Hvað telst galli í fasteign og hvenær áttu rétt á afslætti?

Uppskrift þáttarins

Textinn er uppskrift af því sem Baldur segir í þættinum, lítillega lagfærð svo hún lesist betur.

Nú erum við komin að galla, og þetta er leiðinlegt viðfangsefni. Þetta er ósanngjarnt, sérstaklega gagnvart kaupanda. Í gamla daga var þetta þannig að þú gast farið fram á afslátt ef það var eitthvað smáatriði: ljósrofinn bilaður, bakaraofninn bilaður, dyrabjallan biluð. Þá var kannski tekið saman: 15 fyrir þetta og 20 fyrir hitt. Og því miður er skoðunarskylda kaupanda svo rosalega rík í dag.

Það er gert ráð fyrir að þú skoðir allt. Ef það er háaloft eða ris er gert ráð fyrir að þú farir upp á háaloftið, skríðir um allt og skoðir hvort það sé raki eða leki einhvers staðar. Þannig er skoðunarskylda kaupanda, því miður. Það er kaldur sannleikurinn. Ég vildi að þetta væri öðruvísi, þetta er beinlínis ósanngjarnt, en það er mikilvægt að skoða eignina mjög vel. Við förum betur inn á það í öðrum þætti hvað á að skoða almennt.

Fyrst labbar þú inn, skoðar eignina nokkuð hratt og sérð hvort hún hentar. Ef hún hentar og þú ert að hugsa um að gera tilboð, jafnvel ef þú kemur aftur og skoðar seinna, þá þarftu að skoða rosalega vel. Færa húsgögn, skoða bak við, undir gluggakistur, upp í hornin, bak við allt. Jafnvel færa ísskápinn og sjá hvort það sé einhver mygla þar. Það er gert ráð fyrir því að kaupandi skoði vel, og ef eitthvað kemur í ljós sem þú gast séð við skoðun, til dæmis ef það er bak við sófa, þá eru lögin þannig að sagt er: þú gast skoðað þetta, þú berð ábyrgð á þessu. Það er ekki hægt að fá afslátt út af galla ef þú gast skoðað þetta. Þess vegna þarftu að skoða vel.

Til að eitthvað teljist galli þarf annað af tvennu: annaðhvort að sýnt sé fram á að seljandi hafi vitað af einhverju og ekki sagt frá því, eða að gallinn sé 10% af kaupverði eignarinnar. Förum aðeins betur út í það ef seljandi er að fela eitthvað. Það hefur komið dæmi þar sem seljandinn hafði sett eitthvað inn í Facebook-grúppu, að það þyrfti að laga eitthvað eða að það væri leki, ég man ekki nákvæmlega hvað það var. Seljandinn var að kommenta á þetta eða skrifa um þetta í Facebook-grúppunni, hann vissi af þessu og sagði ekki frá því. Þá er það á ábyrgð seljanda og kaupandinn átti rétt á að fá afslátt.

Segjum að það sé leki í glugga. Þá þarf að sýna fram á eitthvað sem þú gast ekki séð. Kannski er leki í glugga lélegt dæmi, en ef hægt er að sýna fram á að seljandi vissi af gallanum geturðu fengið afslátt, eða átt allavega að geta fengið hann. Hitt dæmið er erfiðara, og þar er þetta rosalega ósanngjarna: 10% af kaupverði er rosalega hátt. Segjum að þú sjáir ekki eitthvað, og jafnvel vissi seljandinn ekki af því, eða þú getur ekki sýnt fram á að hann hafi vitað af því. Segjum að þakið leki, en fram hafi komið að seljandi segi að það sé nýlega búið að endurnýja það. Þú keyptir íbúðina á 60 milljónir og það kostar meira en sex milljónir fyrir þessa íbúð að laga þakið. Þá getur það talist galli.

