Hvað er fyrirvari í kauptilboði og hvaða fyrirvara ættir þú að setja?

Uppskrift þáttarins

Textinn er uppskrift af því sem Baldur segir í þættinum, lítillega lagfærð svo hún lesist betur.

Fyrirvarar í kauptilboði. Þetta er nokkuð skýrt þegar maður þekkir þetta: þú getur í rauninni sett fyrirvara um hvað sem er. Hérna áður, áður en dýrahald var almennt leyft í fjölbýlishúsum, gastu til dæmis sett fyrirvara um að fá leyfi fyrir hundi. Í dag er helsti fyrirvarinn um greiðslumat, fyrirvari um að fá lán. Fyrirvari um greiðslumat og fyrirvari um fjármögnun er sami hluturinn.

Ef þú gerir ekki fyrirvara um fjármögnun, þá er í rauninni hægt að boða þig í kaupsamning strax daginn eftir, eða innan kannski viku eða einhvers stutts tíma. Ef þú mætir ekki og ert ekki tilbúinn með peninginn, þá er í rauninni hægt að krefja þig um dráttarvexti. Sama hversu hátt lán þú ætlar að taka mæli ég alltaf með því að vera með fyrirvara um fjármögnun, nema þú sért alveg 100% viss, getir til dæmis fengið lán frá mömmu og pabba. Seðlabankinn getur breytt einhverju á einum degi og sagt að fyrstu kaupendur fái ekki lán næsta mánuðinn. Það getur svo margt komið upp, hvort sem það eru fyrstu kaupendur, venjulegir kaupendur eða hvað sem er. Ef þú ætlar að kaupa með láni, eða að hluta til með láni, þá ertu með fyrirvara um fjármögnun.

Þú getur verið með fyrirvara um ástandsskoðun. Þá geturðu látið ástandsskoða eignina, og ef það kemur eitthvað í ljós sem þú vissir ekki af, þá geturðu í rauninni hætt við kaupin út af þessum fyrirvara. Þú getur líka verið með fyrirvara um veðflutning. Það á til dæmis frekar við ef þú ert að selja eign og kaupa aðra, ert með lán á hagstæðum kjörum og vilt taka lánið með þér af því að lánakjörin í dag eru verri en á gamla láninu á gömlu eigninni. Þá ertu með fyrirvara um að þú náir að flytja lánið.

Þú getur verið með fyrirvara um yfirlýsingu húsfélags ef hún liggur ekki fyrir við tilboðsgerð. Það geta verið margar ástæður fyrir því að hún liggur ekki fyrir. Yfirlýsing húsfélags getur til dæmis verið orðin of gömul; almennt er miðað við svona þrjá mánuði. Ef hún er eldri en þriggja mánaða er almennt settur fyrirvari um nýja yfirlýsingu húsfélags, og ef það er eitthvað sem kemur á óvart þar geturðu í rauninni bakkað út.

Tilboð með fyrirvara er almennt svolítið eins og sterk viljayfirlýsing. Þó að tilboðið sé bindandi og þú getir ekki bara hætt við, þá eru ýmsar leiðir fyrir kaupanda til að bakka út úr tilboði. En það er auðvitað alltaf best að fara inn í kauptilboð með það í huga að klára kaupin. Auðvitað getur margt breyst, og á meðan þú ert ekki búinn að fá lánið eða láta ástandsskoða geturðu fræðilega séð bakkað út á þessum fyrirvörum ef forsendur breytast: þú færð ekki lán eða eitthvað kemur í ljós varðandi ástandið. Þannig að það er ekki bannað, það er hægt, en þú skalt bara fara varlega í það ef þú ætlar að reyna að bakka út.

Það sem getur gerst ef þú bakkar út úr tilboði á grundvelli fyrirvara, bara af því að þig langaði að hætta við, er að seljandi getur farið í mál við þig. Hann getur krafist þess að þú klárir kaupin. En yfirleitt er þetta öfugt. Ef seljandinn ætlar að hætta við, þá er kaupandinn í svo sterkri stöðu, ef hann er með samþykkt tilboð, að seljandinn verður að selja honum eignina. Hann getur ekki hætt við bara af því bara. Það er auðveldara fyrir kaupandann og erfiðara fyrir seljandann.

Það hefur fallið dómur þar sem seljandinn fékk kalda fætur. Kaupandinn vildi meina að það væru rangar upplýsingar í yfirlýsingu húsfélags og seljandinn reyndi í raun að nota það til að hætta við söluna. Þá var kominn upp ágreiningur á milli þeirra og kaupandinn fór í mál við seljandann. Ferlið fyrir dómstólum tók tvö til þrjú ár. Seljandinn gat ekki selt öðrum á meðan, því það var búið að þinglýsa kvöð á eignina út af málinu. Hann var síðan dæmdur til að selja kaupandanum eignina tveimur eða þremur árum seinna á verðinu sem kaupandinn hafði boðið. Segjum að eignin hafi verið 60 milljónir og verið búin að hækka upp í 75, en hann neyddist til að selja hana á 60 þremur árum seinna af því að hann reyndi að bakka út úr tilboðinu.

Þetta er eins í báðar áttir. Seljandi getur farið í mál við kaupanda og krafist þess að hann klári kaupin, til dæmis ef hann er að fá rosalega hátt verð. En það er erfiðara fyrir seljandann að elta það, af því að kaupandinn getur sýnt fram á að hann féll á greiðslumati, með pappír frá bankanum, eða vísað í ástandsskýrsluna. Það er svo erfitt að sanna að hann hefði getað klárað kaupin. Fyrir seljandann borgar sig yfirleitt bara að halda áfram og reyna að selja öðrum. Hann vill kaupa næstu eign og vill ekki fara í mál sem tekur þrjú ár að fá kaupandann til að kaupa, þegar kaupandinn er kannski búinn að kaupa aðra eign eða getur farið á hausinn í ferlinu. Þannig að það er erfiðara fyrir seljanda að elta kaupanda sem vill hætta við. Því miður, en það er staðan.

Varðandi aðra fyrirvara, þá geturðu í rauninni sett fyrirvara um fræðilega séð allt. Þú getur sett fyrirvara um að fjölskyldan þín komi að skoða eftir viku, og seljandinn þarf þá bara að samþykkja eða hafna tilboði með þeim fyrirvara. Annað dæmi er fyrirvari um ástandsskýrslu. Ef það liggur fyrir ástandsskýrsla, til dæmis frá húsfélaginu, en fasteignasalinn er ekki með hana akkúrat þegar tilboðið er gert og er að bíða eftir henni, þá geturðu gert tilboð með fyrirvara um að fá ástandsskýrsluna og samþykkja hana.

Þetta eru nokkrir af helstu fyrirvörunum sem eru í kauptilboðum almennt, en annars er hægt að búa hvað sem er til. Ef þú ert kominn út í einhverja vitleysu fælir það yfirleitt seljandann frá og er líklegra að tilboðinu sé hafnað. Ef þú ert með erfiða eða ósanngjarna fyrirvara, til dæmis fyrirvara um að þú náir aftur saman með fyrrverandi maka, þá er mjög erfitt fyrir seljanda að samþykkja tilboðið. En sendu mér skilaboð ef eitthvað er óskýrt. Annars er þetta kannski það helsta sem snýr að fyrirvörum.