganga" þín eru fyrirvararnir sem þú settir í tilboðið sjálft (fjármögnun, ástandsskoðun, sala annarrar eignar); ef þeir ganga ekki eftir fellur tilboðið niður án kostnaðar. Þess vegna skrifar þú aldrei undir tilboð „bara til að sjá hvað gerist". Lestu allt skjalið, líka smáa letrið á baksíðunni, og settu fyrirvarana áður en þú skrifar undir – ekki eftir.

Áður en seljandi hefur samþykkt: í reynd já, ef afturköllunin berst fasteignasalanum/seljanda áður en eða um leið og hann fær tilboðið, en eftir að tilboð er komið til vitundar seljanda ertu bundin(n) af því út gildistímann. Í framkvæmd samþykkja seljendur oft afturköllun sem berst áður en þeir hafa samþykkt – enginn vill kaupanda sem er hættur við – en þú átt ekki rétt á því. Eftir samþykki seljanda geturðu ekki dregið til baka; þá gilda bara fyrirvararnir. Ef fjármögnun bregst innan frestsins fellur tilboðið niður án kostnaðar. Að ganga frá samþykktu tilboði án fyrirvara er vanefnd og getur skapað skaðabótaskyldu. Þess vegna: stuttur gildistími, skýrir fyrirvarar, og skrifaðu ekki undir fyrr en þú ert viss.

Þú ræður því sjálf(ur) – gildistíminn er skráður í tilboðið – en venjan er sólarhringur, stundum tveir. Stuttur frestur er kaupanda í hag: seljandi þarf að taka ákvörðun, hann getur ekki notað tilboðið þitt í marga daga sem viðmið til að veiða hærra tilboð frá öðrum, og þú ert ekki bundin(n) lengur en þarf. Ef seljandi svarar ekki áður en fresturinn rennur út fellur tilboðið sjálfkrafa niður og þú ert laus. Ef hann vill meiri tíma getur hann beðið um framlengingu – þá ákveður þú hvort þú veitir hana. Það er ekkert sem heitir að tilboð „bíði" ótímabundið; annaðhvort er það samþykkt innan frestsins, hafnað, svarað með gagntilboði eða fallið niður.

Þá fellur tilboðið sjálfkrafa niður þegar gildistíminn rennur út og þú ert ekki lengur bundin(n) af því. Þögn seljanda er ekki samþykki og ekki höfnun – bara ekkert svar – og þú þarft ekki að gera neitt. Þetta gerist oftar en fólk heldur: seljandi er að bíða eftir öðru tilboði, er í útlöndum, eða vill ekki segja beint nei. Ef þú vilt eignina enn geturðu lagt fram nýtt tilboð (sama eða annað) eða beðið fasteignasalann um að spyrja hvað seljandi vilji. Ef þú vilt hana ekki lengur gerirðu ekkert. Fasteignasalinn á að láta þig vita ef önnur tilboð eru komin – þótt hann segi þér ekki upphæðina.

Gagntilboð er þegar seljandi svarar ekki með já eða nei heldur með nýju tilboði – oftast hærra verði, stundum breyttum afhendingartíma eða greiðslum. Um leið og seljandi gerir gagntilboð fellur upphaflega tilboðið þitt sjálfkrafa niður; þú ert ekki lengur bundin(n) af því og seljandi getur ekki síðar „samþykkt" gamla tilboðið. Nú er boltinn hjá þér: þú getur samþykkt gagntilboðið, látið það renna út, eða gert annað tilboð á móti – og þá fellur gagntilboð seljanda sjálfkrafa niður. Þetta getur gengið nokkrar umferðir. Gagntilboð er gott merki: seljandi vill selja þér, hann er bara að prófa hvort þú farir hærra. Vertu róleg(ur), reiknaðu, og mundu að hver umferð endar oftast á miðjunni.

