Kafli 3: Tilboð og kaup · 5:21 mín.
Hvernig er hlutfall kaupenda reiknað þegar tveir kaupa saman með mismikið eigið fé?
Baldur Jezorski, löggiltur fasteignasali. Þátturinn er hluti af fría námskeiðinu Fyrstu kaup 101.
Um þáttinn
Í þessum þætti fer ég yfir hlutfall kaupenda: hversu mörg prósent þú ert að kaupa á móti maka, foreldri eða hverjum sem hinn aðilinn er. Það er rosalega algengt að þetta sé bara sett 50/50, en það verður gríðarlega oft vesen eftir á, og það er betra, sanngjarnara og réttara að hafa hlutföllin rétt frá byrjun.
Ég tek dæmi um tvo kaupendur sem kaupa íbúð á 70 milljónir með 60 milljóna króna láni. Annar kemur með 10 milljónir í eigið fé en hinn 0 kr. Sá sem kemur með ekkert er samt ekki að leggja ekkert til, því hann ber jafna ábyrgð á láninu. Þess vegna reiknum við helming lánsins á hvorn, 30 milljónir, og leggjum eigið fé ofan á: 40 milljónir á móti 30. Það gefur 57,1% og 42,9%.
Svo bendi ég á að jafnvel þessi skipting er ekki alveg sanngjörn þegar eignin hækkar, því sá sem á stærri hlut fær þá alltaf meira af hækkuninni. Sanngjarnara er að gera samning um að sá sem lagði fram eigið fé fái það fyrst til baka og að afgangurinn skiptist jafnt. En 50/50 er líka alveg gott og gilt, sérstaklega ef það eru börn í spilinu, því báðir bera ábyrgð á láninu.
Helstu atriði
- Hlutfall kaupenda er oft sett 50/50 án umhugsunar, en það getur valdið vandræðum seinna.
- Sá sem leggur ekkert eigið fé fram ber samt jafna ábyrgð á láninu.
- Aðferð: helmingur lánsins á hvorn og eigið fé hvors lagt ofan á.
- Dæmi: 70 m.kr. eign, 60 m.kr. lán, 10 m.kr. eigið fé frá öðrum aðila gefur 57,1% og 42,9%.
- Sanngjarnast: samningur um að eigið fé greiðist fyrst til baka og hækkun skiptist jafnt.
- 50/50 er líka gott og gilt, sérstaklega ef börn eru í spilinu.
Þessi þáttur svarar
- Hvernig skiptum við eignarhlut þegar við kaupum íbúð saman með mismikið eigið fé?
- Á eignarhlutur að vera 50/50 þegar par kaupir saman?
- Hvernig er eignarhlutfall reiknað þegar annar kemur með meira eigið fé?
- Hvernig skiptist hagnaður við sölu ef annar lagði meira í útborgunina?
Uppskrift þáttarins
Textinn er uppskrift af því sem Baldur segir í þættinum, lítillega lagfærð svo hún lesist betur.
Hlutfall kaupenda: hversu mörg prósent ert þú að kaupa á móti maka eða foreldrum, eða hver sem hinn aðilinn er, og hvernig eiga þessi hlutföll að skiptast? Það er rosalega algengt að þetta sé bara sett 50/50. Þó að þið ætlið að vera saman að eilífu og kaupa stærri eign seinna og svoleiðis, þá er raunin bara sú að það er betra að hafa þetta í lagi, af því að það er svo gríðarlega oft sem þetta verður vesen eftir á. Þó að þið stækkið við ykkur getur mögulega eitthvað komið upp eftir tíu ár, og það er betra að hafa þetta í lagi frá byrjun. Það er sanngjarnt og það er bara rétt að hafa hlutföllin rétt.
