Hvernig virkar ferlið frá kauptilboði að afsali, og hvað kostar það?

Uppskrift þáttarins

Textinn er uppskrift af því sem Baldur segir í þættinum, lítillega lagfærð svo hún lesist betur.

Jæja, nú ætlum við að fara í ferlið, alveg frá kauptilboði: hvað fylgir því, hvaða ábyrgð og svoleiðis, kaupsamningur og afsal. Þetta eru í rauninni þessir þrír punktar sem eru mikilvægastir í kaupferlinu, og svo erum við með fyrirvara og alls konar inni í þessu. Í þessu dæmi hérna erum við með 62 milljóna króna eign og fasteignamatið er 58 milljónir. Við þurfum líka að fara yfir kostnaðinn sem fylgir þessu ferli.

Kauptilboð er alltaf gert með fyrirvara. Það þýðir í rauninni að við gerum kauptilboð og hérna er fyrirvari. Ég vil hugsa þetta svona: tilboðið er ekki gilt fyrr en við tökum út þessa línu hérna, sem er fyrirvarinn, og þá erum við komin með fyrirvaralaust tilboð. Það er markmiðið ef við viljum kaupa þessa eign: að falla frá öllum fyrirvörum. Þegar ég geri tilboð er ég hérna með fyrirvara um greiðslumat, það getur verið fyrirvari um ástandsskoðun og fyrirvari um aðra skoðun ef þú vilt koma seinna með foreldrum.

Þegar þú gerir tilboð með fyrirvara getur seljandi annaðhvort hafnað tilboðinu, og þá er það bara fallið úr gildi og þið eruð ekki lengur bundin því. Ef þú færð staðfestingu frá fasteignasalanum um að seljandi hafni tilboðinu, þá dettur það algjörlega niður. Ef seljandi svarar ekki tilboðinu, og það er alltaf einhver frestur, segjum bara kl. 12 daginn eftir, og hann svarar ekki fyrir þann tíma, þá fellur tilboðið sjálfkrafa niður líka. Hann getur ekki samþykkt það seinna nema þið samþykkið framlengingu.

Það sem hann getur líka gert, hvort sem þú gerir tilboðið með fyrirvara eða án fyrirvara, er að gera gagntilboð. Ef hann gerir gagntilboð á þig, þá fellur tilboðið þitt líka sjálfkrafa niður. Ef þú segir nei, ég vil ekki samþykkja þetta gagntilboð, þá getur hann ekki samþykkt upphaflega tilboðið nema þú viljir halda því til streitu, því það er dottið úr gildi. Hann getur látið fasteignasalann spyrja þig: viltu halda þessu tilboði? Og þá getur þú sagt: já, flott mál, og þið samþykkið bæði tilboðið. En hann getur ekki gert það án þess að þú samþykkir að tilboðið sé endurvakið.

Nú er ég svolítið að renna hratt yfir ferlið, svo förum við betur í kauptilboð, kaupsamning og afsal í öðrum þætti. Kostnaður sem fylgir því að gera kauptilboð er enginn. Ef þú gerir kauptilboð og það er ekki samþykkt er enginn kostnaður. Ef það er samþykkt er enn þá enginn kostnaður, ekki fyrr en farið er í kaupsamning. Þá kemur í raun eini kostnaðurinn.

Ég legg áherslu á það að þegar þú færð gögn í hendurnar, það getur verið söluyfirlit, kauptilboð og yfirlýsing húsfélags, og sérstaklega ef þú færð eitthvað aukalega, eins og fundargerðir frá fasteignasalanum án þess að þú biðjir um það, þá er líklegast eitthvað mikilvægt í þessum skjölum sem fasteignasalinn er að senda. Þannig að lestu öll gögnin, sama hversu leiðinleg þau eru.