Þú byrjar á tölvupósti til fasteignasalans þar sem þú segist vilja gera kauptilboð í eignina og gefur upp: fullt nafn allra kaupenda, kennitölur, símanúmer, netföng, tryggingafélag (fyrir brunatryggingu sem þarf að vera á eigninni), hvort þetta séu fyrstu kaup (skiptir máli fyrir stimpilgjald) og – ef kaupendur eru fleiri en einn – hvernig eignarhlutföllin eiga að vera (50/50, 20/20/60 o.s.frv.). Fasteignasalinn setur þetta inn í staðlaða kauptilboðsskjalið ásamt verðinu, greiðslutilhögun, afhendingu og fyrirvörum sem þú tiltekur, og sendir þér til rafrænnar undirritunar. Það kostar ekkert að gera tilboð; kostnaður fellur fyrst til þegar tilboð er samþykkt og þú ferð í kaupsamning.

Kauptilboð er staðlað skjal: aðilar, eignin, kaupverð, greiðslutilhögun (hve mikið við kaupsamning, hve mikið með láni, hve mikið við afsal og hvenær), afhendingardagur, fyrirvarar, gildistími tilboðs, og á baksíðunni almennir skilmálar sem margir sleppa að lesa – gerðu það ekki. Passaðu sérstaklega: að lánið greiðist út við afhendingu, ekki við kaupsamning, ef langt er í afhendingu (annars borgar þú af láni á meðan seljandi býr í eigninni); að afsalsgreiðsla sé nógu há til að verja þig; að fyrirvararnir séu skráðir orðrétt eins og þú vilt hafa þá; og að kostnaður kaupanda sé rétt tilgreindur. Í þættinum fer ég í gegnum skjalið línu fyrir línu á skjá.

Fyrirvari er skilyrði sem þarf að ganga eftir til að tilboðið haldi; ef það bregst fellur tilboðið niður án kostnaðar fyrir þig. Vinsælasti fyrirvarinn er um fjármögnun – að þú fáir lánið – venjulega með 20 daga fresti. Bankar eru oft nokkra daga með lánsumsókn, lífeyrissjóðir geta verið 2–3 vikur, svo miðaðu frestinn við þinn lánveitanda. Fyrirvari um ástandsskoðun: kaupin bundin því að þú látir skoða og sættir þig við niðurstöðuna. Fyrirvari um sölu annarrar eignar ef þú átt eign fyrir. Fyrirvari um nýja yfirlýsingu húsfélags. Seljandi getur líka sett fyrirvara, t.d. að hann nái að kaupa aðra eign. Of margir fyrirvarar veikja tilboð í samkeppni; í kaupendamarkaði hafa seljendur meiri þolinmæði fyrir þeim.

Ef þú settir fyrirvara um fjármögnun og fresturinn er ekki liðinn: þú lætur fasteignasalann vita skriflega áður en fresturinn rennur út, tilboðið fellur niður og hvorugur aðili skuldar hinum neitt. Þess vegna er fyrirvarinn til. Ef þú settir engan fyrirvara, eða lést frestinn renna út án þess að tilkynna, þá ertu bundin(n) af kaupunum og seljandi getur krafist efnda eða skaðabóta – það er alvarleg staða. Í reynd: sæktu um lánið sama dag og tilboð er samþykkt, ekki bíða; ef bankinn hafnar, prófaðu lífeyrissjóð eða annan banka innan frestsins; og ef þú sérð að fresturinn dugar ekki, biddu um framlengingu skriflega áður en hann rennur út. Greiðslumat fyrirfram lágmarkar þessa áhættu.

Ef bæði leggja jafn mikið fram er einfaldast að skrá 50/50. Ef annað leggur meira fram er venjan að skipta láninu jafnt og reikna eigið fé hvors um sig ofan á sinn helming af láninu. Dæmi: 80 m.kr. íbúð, 50 m.kr. lán, A leggur fram 20 m.kr. og B 10 m.kr. Bæði bera 25 m.kr. af láninu; A stendur þá fyrir 45 m.kr. og B fyrir 35 m.kr., og hlutföllin verða 56,25% / 43,75%. Þetta er skráð í kauptilboði og þinglýst. Það hallar samt oft á þann sem lagði meira fram þegar kemur að sölu síðar, sérstaklega ef sambandið slitnar. Þess vegna mæli ég með skriflegu samkomulagi um hvernig skipta skuli við sölu – leiðinlegt að hugsa um en langbest.