Sérstaklega með fyrstu kaupendur, eins og í þessu dæmi, getur annar aðilinn verið með tvær milljónir og hinn með 12 milljónir. Þetta getur verið alls konar skipting, eða jafn mikið, og þá er náttúrulega langbest að þetta skiptist bara til helminga. En í þessu tilfelli er þessi aðili hérna með tíu milljónir og þessi aðili með 0 kr. Er sanngjarnt að þessi fái 50% og hinn 50%, eða á þetta að skiptast öðruvísi?
Það er svolítill misskilningur að þessi aðili sé bara að koma með 0% eða 0 kr. Hann er að taka ábyrgð á hluta af láninu. Það væri rosalega ósanngjarnt að horfa framhjá því, því ef hinn hættir að borga eða flytur út eða eitthvað, þá situr þessi uppi með lánið. Ábyrgðin á láninu skiptist í rauninni jafnt og það þarf að taka tillit til þess. Það er ekki hægt að horfa á það þannig að þessi aðili komi með 0 kr., því þeir taka jafna ábyrgð á láninu.
Ef við miðum við 30 milljónir á hvorn, þá skiptist lánið ekki í raun, þetta er bara fyrir útreikninga á því hvernig á að reikna prósentuna, hversu stórt hlutfall hvor er að kaupa í eigninni á móti hinum. Í þessu dæmi eru báðir aðilar að taka ábyrgð á 30 milljónum, þó að þetta sé sama lánið, bara svo það sé á hreinu. Svo er þessi með aukalega tíu milljónir. Þannig er hægt að reikna þetta þannig að þessi aðili sé með 40 og hinn með 30.
Ef kaupverðið er 70 milljónir og þeir eru að taka 60 milljóna króna lán, þá eru aukalegu tíu milljónirnar það sem nær upp í þessar 70. Reiknum þetta: 30 deilt með 70 og 40 deilt með 70. Það gerir 42,9% og 57,1%. Þetta væri týpísk skipting á hlutfalli, þó að annar sé í raun að koma með 0 kr. í pening og hinn tíu milljónir, því báðir aðilar bera ábyrgð á láninu: 42,9% og 57,1%.
En þetta er samt ennþá ekki alveg sanngjarnt, af því að um leið og þeir selja, ef eignin er búin að hækka um kannski tíu milljónir og þeir selja á 80 eða 90 milljónir, þá fær þessi 57% af eigin fénu og er alltaf að græða meira. Það er sanngjarnt að gera samning, ég get bara látið hann fylgja hérna. Það er mjög eðlilegt og sanngjarnt að báðir aðilar hagnist ef eignin hækkar í verði, en þá er það jöfn hækkun: öll hækkunin skiptist jafnt og þessi aðili fær sínar tíu milljónir til baka. Það er sanngjarnara.
Ef hún hækkar úr 70 upp í 80, þá skiptast þessar tíu milljónir í rauninni til helminga, en þessi fær síðan sínar tíu milljónir til baka. Þannig er hægt að gera samning um að þessi aðili fái sitt til baka og svo skipti þeir því sem er umfram, eftir að búið er að borga upp lánið og svoleiðis. Þetta verður svolítið flókið ef það er verðtryggt lán sem hækkar og svoleiðis, en það er hægt að hafa sanngjarnan samning, sem ég ætla að láta fylgja með.
Þetta er kannski sanngjarnasta skiptingin, frekar en að hafa alltaf bara 50/50. En auðvitað er allt í lagi að hafa þetta 50/50, ég er alls ekki að segja annað, það er alveg gott og gilt, af því að auðvitað bera báðir ábyrgð á láninu, og sérstaklega ef það eru kannski krakkar í spilinu. Það getur svo margt spilað inn í. En þetta er kannski týpíska leiðin fyrir fyrstu kaupendur ef maður vill ekki hafa þetta bara 50/50 og vill hafa þetta aðeins útpældara. Annars skjótið bara á mig spurningum.
Allt námskeiðið er frítt á 450.is, sama hvort þú sért að kaupa fyrstu eign eða aðra.