Horfðu á þetta áður en þú ferð í kaupsamning: hvað þarftu að athuga?

Uppskrift þáttarins

Textinn er uppskrift af því sem Baldur segir í þættinum, lítillega lagfærð svo hún lesist betur.

Nú erum við komin að kaupsamningi. Nú ert þú að verða eigandi að eigninni. Allt hingað til hefur í rauninni verið með fyrirvara, með því skilyrði að þú fáir hitt og þetta, yfirlýsingu húsfélags, lánin og allt svoleiðis. Nú ert þú búin að fá samþykkt greiðslumat eða samþykkt lán, og ferlið er í rauninni þannig: þú færð samþykkt lán, bankinn eða lánastofnunin sendir þér yfirleitt tölvupóst eða hringir í þig og segir: til hamingju, lánið er samþykkt. Þá er best að senda þann póst bara áfram á fasteignasalann.

Fasteignasalinn þarf síðan að senda lánastofnuninni upplýsingar um hvað er áhvílandi og gera nokkrar ráðstafanir, yfirleitt ef það er verið að flytja lán og fleira. Þá er boltinn svolítið kominn frá þér yfir til fasteignasalans og þú ert bara að bíða. Þú áframsendir póstinn og þá veit fasteignasalinn: ókei, þetta er komið í ferli. Reyndar var ég aðeins fljótur á mér. Þú sendir í rauninni staðfestinguna og fasteignasalinn sendir yfirleitt á lánastofnunina og biður hana um að útbúa lánaskjölin, ef lánið greiðist við kaupsamning. Ef lánið á að greiðast seinna er hægt að fara í kaupsamning og lánaskjölin koma seinna.

Ég vona að þetta sé ekki of flókið. Ef þú færð núna tölvupóst frá lánastofnuninni, til hamingju, þú fékkst samþykkt lán, og í kauptilboðinu stendur að lánið greiðist við kaupsamning, þá þarf að fá lánaskjölin. Yfirleitt sér fasteignasalinn um þetta. Þegar þú áframsendir póstinn spyrðu bara: á ég að gera eitthvað? Það eru allar líkur á því að fasteignasalinn svari bara: nei, flott, boltinn er hjá mér. Á þessum tímapunkti á fasteignasalinn svolítið að sjá um restina. Þetta er mismunandi eftir lánastofnunum, þannig að það er bara gott að spyrja fasteignasalann hvað skal gera næst.

Þegar lánaskjölin eru tilbúin færð þú þau annaðhvort send í tölvupósti eða þarft að sækja þau. Þegar þú eða fasteignasalinn eruð komin með þau er fljótlega hægt að fara í kaupsamning. Á einhverjum tímapunkti sendir fasteignasalinn þér: heyrðu, hérna er afrit af kaupsamningnum, við erum að fara í kaupsamning eftir tvo eða þrjá daga, eða eitthvað fram í tímann. Það sem er mikilvægt er að lesa yfir kaupsamninginn áður en þú mætir á staðinn til að skrifa undir. Þú biður fasteignasalann um að fá afrit af kaupsamningnum áður en boðað er í kaupsamning. Þú getur gert það um leið og þú sendir staðfestinguna frá bankanum og sagt: ég vil fá kaupsamninginn til yfirlestrar áður en við förum í kaupsamning.

Ástæðan fyrir þessu er að það er oft þannig að fasteignasalinn boðar kaupanda og seljanda á staðinn, og kaupandi og seljandi sjá kaupsamninginn í fyrsta skipti þegar kominn er tími til að fara yfir hann og skrifa undir. Það er erfitt og leiðinlegt að gera þetta í stressi, að reyna að passa að kaupsamningurinn sé réttur miðað við kauptilboðið, því margt getur breyst á milli kauptilboðs og kaupsamnings. Pásaðu bara og spólaðu til baka ef ég er að fara of hratt yfir, og endilega skjóttu á mig spurningum ef það er eitthvað. En með því að fá kaupsamninginn daginn fyrir, eða tveimur til þremur dögum fyrir, getur þú prentað hann út eða skoðað kauptilboðið og kaupsamninginn hlið við hlið á skjánum.

Kaupsamningurinn er í rauninni bara önnur, uppfærð útgáfa af kauptilboðinu. Það eiga ekki að vera neinar breytingar frá kauptilboði yfir í kaupsamning, nema málið hafi dregist rosalega lengi og mögulega einhver fyrirvari tafið það. Afhending getur breyst, en þegar þú horfir á þetta hlið við hlið á þetta að vera alveg það sama, bara kaupsamningur í staðinn fyrir kauptilboð. Ef afhendingu seinkar má ekki gera það einhliða. Seljandi má ekki bara ákveða: ég ætla að afhenda seinna. Það má afhenda fyrr, en það má ekki breyta neinu þannig að það bitni á þér, til dæmis að þú eigir að borga meira við kaupsamning og minna við afsal en ákveðið var í kauptilboðinu.