Ef það er mygla einhvers staðar, eða einhver annar galli sem er undir 10% og ekki hægt að sýna fram á að seljandi hafi vitað af honum, þá er það því miður á þína ábyrgð. Þess vegna er skoðunarskyldan svona mikil. Skoðaðu eins vel og þú getur og vertu nánast dónaleg eða dónalegur í að skoða, kíktu ofan í skápa, og auðvitað spyrðu um leyfi. Það þarf annaðhvort að vera að seljandi segi ekki rétt frá eða að gallinn sé 10% af kaupverði.

Þetta er alveg fáránlegt, af því að það er eiginlega ekkert vandamál sem getur komið upp sem er 10% af kaupverði eignarinnar, nema mögulega ef þú kaupir einbýlishús, og samt er eiginlega ekki hægt að ná þessum 10% þröskuldi. Þetta er það sem er ósanngjarnt við þetta. Þess vegna legg ég svo mikla áherslu á að skoða ótrúlega vel og fá einhvern sem þekkir til, ef þú þekkir einhvern smið eða slíkan, til að koma og ástandsskoða. En því miður er gallaþröskuldurinn það leiðinlegasta í þessu, hann er bara ósanngjarn. Ef eitthvað er óljóst eða þú ert að lenda í vandræðum með eitthvað, sendu mér línu.

Eitt enn: það sakar aldrei að taka mynd, senda á fasteignasalann og biðja um afslátt. Það versta sem kemur á móti er: því miður, þetta er minna en 10%, eða seljandinn vissi ekki af þessu. Það kemur oft fyrir að seljandinn segi við okkur: ekkert mál, ég vissi ekki af þessu, en ég er til í að gefa afslátt af því að mér líður illa út af þessu. Það kemur rosalega oft fyrir að seljandi sé bara til í að gefa afslátt og sleppa öllu veseni. Þannig að það sakar aldrei að taka mynd, senda á fasteignasalann og segja: það er mygla hérna, eða leki hérna, hvað er best að gera og hvað get ég fengið mikinn afslátt út af þessu? Bara að orða þetta þannig. En búðu þig undir að fá neikvætt svar til baka og ekki fara í fýlu. Lögin eru bara svona, leiðinleg og erfið.

Annað sem þarf líka að passa. Ég hef oft séð það, þegar kemur upp galli eða eitthvert vandamál við eignina, að kaupandinn fer í svo mikla fýlu, þetta er svo ósanngjarnt og hræðilegt, að þetta byggist upp og verður að neikvæðni gagnvart íbúðinni sem hann losnar aldrei við. Honum líður alltaf illa þarna og er pirraður. Passaðu að detta ekki í þennan gír. Þetta er bara eitthvað sem maður þarf að sætta sig við. Ef eitthvað kemur upp og fæst ekki bætt, þá er það hluti af því að kaupa og eiga fasteign. Það kemur alltaf tími á viðhald, alltaf tími á einhvern kostnað, tími á að laga þakið, gluggana eða eitthvað annað.

Ef þú ert búin að fara vel í gegnum þetta námskeið áttu að hafa lágmarkað þessa áhættu. Ef þú veist að gluggarnir eru gamlir geturðu gert ráð fyrir því að þeir leki mögulega eða að það sé bráðum kominn tími á þá. Ef þú veist að þakið var endurnýjað eða málað fyrir tíu árum geturðu alveg gert ráð fyrir því að það komi að því að skipta því út. Þannig geturðu undirbúið þig og reynt að minnka líkurnar á þessu, en vertu tilbúin ef eitthvað kemur upp sem fæst ekki bætt. Þetta er því miður eitt það leiðinlegasta sem kemur fyrir í fasteignaviðskiptum, og það er ósanngjarnt.

En ef ég get hjálpað eitthvað, sendu mér skilaboð og ég reyni að hjálpa þér eins og ég get. Og fylgdu mér endilega á Instagram, ég myndi kunna að meta það. Ég deili þar miklu af myndböndum um stöðuna á markaðnum, góðum ráðum og fleiru en er í þessu námskeiði. Fylgdu mér endilega á samfélagsmiðlum og gefðu mér góða umsögn ef þú getur, góða einkunn á Facebook eða fyrir námskeiðið, eða segðu vinum þínum frá. Ég myndi kunna að meta það. Sjáumst í næsta þætti.