Afsalsgreiðsla er síðasta greiðslan, greidd við afsal 30–50 dögum eftir afhendingu. Hún er til að gera upp fasteignagjöld og húsfélag og til að þú haldir eftir hluta kaupverðsins ef galli kemur í ljós við afhendingu. Venjan er um 2 milljónir, oft 1–4 milljónir eftir kaupverði. Þú mátt setja hærri upphæð, en það veikir tilboðið: seljandi þarf oftast peningana til að borga inn í næstu eign, og ef 5–10 milljónir koma fyrst 1–2 mánuðum eftir afhendingu er erfitt fyrir hann að ganga frá sínum kaupum. Ef þú ert ein(n) að bjóða skiptir þetta minna máli; ef þú ert í samkeppni getur lág afsalsgreiðsla og hrein greiðslutilhögun ráðið úrslitum þótt verðið sé það sama.

Jú, samþykkt kauptilboð er bindandi samningur – en það er yfirleitt með fyrirvörum (t.d. um fjármögnun) og þar er aðeins grunnurinn: verð, greiðslur, afhendingardagur. Kaupsamningurinn er svo formlega skjalið sem er skrifað undir þegar fyrirvararnir eru fallnir niður, lánið samþykkt og allt er klárt. Hann er þinglýstur og eftir hann ertu skráður eigandi „skv. kaupsamningi". Það er í kaupsamningi sem þú greiðir fyrstu greiðsluna og skrifar oft undir lánaskjölin. Röðin er: kauptilboð → kaupsamningur → afhending → afsal. Kaupsamningurinn á að vera nákvæmlega eins og kauptilboðið nema báðir aðilar hafi sameiginlega ákveðið annað.

Já, lestu hann – allan. Þetta er eitt mikilvægasta ráðið mitt. Margt getur breyst frá kauptilboði yfir í kaupsamning, stundum óvart, stundum ekki, og þú þarft að passa að enginn sé að rýra þinn rétt. Biddu fasteignasöluna að senda þér samninginn í tölvupósti a.m.k. daginn fyrir undirritun, helst 2–3 dögum fyrir. Berðu hann saman við kauptilboðið lið fyrir lið: kaupverð, greiðslur og dagsetningar þeirra, afhendingardag, hvað fylgir með, fyrirvara. Ef eitthvað passar ekki, spurðu áður en þú mætir. Aldrei mæta óundirbúin(n) eða í stressi.

Nei, ekki nema þú samþykkir það. Það má hvorki flýta né breyta greiðslum frá því sem stendur í samþykktu kauptilboði nema kaupandi samþykki. Þetta tiltekna dæmi er líka eitt af þeim sem skiptir mestu máli fyrir budduna: ef afhending er eftir 4–6 mánuði og lánið er greitt út við kaupsamning þá byrjar þú að borga vexti af láninu á meðan seljandi býr enn í íbúðinni – það getur munað mörg hundruð þúsundum eða milljónum. Bentu fasteignasalanum á þetta og láttu leiðrétta samninginn í samræmi við kauptilboðið. Þú átt rétt á því.

Já. Þú átt rétt á að bíða með undirskrift þangað til þú hefur lesið samninginn og skilið hann. Það er miklu betra að fresta um dag eða tvo en að skrifa undir eitthvað sem þú ert ekki viss um – kaupsamningur er bindandi og þú getur ekki hætt við eftir á. Sendu fasteignasölunni einfaldlega tölvupóst: „Ég fékk samninginn of seint til að lesa hann yfir, ég óska eftir nýjum tíma á fimmtudag." Enginn fasteignasali sem vinnur heiðarlega mun gera athugasemd við það. Ef þér finnst þrýst á þig að flýta þér, þá er það sjálfstæð ástæða til að staldra við.

Við kaupsamning greiðir þú fyrstu greiðsluna til seljanda – oftast eigið fé þitt (útborgunina) eða hluta þess – auk kostnaðar kaupanda. Kostnaðurinn er þjónustugjald fasteignasölunnar, gjarnan 70–80 þús. kr., og þinglýsingarkostnaður: stimpilgjald, 0,4% af fasteignamati fyrir fyrstu kaupendur (0,8% annars), plús þinglýsingargjald 3.800 kr. á skjal. Athugaðu að stimpilgjaldið reiknast af fasteignamati, ekki kaupverði. Ef lánið á að greiðast við kaupsamning kemur það líka inn þarna – en oft er betra að það greiðist við afhendingu (sjá sp. 103). Fram að kaupsamningi hefur þú engan kostnað af kaupunum hjá fasteignasölunni.