Já, kostnaðurinn. Það er sem sagt enginn kostnaður, þú átt ekki að borga krónu. Þess vegna er mikilvægt að lesa þjónustusamninginn sem þú færð frá fasteignasalanum. Þú gerir kauptilboð og hann sendir þér þjónustusamning, sem er eðlilegt, og þú átt að skrifa undir hann. Hann má ekki kynna tilboðið eða vinna neitt fyrir þig nema þú skrifir undir þjónustusamning. Í þjónustusamningnum stendur þjónustugjald fasteignasalans, sem getur verið 60, 70 eða 80 þúsund, yfirleitt einhvers staðar á bilinu 60–80 þúsund, jafnvel aðeins hærra í einhverjum tilfellum. En sá kostnaður greiðist bara ef þú nærð greiðslumati, samþykkir ástandsskoðun ef þú gerðir fyrirvara um hana, og ferð í kaupsamning. Þá borgarðu þann kostnað, ásamt stimpilgjöldum og öðrum kostnaði sem við förum í núna.

Segjum að þú sért með tíu milljónir í eigið fé og tvær milljónir til dæmis í séreignarsparnaði, samtals 12 milljónir, og þú ætlar að kaupa þessa íbúð hérna. Ásett verð er 62 og þú gerir tilboð upp á, segjum bara, 60 milljónir og það er samþykkt. Við erum ekki að flækja þetta með gagntilboðum og svona, þú veist hvernig það virkar. Þetta er samþykkt, en þá er enn þá fyrirvari um fjármögnun. Þannig að þó að tilboðið sé samþykkt þýðir það í raun ekki að þú sért bundinn í að klára kaupin nema þú uppfyllir þessa fyrirvara, sem geta verið fjármögnunarfyrirvari, ástandsskoðun eða önnur skoðun. Ef það vantar yfirlýsingu húsfélags getur líka verið fyrirvari um að fá hana og samþykkja. Þessir fyrirvarar eru þá enn þá inni þó að þú sért kominn með samþykkt kauptilboð.

Kostnaðurinn sem fylgir síðan, nú er ég aðeins að fara fram og til baka: ef þú nærð greiðslumati, lætur kannski ástandsskoða, ert kominn með yfirlýsingu húsfélags og allir fyrirvarar eru frá, þá er yfirleitt boðað fljótlega í kaupsamning. Þá þarft þú að fara að taka saman peninginn og hafa hann tilbúinn, af því að í kaupsamningnum borgarðu í rauninni fyrstu greiðsluna, fyrstu kaupsamningsgreiðsluna. Ég fer betur í það hvernig þetta skiptist, en fyrsta kaupsamningsgreiðslan getur verið, segjum, tíu milljónir og hana borgarðu við kaupsamning.

Svo er það stimpilgjaldið. Ef þetta eru fyrstu kaup hjá þér þá borgarðu í rauninni 0,4% af fasteignamati, ekki kaupverði eða ásettu verði. Ásett verð var 62, þú gerir tilboð og það er samþykkt á 60 milljónir, og fasteignamatið er til dæmis 58 milljónir. Þá reiknarðu bara 0,004 sinnum 58 milljónir og færð út rúmlega 200.000 kr. Við þetta bætist þjónustugjaldið, eða umsýslugjald fasteignasölunnar. Segjum að það sé 70 þúsund, þá erum við komin í rúmlega 300.000 kr., sem er kostnaður fyrir utan kaupverðið.

Það sem þú þarft að hafa í huga: þó að þú sért með eigið fé og allt passi, ef þú ætlar að taka hámarkslán og ert akkúrat með 12 milljónir og ekki meiri pening, þá geturðu lent í vandræðum þegar þú þarft að borga þennan kostnað. Hafðu þetta í huga þegar þú gerir tilboðið: að þú sért með nægilegt eigið fé plús þennan kostnað sem kemur til með að falla á þessi viðskipti í kaupsamningnum.

Almenn uppstilling, í þessu dæmi hérna vorum við með tíu milljónir í pening og tvær milljónir í séreignarsparnaði, samtals 12 milljónir. Það þarf ekki endilega að vera séreignarsparnaður, þú getur bara verið með tíu milljónir, þetta er bara til að einfalda dæmið. Yfirleitt skiptist það þannig að það eru ein til tvær milljónir við afsal, sem er í rauninni eftir afhendinguna, yfirleitt miðað við svona einn til tvo mánuði eftir afhendingu.