Þú þarft í rauninni að samþykkja allar svona breytingar. Oft þarf að breyta einhverju, til dæmis ef seljandi er að flytja lán og það þarf að koma meiri peningur við kaupsamning, eða lánin þurfa að koma fyrr. Þá átt þú að geta fengið eitthvað í staðinn, mögulega fengið eignina afhenta fyrr. Eða ef lán á til dæmis að greiðast við kaupsamning í staðinn fyrir við afhendingu, þá átt þú rétt á að segja: heyrðu, ókei, þá eruð þið að borga af lánunum. Það var samþykkt í tilboðinu að lánið yrði greitt við afhendingu, þið eruð núna að fara fram á að það sé við kaupsamning og það bitnar á mér. Ég er að borga af lánunum í, segjum, fjóra mánuði og er ekki sátt við það. Ég vil að seljandinn borgi þá af lánunum, af því að það er verið að greiða þau fyrr út en um var samið. Þetta snýst bara um að passa að allt passi saman.

Það sem gerist síðan þegar við erum komin í kaupsamninginn: þú ert sátt eða sáttur við kaupsamninginn, hann passar við kauptilboðið, það eru engar miklar breytingar og allavega engar breytingar sem eru á þinn kostnað. Þú mætir í kaupsamning og það er farið yfir allt. Það er farið yfir eignaskiptayfirlýsinguna, sem þú ættir að vera búin að skoða, lóðarleigusamning og alls konar skjöl, og þú ættir að vera búin að skoða þetta allt áður.

Á kaupsamningnum er farið yfir skjölin og þú millifærir kaupsamningsgreiðsluna inn á bankareikning fasteignasölunnar. Þú millifærir líka kostnaðinn, það er stimpilgjöld og annan kostnað sem er tilgreindur í kauptilboðinu. Þú getur gert athugasemdir ef það er einhver mikil breyting á því og fengið útskýringu á því af hverju þetta er ekki sama tala og var í kauptilboðinu. Ef verið er að biðja þig um að borga eitthvað meira er gott að spyrja út í það. Þú skrifar undir lánaskjölin, ef þú ert ekki búin að því áður og lánið á að greiðast við kaupsamning, og fasteignasalan sér bara um restina. Fasteignasalan sér um að fara með lánaskjölin í þinglýsingu og í bankann og sér um kaupsamninginn. Það eina sem þú átt að gera er að vera búin að lesa allar þessar upplýsingar, helst fyrir kaupsamninginn, fara yfir þær á kaupsamningnum og borga það sem þú átt að borga, og fasteignasalinn sér um restina.

Ef það eru einhverjar breytingar frá kaupsamningnum sem þú fékkst sendan yfir í kaupsamninginn sem þú ert að lesa á staðnum, þá er gott að hafa útprentaða kaupsamninginn sem þér var sendur og bera saman. Það geta alltaf komið breytingar. Fasteignasalar eru mismunandi og það eru dæmi um að búið sé að breyta einhverju í kaupsamningnum. Það er rosalega sjaldgæft, ég tek það fram, og þú átt ekki að þurfa að passa þetta mikið. Það er bara gott að vera alveg 100% viss um að það sé ekki verið að breyta neinu, sérstaklega afhendingardegi eða því hvenær greiðslur eiga að berast. Það er aðallega það sem er breytt, en auðvitað getur allt annað breyst líka, til dæmis stærðin á eigninni. Það er bara gott að fara vel yfir allt.

Og ekki vera feimin við að stoppa og spyrja spurninga ef fasteignasalinn er að fara of hratt yfir. Ekki bara kinka kolli og skrifa undir. Stoppaðu og segðu: ég skil ekki alveg hvað þú ert að tala um núna, er þetta það sem var ákveðið? Ekki hika við að spyrja. Þetta eru líklega stærstu kaup sem þú gerir á ævinni og það getur verið mikill kostnaður ef eitthvað er vitlaust gert. Spyrðu og spyrðu og ekki vera feimin við það. Ef þú ert óviss geturðu heyrt í mér, sent mér skilaboð eða hringt í mig, og ég get mögulega hjálpað þér í gegnum ferlið. Sjáumst í næsta þætti.