Dæmigert ferli lítur svona út: (1) Við kauptilboð: ekkert greitt. (2) Við kaupsamning: fyrsta greiðsla úr eigin fé plús kostnaður kaupanda. (3) Við afhendingu: lánið greiðist út og fer að stærstum hluta í að greiða upp áhvílandi lán seljanda; mismunurinn til seljanda. Stundum er líka eigin fé greitt hér. (4) Við afsal, 30–50 dögum eftir afhendingu: lokagreiðslan, yfirleitt 1–4 m.kr., eftir að kostnaðaruppgjör (fasteignagjöld, hússjóður) hefur farið fram. Nákvæm skipting er samningsatriði og stendur í kauptilboðinu – það er greiðsluáætlunin þín. Passaðu að hún passi við það sem þú getur staðið við og að lánið greiðist ekki út löngu fyrir afhendingu.

Svona gengur þetta: Þú skrifar undir lánaskjölin, oftast í kaupsamningi. Fasteignasalan fer með þau í þinglýsingu hjá sýslumanni, sem tekur yfirleitt 1–2 vikur. Eftir þinglýsingu fara skjölin aftur til bankans eða lífeyrissjóðsins, sem greiðir lánið út. Lánastofnunin greiðir fyrst upp áhvílandi lán seljanda beint til hans lánveitanda og sendir svo mismuninn til fasteignasölunnar, sem greiðir seljanda. Fasteignasalan og bankinn ábyrgjast í sameiningu að eldri lán fari af eigninni þannig að þú kaupir hana veðbandalausa nema þitt eigið lán. Þú þarft því ekki sjálf(ur) að millifæra lánið neitt – þú sérð það aldrei á þínum reikningi.

Um það bil mánuði fyrir afhendingu. Ferlið er: þú færð lánaskjölin frá bankanum, skrifar undir og skilar þeim til fasteignasölunnar, sem fer með þau í þinglýsingu. Þinglýsingin tekur 1–2 vikur, síðan fara skjölin aftur til bankans sem greiðir lánið út. Ef þú skilar þeim mánuði fyrir afhendingu ætti útgreiðslan að lenda nokkurn veginn á afhendingardegi. Skilaðu ekki allt of snemma – þá byrja vextirnir að tikka áður en þú færð eignina – og ekki of seint, því þá stenst þú ekki greiðslu og seljandi getur krafist dráttarvaxta. Spurðu fasteignasöluna um nákvæma tímasetningu í þínu tilviki.

Í venjulegum kaupum í gegnum fasteignasölu, nei. Fasteignasalinn er lögum samkvæmt skyldugur til að gæta hagsmuna beggja aðila (15. gr. laga nr. 70/2015) og ber ábyrgð á skjalagerðinni. Það þýðir hins vegar ekki að hann sé „þinn" maður – hann er í miðjunni. Lögmaður getur borgað sig í sérstökum tilvikum: flókin eignaskipti, kaup beint af einstaklingi án fasteignasölu, ágreiningur um galla eftir kaupin, eða ef þú skilur ekki samninginn og fasteignasalinn útskýrir ekki nógu vel. Fyrir flesta fyrstu kaupendur er lykillinn frekar að lesa gögnin vel, spyrja spurninga og fresta ef eitthvað er óljóst.

Þetta er ein af stóru áhyggjunum sem ég heyri oft – og lögin eru skýr. Kaupsamningur er bindandi. Þegar þú hefur greitt fyrstu greiðslu ertu skráð(ur) eigandi skv. kaupsamningi og seljandi getur t.d. ekki tekið ný lán á eignina án þíns samþykkis. Seljandi er skuldbundinn til að afhenda á umsömdum degi. Ef hann gerir það ekki þarf hann að greiða þér leigu fyrir tímann sem hann heldur eigninni, og ef afhending dregst verulega er hægt að fara með málið til sýslumanns og fá hann borinn út með aðstoð lögreglu. Seljandi getur ekki „hætt við". Í raun gerist þetta afar sjaldan, en rétturinn þinn er sterkur.

