Hvað lærir þú á þessu námskeiði um fasteignakaup og fyrstu kaup?

Uppskrift þáttarins

Textinn er uppskrift af því sem Baldur segir í þættinum, lítillega lagfærð svo hún lesist betur.

Góðan og blessaðan daginn og velkomin í þetta fasteignanámskeið. Ég heiti Baldur og hef verið löggiltur fasteignasali í 12 ár, og ég er búinn að sjá líklegast allt sem getur komið upp í fasteignaviðskiptum. Það eru ótal stór atriði og ótal smáatriði sem geta komið upp og því miður bitna þau oft á kaupendum sem þekkja ferlið ekki nógu vel.

Ástæðan fyrir því að mig langaði að búa til þetta námskeið er í rauninni sú að þegar ég keypti mína fyrstu eign, og það var áður en ég varð löggiltur fasteignasali, þá vissi ég bara ekki neitt. Ég reyndi að leita að upplýsingum en það var rosalega lítið til. Þetta var einhvern veginn út um allt, eitthvað smá klippur um lánamál og annað um galla, og ég fann aldrei að ég væri orðinn öruggur í fasteignakaupum. Ferlið hjá mér var svolítið þannig að ég gerði bara tilboð, fann einhverja tölu sem mig langaði að bjóða.

Ég keypti mína aðeins of dýrt. Það er reyndar langt síðan, ég keypti hana á 26 milljónir en hefði getað fengið hana á 24. Það er kannski eins og að kaupa á 63 eða 64 í staðinn fyrir 60 í dag, og það munar töluvert. Mér leið aldrei nógu vel með þetta, ég vissi bara að ég þyrfti að skrifa undir hérna og allt í einu var ég orðinn fasteignaeigandi.

Frá því að ég varð löggiltur er ég búinn að sjá svo mikið af svipuðum dæmum. Fólk fer svolítið inn í þetta, skrifar undir tilboð, það er samþykkt, og svo lendir það í vandræðum. Þú færð samþykkt kauptilboð, flytur inn, og þá kemur upp að það er mygla eða stórar framkvæmdir væntanlegar. Eitthvað sem var vitað fyrirfram, en kaupandinn var bara ekki nógu upplýstur til að átta sig á því hversu stórt og mikilvægt það er.

Annað, bara svona smá tips áður en við förum inn í námskeiðið: ef lán greiðist til dæmis við kaupsamning og afhending er ekki fyrr en eftir sex mánuði, þá byrjar þú að borga af lánunum. Þú getur til dæmis verið að borga leigu annars staðar og ert þá að borga bæði af láni og leigu áður en þú færð eignina afhenta. Að borga af láninu í 5–6 mánuði áður en þú færð afhent getur verið rosalega dýrt, það geta verið fleiri milljónir bara í þessu. Þó að þú hafir kannski fengið eignina á ágætis verði þá borgarðu í raun um 3 milljónum króna meira fyrir hana, af því að þú byrjar að borga af lánum mörgum mánuðum áður en þú færð afhent.

Það eru ótal svona atriði sem geta skipt gríðarlega miklu máli og geta sparað þér fleiri milljónir, og þá er ég ekkert að ýkja. Ég er búinn að sjá endalaus dæmi um svoleiðis. Verstu dæmin eru auðvitað þegar kaupandi kaupir eign og það eru stórar framkvæmdir fram undan, og framkvæmdirnar geta verið það dýrar að þú kemur hreinlega út í mínus. Þú kaupir eign á, segjum, 60 milljónir, ferð í framkvæmdapakka upp á tíu milljónir, og eftir framkvæmdirnar geturðu mögulega ekki fengið nema kannski 65 fyrir hana. Þannig að við þurfum að fara vel yfir þetta.

Ég er fæddur og uppalinn í Vesturbæ Reykjavíkur, bý núna í Hafnarfirði og sel eignir út um allt höfuðborgarsvæðið og meira að segja úti á landi. Þannig að endilega hafðu samband ef þú ert einhvern tímann í söluhugleiðingum.

Eitt af því sem við förum gróft í er hvað á að bjóða. Það eru komin ótal tól til að þú getir í rauninni verðmetið eign sjálfur. Þú getur notað sömu tól og ég til að finna hvers virði eign er. Þetta er orðið svo rosalega aðgengilegt núna að allir geta heima séð hvað eignir seldust á, séð myndir af þeim og borið þær saman við aðrar eignir sem seldust og við eignir sem eru á sölu í kringum eignina sem þú ert að skoða. Það er rosalega mikið af góðum tólum til að finna nákvæmt virði eignarinnar og taka upplýstari ákvörðun þegar þú gerir tilboð.

Gölluð fasteign er náttúrulega eitt af stærstu atriðunum. Þú vilt í rauninni koma í veg fyrir að þú kaupir gallaða fasteign, og það eru ótal atriði sem þú getur gert og upplýsingar sem þú getur fengið til að koma í veg fyrir að þú lendir í vandræðum og kaupir gallaða fasteign, sem getur endað mjög illa. Hvað á að skoða: við förum í gegnum það hvað þú átt að skoða og hafa í huga þegar þú labbar inn í fasteign. Bara það að vita hvað þú átt að skoða kemur strax í veg fyrir rosalega mörg vandamál.

Markmiðið með þessu námskeiði er að þú verðir öruggari kaupandi og gerir sterkari tilboð, af því að þú veist hvað á að vera í tilboðinu og hvernig það á að vera uppstillt. Þegar þú gerir sterkara tilboð en næsti maður, þó að tilboðin séu jafn há og jafnvel þó að þú sért að bjóða örlítið lægra, þá geturðu fengið tilboðið samþykkt, bara af því að þú ert búinn að vinna undirbúningsvinnuna. Eftir þetta námskeið verðurðu öruggari kaupandi og kemur í veg fyrir þessi stóru og dýru mistök, hvort sem það eru lánamál, gallar eða alls konar önnur atriði. Þú minnkar allavega líkurnar á því að lenda í miklum og dýrum vandræðum og eykur líkurnar á því að fá samþykkt kauptilboð þegar þú finnur loksins draumaeignina.

Við förum alveg frá sparnaði, hvað á að skoða þegar þú skoðar eignina, kauptilboð, kaupsamning og afsal, og lögin sem fylgja fasteignakaupum: rétt kaupanda og rétt seljanda, og ef það kemur upp galli, hvað fellur á kaupanda, hvað fellur á seljanda og hver er þinn réttur sem kaupandi eða seljandi. Við förum líka yfir húsfélög og það sem tekur við eftir kaupin, þegar þú ert orðinn fasteignaeigandi, kominn með samþykkt kauptilboð og búinn að fá afhent: hvaða ábyrgð flyst yfir þegar þú færð lyklana í hendurnar og flytur inn.

Þetta stoppar ekki bara þegar þú færð afhent. Við förum líka svolítið í hvernig húsfélög virka, hvað fylgir því að eiga fasteign, viðhald, kostnað og alls konar, og alveg fram að því þegar kemur að sölu. Þannig að við förum í ferlið alveg frá því þú byrjar að spara fyrir fasteign, yfir í viðhald og að eiga fasteign, og mögulega einhvern tímann þegar kemur tími á að selja. Skráðu þig endilega, og sjáumst í næsta þætti.