Hvað er afsal og hvað gerist við afsal í fasteignaviðskiptum?

Uppskrift þáttarins

Textinn er uppskrift af því sem Baldur segir í þættinum, lítillega lagfærð svo hún lesist betur.

Heyrðu, nú ertu búin að búa í eigninni og það er kominn tími á afsal. Yfirleitt er þetta í kringum 30, 40, 50 eða 60 daga. Það er óeðlilegt að það sé mikið meira en tveir mánuðir, yfirleitt mánuður til tveir. Ég fer betur í galla í öðrum þætti, en það er mikilvægt að tilkynna galla, eða það sem þú heldur að sé mögulega galli, strax. Ekki bíða fram að afsali og segja: heyrðu, það var bank í ofninum og það var illa þrifið og við viljum fá afslátt út af þrifum. Það þarf að tilkynna strax og gefa seljanda færi á að bæta úr því. Ég fer betur yfir þetta í gallaþættinum.

Afsal er í grunninn bara lok viðskiptanna. Ástæðan fyrir því að afsal er sérstakt skref er að afhending er eftir kaupsamning, og það er fullkomlega eðlilegt að seljandi sé búinn að borga of lítið eða of mikið í fasteignagjöld, húsfélag og slíkt. Það þarf að líða smá tími svo fasteignasalan geti verið viss um að búið sé að færa húsfélagið yfir og fleira. Þá á að vera liðinn nægilega langur tími til að hægt sé að loka uppgjöri viðskiptanna.

Segjum að afhendingin sé 1. ágúst og seljandinn hafi verið búinn að borga fasteignagjöldin alveg til október. Þá hefur hann borgað of mikið og það bætist ofan á afsalsgreiðsluna. Þannig að ef afsalsgreiðslan er tvær milljónir þarftu að hafa í huga að hún getur hækkað og hún getur lækkað. Oft er það lántökukostnaður kaupandans. Þú tókst lán hjá lánastofnun og lánastofnunin dró kostnaðinn við lánið af, það getur verið 50.000 kall eða 100.000 kall. Þetta er rosalega algengt. Hún dró það af láninu áður en lánið var greitt til seljandans, sem þýðir að það vantar upp á mögulega 50.000 eða 100.000 kall, hver sem talan er, og þá er þessu yfirleitt bætt ofan á afsalsgreiðsluna. Afsalsgreiðslan getur verið 10.000 kr. hærri en hún átti að vera, eða 100.000 kr. hærri. Þess vegna er gott að vera með smá svigrúm umfram afsalsgreiðsluna, af því að hún getur verið hærri en stendur í kaupsamningnum.

Afsal er í grunninn lokin á þessum viðskiptum. Þegar þú skrifar undir kaupsamning verður þú eigandi að eigninni, en á öllum skjölum er nafn seljandans enn inni fram að afsali, hann er ennþá afsalshafi. Þegar afsalið er búið dettur seljandinn alveg út og þú ert orðin eigandi og afsalshafi. Það er því fullkomlega eðlilegt að seljandinn sé enn skráður á eignina fram að afsali, og jafnvel einhverjar vikur eftir það. En ef seljandinn er enn skráður mánuði seinna, eða jafnvel ári seinna, þá getur verið að afsalið hafi stoppað af einhverjum ástæðum hjá sýslumanni, ekki farið í gegn eða ekki uppfærst hjá HMS. Það geta verið ótrúlegar ástæður fyrir því. Þá er bara fínt að þú sjáir það og sendir á fasteignasalann: heyrðu, ég sé að seljandinn er enn inni, er afsalinu örugglega þinglýst?

Smá viðbót varðandi afhendingardaginn og ef hann breytist. Segjum að í kauptilboðinu standi að afhendingardagur sé 1. ágúst og afsal 40 dögum eftir afhendingu. Afhendingunni má í rauninni ekki seinka frá því sem stendur í tilboðinu nema þú samþykkir það. Segjum að í kaupsamningnum sé afhendingardagurinn enn sá sami, 1. ágúst, og afsalsdagurinn 40 dögum eftir 1. ágúst, það er um 10. september. Kaupsamningurinn er búinn, það er búið að skrifa undir hann og þú ert orðin eigandi. Ef seljandinn afhendir síðan fyrr, til dæmis 15. júlí, tveimur vikum fyrr, þá breytist afsalsdagurinn ekki. Þetta er rosalega algengur misskilningur. Það er búið að ákveða afsalsdaginn, hann er 10. september og á að vera það áfram.

Ef þú ert með peninginn tilbúinn og fasteignasalinn hefur samband og spyr hvort þú viljir klára þetta núna, þá er það allt í lagi. En það getur verið að þú sért með peningana inni á reikningi og að fá vexti af þeim, mögulega ekki mikið, í nokkra daga af kannski milljón sem þú áttir að geyma. Þinn réttur er í rauninni að segja: heyrðu, afsalsdagurinn er samkvæmt kaupsamningi 10. september, sjáumst þá. En almennt vill maður ekki vera leiðinlegur. Ef seljandinn er að lenda í vandræðum og þarf að borga áfram og þú ert með peninginn tilbúinn, þá er auðvitað sjálfsagt að mæta því og reyna að klára þetta svo allir séu sáttir.

Ég segi það sama við seljendur: það er mikils virði að kaupandinn sé ánægður, og það sama gildir hjá þér. Auðvitað vill maður að allir séu ánægðir. Seljandinn er að kveðja gamla heimilið sitt og þú ert að flytja inn í nýtt, og auðvitað vill maður ekki vera að kreista út vexti í nokkra daga í viðbót og græða þúsundkall ef maður getur komið til móts. En þinn réttur er allavega sá að afsalsdagurinn standi, þótt afhendingin flýtist. Kíkjum á næsta þátt.