Þannig að þú gerir tilboð, það er samþykkt, þú færð samþykki fyrir láninu og ferð í kaupsamning. Þá verður þú orðinn eigandi að eigninni: um leið og þú skrifar undir kaupsamninginn verður þú skráður eigandi fyrir eigninni, ekki fyrr. Síðan færðu afhent á einhverri dagsetningu og yfirleitt er afsalið 30 dögum, 60 dögum eða eitthvað svoleiðis eftir afhendinguna. Ekki eftir kaupsamninginn heldur eftir afhendingu. Segjum að um 30 dögum eftir afhendingu sé farið í afsal.

Það sem er best að gera í rauninni er að skipta greiðslunum. Fasteignasalinn á að gera þetta án þess að þú biðjir um það, ef þú segir honum bara hvað þú ert með mikið eigið fé. En hafið þetta í huga þegar þið lesið yfir kauptilboðið: ef hann setur 500.000 kall eða einhverja lága upphæð við afsal þá geturðu beðið hann um að hækka það og hafa þetta eina til tvær milljónir. En hafðu samt í huga að það er ekki endilega gott að hafa rosalega háar upphæðir við afsal, því það getur veikt tilboðið þitt.

Ef þú segir: ég vil hafa átta milljónir við afsal og tvær milljónir við kaupsamning, þá er það rosalega erfitt fyrir seljandann að samþykkja, af því að hann er væntanlega að kaupa aðra fasteign, og ef hann fær bara tvær milljónir við kaupsamning getur hann lent í vandræðum með að kaupa næstu eign. Ef þú ert að gera tilboð og einhver annar er líka að gera tilboð, og hinn aðilinn er með þessa klassísku uppsetningu, ein til tvær milljónir við afsal, en þú ert með átta milljónir við afsal, þá er seljandinn alltaf að fara að samþykkja hitt tilboðið, það sem skilar meiru við kaupsamning.

Klassíska uppsetningin er ein til tvær milljónir við afsal. Ef þú ert að kaupa dýrari eign, segjum yfir 80 milljónir, 80–90 milljónir, þá getur þessi upphæð verið kannski þrjár milljónir. En það er sjaldan mikið meira en þrjár milljónir nema þú sért að kaupa eign sem nálgast 100 milljónir eða meira, þá fer þessi afsalsgreiðsla hækkandi. Þú vilt gera tilboðið svolítið heillandi fyrir seljandann og hafa sem mest við kaupsamning. Þannig að ef þú ert með, segjum, 12 milljónir, þá ertu með tíu milljónir við kaupsamning og tvær milljónir við afsal.

Hafðu í huga annað sem ég nefndi í kynningunni: ef það er langt í afhendingu, segjum sex mánuðir, þá þarftu að fylgjast rosalega vel með því hvernig fasteignasalinn stillir upp, eða hreinlega biðja um að lánið greiðist við afhendingu en ekki við kaupsamning. Segjum að verðið sé 60 milljónir og þið séuð með tíu í eigið fé og 50 milljónir í lán. Ef þú biður ekki um að lánið greiðist við afhendingu, þá stilla fasteignasalar láninu yfirleitt upp við kaupsamning. Ef láninu er stillt upp við kaupsamning og afhending er eftir sex mánuði, þá byrjar þú að borga af láninu, sem getur verið nokkur hundruð þúsund á mánuði, sirka tveimur til þremur vikum eftir kaupsamninginn.

Það er af því að lánaskjölin fara í þinglýsingu hjá sýslumanni. Þegar þinglýsingu er lokið, sem getur tekið tvær vikur, fer þetta í bankann og lánastofnunin greiðir lánið út til seljandans. Um leið og lánið er greitt til seljandans byrjar þú að borga af því. Þannig að ef það eru fimm til sex mánuðir í afhendingu verðurðu að hafa þetta í huga.

Þú getur líka notað þetta sem tól til að styrkja tilboðið þitt, að hafa lánið við kaupsamning, en þá byrjarðu að borga af því strax. Þú getur alveg eins sett lánið við afhendingu og boðið þá hærra í eignina, af því að annars geturðu verið að borga nokkrar milljónir af láninu á þessum mánuðum. Seljandinn vill frekar sjá hærra verð þó að lánið komi við afhendingu. Yfirleitt er seljandinn ekkert að spá í þessu, hann áttar sig kannski ekki á því að það getur borgað sig fyrir hann að fá lánið fyrr.