Kaupsamningur bindur þig jafn fast og seljanda. Þú ert skuldbundin(n) til að greiða allt kaupverðið á umsömdum dögum. Dragist greiðsla á seljandi rétt á dráttarvöxtum af upphæðinni fyrir hvern dag sem hún er of sein. Ef þú getur alls ekki staðið við kaupin er um verulega vanefnd að ræða og í versta falli getur eignin farið á uppboð til að greiða seljanda. Það er sjaldgæft, en það er ástæðan fyrir því að fjármögnunin verður að vera örugg áður en fyrirvarar falla niður. Ef þú sérð fram á tímabundna seinkun (t.d. lán greiðist út viku síðar), láttu fasteignasöluna vita strax – oft má leysa það með samkomulagi.

Nei. Eftir undirritun kaupsamnings getur hvorugur aðili hætt við – sama hvort seljanda býðst hærra verð eða kaupandi sér eftir kaupunum. Reyndar er samþykkt kauptilboð líka bindandi, en þar eru fyrirvarar sem geta fellt kaupin niður (t.d. ef lán fæst ekki). Eftir kaupsamning eru fyrirvararnir farnir og samningurinn er þinglýstur; þú ert skráð(ur) eigandi skv. kaupsamningi og lánaskjölin eru komin í ferli sem ekki er hægt að stöðva. Ef seljandi reynir samt að standa ekki við sitt gilda úrræðin sem ég lýsi í sp. 113: leiga, útburður, skaðabætur. Það eina sem getur breytt samningnum eftir undirritun er samkomulag beggja.

Dráttarvextir eru vextir sem leggjast á greiðslu sem er greidd eftir gjalddaga. Seljandi á rétt á þeim samkvæmt lögum um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 ef kaupandi greiðir of seint, og þeir reiknast frá gjalddaga til greiðsludags. Seðlabankinn ákveður dráttarvexti reglulega; þeir eru töluvert hærri en almennir vextir – með stýrivexti í 8% eru þeir vel yfir 10% á ársgrundvelli, þannig að seinkun í nokkrar vikur á 30 m.kr. greiðslu telur fljótt. Sama gildir í hina áttina: ef seljandi afhendir seint getur þú gert kröfu um leigu/bætur. Best að tímasetja lánaskjölin þannig að útgreiðsla lendi ekki eftir umsömdum greiðsludegi.

Það er misjafnt. Sums staðar hittast kaupandi og seljandi í íbúðinni, ganga saman í gegnum hana, lesa af mælum og lyklar eru afhentir; annars staðar eru lyklar afhentir á fasteignasölunni. Það mikilvægasta: um leið og lyklarnir eru afhentir flyst ábyrgðin og áhættan á eigninni frá seljanda til þín. Því er skynsamlegt að skoða íbúðina vel áður en þú tekur við lyklunum – helst tóma – og skrá strax það sem er ekki eins og átti að vera, taka myndir og láta fasteignasöluna vita samdægurs. Gættu að því að trygging sé komin í gildi frá afhendingardegi og að þú lesir af rafmagns- og hitamælum. Þá er gaman að byrja.

Áhættan flyst við afhendingu, ekki við kaupsamning. Lög um fasteignakaup nr. 40/2002 miða við að áhættan af tjóni á eigninni af tilviljun (bruni, vatnstjón, óveður) flytjist til kaupanda þegar eignin er afhent, þ.e. þegar þú færð lyklana. Fram að því ber seljandi ábyrgð þótt þú sért skráð(ur) eigandi skv. kaupsamningi og hafir greitt stórar upphæðir. Þess vegna skiptir máli að þín húseigendatrygging taki gildi nákvæmlega á afhendingardegi og að seljandi haldi sinni fram að þeim degi. Ef seljandi býr í íbúðinni í 4–6 mánuði eftir kaupsamning er tjón á því tímabili hans mál – og enn ein ástæða fyrir því að lánið þitt á að greiðast við afhendingu.