Hafðu einnig í huga að þegar þú gerir kauptilboð í eign þá er það bindandi. Þú getur ekki skoðað eina eign, gert tilboð í hana, gert svo tilboð í aðra sem þér líst vel á og vonað að annaðhvort verði samþykkt. Ef þetta tilboð er samþykkt þá ertu bundinn því, alveg eins og hinu, og sérstaklega ef þú ert ekki með fyrirvara geturðu lent í miklum vandræðum ef þú gerir tilboð í fleiri en eina eign í einu. Um leið og tilboðið rennur út geturðu boðið í næstu eign og það er ekkert vandamál.

Við förum kannski betur yfir það í tips og trix, en þegar þú gerir tilboð í eign getur verið gott að segja við fasteignasalann: ég er að spá í annarri eign. Þá setur það svolítið pressu á fasteignasalann að reyna að fá þetta tilboð samþykkt í staðinn fyrir að reyna að fá þig til að hækka. En svo þetta verði ekki of flókið förum við betur í það seinna.

Annað: fasteignamat og ásett verð. Ásett verð er ekki heilagt. Ásett verð getur verið allt of hátt og það getur verið allt of lágt. Ásett verð var 62 hérna, en þetta getur verið 63 eða 64 milljóna króna eign, og þetta getur líka verið um 60 milljóna króna eign. Yfirleitt reyna fasteignasalar að setja verðið mögulega aðeins hærra en seljandinn er að vonast eftir, eða bara akkúrat á réttu verði. En það eru mörg dæmi um að á, segjum, 60 milljóna króna eign hafi verið sett kannski 58,9 eða 57,9, af því að fasteignasalinn og seljandinn hreinlega misreiknuðu markaðinn og gerðu ráð fyrir að hún væri minna virði en hún er í raun og veru.

Þannig að það eru líka dæmi um að ásett verð sé hreinlega bara of lágt. Þó að þú borgir yfir ásettu verði ertu ekki endilega að borga yfirverð fyrir eignina. Markaðurinn getur verið þannig, sérstaklega á seljendamarkaði, að markaðsvirðið sé komið yfir ásett verð. Það getur líka verið að fasteignasalinn setji viljandi aðeins of lágt verð á eignina til að fá fleiri tilboð og fá yfir ásettu. Þannig að ásett verð er ekki heilagt.

Það getur verið rosalega gott að spyrja fasteignasalann: kom verðið frá seljandanum eða kom það frá þér? Þá færðu strax, eða ættir að fá, svona tilfinningu frá fasteignasalanum. Ef hann segir að verðið hafi komið frá honum á það að vera nálægt markaðsverði og er líklegast rétt. Ef hann segir að það hafi komið frá seljandanum, þá bendir það til þess að honum finnist verðið mögulega aðeins of hátt og hann telji að eignin ætti að seljast á eitthvað lægra. Verðið kemur reyndar oft frá seljanda, en þá er um að gera að bjóða, það er kannski eitthvað svigrúm niður.

Þú færð rosalega oft góð viðbrögð um leið og þú spyrð þessarar spurningar, um hvað fasteignasalanum finnst um verðið. Spurðu bara hreint út: kom verðið frá seljanda eða þér? Hann svarar því og þá fylgirðu eftir: finnst þér verðið hátt, eða hvernig finnst þér verðið? Flestir fasteignasalar gefa óvart aðeins upp. Þeir byrja annaðhvort svolítið að afsaka verðið, eða þeir standa fastir á því að þetta sé gott ásett verð, það sé mögulega hægt að bjóða aðeins niður en annars sé þetta í takt við markaðinn. Í öðrum þætti förum við líka yfir hvernig þú getur fundið hvað er rétt verð á hverri eign.

Þetta er ferlið svona nokkuð gróft, og svo förum við betur í kauptilboð, kaupsamning og afsal, hvað fylgir því varðandi ábyrgð og fleira. Þetta er svona í grunninn ferlið. Við sjáumst í næsta þætti.