Já, gerðu það alltaf. Finndu rafmagnsmælinn (oft í töfluskáp í íbúðinni eða í sameiginlegu mælaherbergi) og heitavatnsmælinn (rennslismælir eða orkumælir, oft í inntaksrými). Taktu mynd af hverjum mæli með dagsetningu, sjáanlegu mælanúmeri og stöðu – sími dugar. Sendu myndirnar á fasteignasöluna og seljanda samdægurs svo báðir hafi sömu tölur. Tilkynntu svo stöðuna til veitufyrirtækjanna (t.d. Veitur/HS Veitur/Orkubú og raforkusala að eigin vali) og skráðu þig sem nýjan notanda. Ef ekki er lesið af er hætt við að þú borgir notkun seljanda síðustu vikurnar. Í fjölbýli er hiti stundum á sameiginlegum mæli og skiptist í gegnum hússjóðinn – þá þarf ekkert.

Afsalið eru lok viðskiptanna. Fram að því ertu eigandi „skv. kaupsamningi" – með afsali verður þú skráð(ur) eigandi að fullu í fasteignaskrá og greiðir síðustu greiðsluna, afsalsgreiðsluna. Í dag er þetta rafrænt: fasteignasalan sendir þér uppgjör og afsalsskjalið til yfirlestrar í tölvupósti, þú lest yfir, millifærir afsalsgreiðsluna og skrifar undir með rafrænum skilríkjum. Seljandi skrifar undir sömuleiðis og afsalið er þinglýst. Þá er viðskiptunum lokið. Lestu uppgjörið vel – þar er reiknað út hver skuldar hverjum vegna fasteignagjalda og hússjóðs, og ef þú hefur gert athugasemdir við ástand eignarinnar eiga þær að koma inn hér.

Tvær ástæður. Í fyrsta lagi er þetta öryggi fyrir þig sem kaupanda: þú heldur eftir hluta kaupverðsins í nokkrar vikur eftir að þú flytur inn, þannig að ef galli eða vanefnd kemur í ljós – leki, bilun sem seljandi sagði ekki frá, skemmdir við afhendingu – hefur þú peninga í höndunum til að semja um. Í öðru lagi þarf tíma til að gera upp kostnað sem skiptist milli aðila: fasteignagjöld, hússjóð, og stundum hita/rafmagn. Reikningar berast eftir á og fasteignasalan þarf að fá réttar tölur. 30–50 dagar hafa reynst gott jafnvægi: nógu langt til að flest komi í ljós, nógu stutt til að seljandi fái sitt.

Meginreglan er að seljandi ber kostnað fram að afhendingardegi og þú frá og með honum. Fasteignagjöld eru lögð á fyrir allt árið og greidd í nokkrum gjalddögum; ef seljandi er búinn að greiða fyrir mánuði eftir afhendingu endurgreiðir þú honum þann hluta í uppgjörinu – og öfugt ef ógreitt er. Sama gildir um hússjóðsgjöld, og ef húsfélagið á framkvæmdasjóð fylgir sá hlutur eigninni. Fasteignasalan reiknar þetta út dag fyrir dag og setur í uppgjörsskjal sem þú færð með afsalinu. Lestu það yfir og biddu um sundurliðun ef eitthvað er óljóst. Skuldir seljanda við húsfélag fyrir afhendingu eru hans mál – en athugaðu að húsfélagið getur átt lögveð í eigninni, svo það er mikilvægt að þær séu gerðar upp.

Þinglýsing er opinber skráning skjals – kaupsamnings, veðskuldabréfs, afsals – hjá sýslumanni, þannig að rétturinn sem það lýsir sé skráður á eignina og sýnilegur öllum. Án þinglýsingar ertu ekki skráð(ur) eigandi og bankinn hefur ekki veð. Fasteignasalan sér um að koma skjölunum í þinglýsingu; kaupandi þarf ekkert að gera. Kostnaður 2026: þinglýsingargjald 3.800 kr. á hvert skjal (kaupsamningur, hvert lánaskjal, afsal) og stimpilgjald af kaupsamningi, 0,4% af fasteignamati fyrir fyrstu kaupendur, 0,8% annars. Afsalið er undanþegið stimpilgjaldi ef það var greitt af kaupsamningnum. Veðbókarvottorð, sem sýnir veð á eigninni, kostar 3.100 kr. Þinglýsing tekur oftast 1–2 vikur.