Hvað áttu að skoða í kauptilboði á fasteign? Staðlaða skjalið útskýrt lið fyrir lið

Uppskrift þáttarins

Textinn er uppskrift af því sem Baldur segir í þættinum, lítillega lagfærð svo hún lesist betur.

Jæja, nú erum við komin í kauptilboð. Þetta er allt rosalega mikilvægt: afhendingin, kauptilboð, kaupsamningur, hvað á að skoða og gallar. Þetta virðist vera rosalega mikið, en ef við förum bara yfir þetta þá veistu hvað þú átt að skoða. Kauptilboðið lítur út fyrir að vera rosalega flókið, en förum aðeins yfir það saman.

Hérna byrjum við bara á því að sjá að það eru Jón Jónsson og Bríet að kaupa. Þú byrjar á því að skoða hvort kennitalan þín sé rétt, netfang og símanúmer, og svo eignarhlutfallið. Ég geri sér myndband um það, en almennt er það bara rétt og sanngjarnt, þó að þið séuð par, að eignarhluturinn sé réttur miðað við hvað þú kemur með mikið eigið fé inn í kaupin. Það er alltaf betra að hafa það í lagi heldur en að hafa þetta bara 50/50 og lenda síðan mögulega í vandræðum með uppgjör seinna.

Hérna getum við rennt yfir eignarhlut í lóð og eignarhlut í húsi. Ef þú ert að kaupa eign í stóru fjölbýlishúsi getur þessi prósenta verið mjög lág, bara 1–2%. Ef það eru fáar íbúðir í húsi, tvær eða þrjár, getur hlutfallið verið frá 20 upp í 40 eða jafnvel 50%. Þetta segir bara hvað þú ert að kaupa mikinn hlut í húsinu, þannig að þegar kemur að viðhaldi er yfirleitt miðað við þennan eignarhlut í því hvað þú borgar mikið í framkvæmdum. Það er fínt að vita af þessu, sérstaklega ef það eru fyrirhugaðar framkvæmdir.

Hérna erum við líka að skoða tryggingafélagið. Það skiptir voða litlu máli, því það er hægt að skipta um tryggingafélag hvenær sem er seinna. Þetta er bara þannig að brunatryggingin fari sjálfkrafa yfir til þín ef tilboðið er samþykkt, fjármögnun næst og farið er í kaupsamning. Þá fer brunatryggingin sjálfkrafa yfir á þig hjá TM í þessu tilfelli, en þú getur haft hvaða tryggingafélag sem er.

Það sem við erum líka að horfa á hérna er afhendingardagurinn. Þegar tilboðið er samþykkt og þú ert kominn með samþykkt lán skaltu vista tilboðið og bera það síðan saman við kaupsamninginn. Það getur komið fyrir að eitthvað breytist í millitíðinni og þú þarft að passa að ekki sé verið að rýra þinn rétt. Ef það er samþykkt í kauptilboði að afhendingardagur sé 1. ágúst og svo sérðu í kaupsamningnum að afhendingardagurinn er kominn í 15. ágúst, þá hallar á þig og það er ekki í lagi nema þú samþykkir þessa breytingu.

Ef seljandi getur ekki afhent fyrr en 15. ágúst, þá er það eitthvað sem hann og fasteignasalinn þurfa að spyrja þig um: er í lagi að þetta breytist? Þá er eðlilegt að komið sé eitthvað til móts við þig, til dæmis að lánið sé greitt út seinna. Almennt reynir maður auðvitað að vera ekki leiðinlegur og láta þetta ganga upp, en helst vill maður ekki vera að borga af eigninni án þess að fá hana afhenta í lengri tíma.

Þetta hérna eru bara staðlaðar upplýsingar frá Þjóðskrá og úr söluyfirliti, og þær eiga ekki að vera neitt öðruvísi í kauptilboðinu. Það sem við erum að horfa á hérna er þetta: ef dagsetning kauptilboðs er 1. júní og afhendingardagur 1. ágúst, þá er fullkomlega eðlilegt að lánið sé útgefið við kaupsamning og komi til greiðslu í kjölfar þinglýsingar. Það er að segja, eftir að búið er að þinglýsa kaupsamningnum er lánið greitt út. Ég tek það fram að þegar þú gerir tilboðið áttu náttúrulega ekki að borga neitt.

Hérna eru tvær milljónir við afsal. Það er svona týpískt ein til tvær milljónir, getur verið meira, og restin af eigin fénu er í rauninni bara greidd við kaupsamning. Ef þú ert með séreignarsparnað getur tekið allt að átta vikur eftir þinglýsingu að fá hann greiddan, þannig að þú þarft að taka það fram þegar þú gerir tilboðið: ég er með þrjár milljónir í séreignarsparnaði og ætla að nota hann í kaupin. Þá stillir fasteignasalinn því upp þannig að hann greiðist u.þ.b. átta vikum eftir þinglýsingu kaupsamnings. Seljandinn á ekki að gera ráð fyrir að sá peningur komi við kaupsamning, hann kemur seinna.

Hér er staðlaður texti um hvaða skjöl fylgja. Það er bara gott að biðja um þessi skjöl, eins og eignaskiptayfirlýsingu, en það er óþarfi að sjá lóðarleigusamning. Eignarheimild seljanda þýðir í rauninni bara að það sé sönnun á því að seljandinn eigi eignina og geti selt hana.

Ef við sjáum að afhendingardagurinn er til dæmis 1. október, þá þurfum við strax að kíkja á hvenær nýja lánið greiðist. Ef það er við kaupsamning og tilboðið er gert í júní, þá greiðist lánið væntanlega út seinni partinn í júní eða mögulega í júlí, og þú byrjar að borga af því þá. Þá ertu byrjaður að borga af láninu í júlí, ágúst og september og alveg fram að afhendingu í október. Þá er mikilvægt að gera þetta meðvitað: annaðhvort ertu bara sáttur eða sátt við að lánið greiðist við kaupsamning, þú fáir eignina afhenta mikið seinna og borgir af láninu á meðan, eða þú biður um að lánið greiðist við afhendingu. Ef það eru svona þrír til fjórir mánuðir í afhendingu vill maður helst hafa lánið við afhendingu frekar en við kaupsamning.

Hér erum við með fyrirvara um fjármögnun, sem er í rauninni það sama og fyrirvari um greiðslumat. Hann getur verið allt frá tíu dögum upp í mánuð. Það er óþarfi að hafa mánuð í fyrirvara, af því að lánastofnanir eru yfirleitt ekki nema örfáa daga að vinna umsóknir. Lífeyrissjóðirnir geta tekið aðeins lengri tíma, alveg upp í tvær vikur. 15 dagar eru meira en nóg, tíu dagar eru nóg og vika er þannig séð nóg ef þú ert ekki að sækja um hjá lífeyrissjóði. Ef þetta er eitthvað tæpt, þú ert búinn að sækja um, þetta er í ferli og tíminn rennur út, þá biðurðu einfaldlega um framlengingu. Það er almennt ekki flóknara en það: seljandinn getur samþykkt framlengingu á fyrirvaranum þannig að tilboðið gildi lengur.

Hér er fyrirvari um ástandsskoðun. Hún skal fara fram innan fimm virkra daga, innan viku, og kaupandinn þarf að láta vita innan þriggja virkra daga frá skoðun hvort hann ætli að halda áfram með kaupin eða ekki. Ég held að það sé annar þáttur um fyrirvara. En tilboðið er í rauninni alltaf bundið fyrirvörum: ef þú hættir við út af ástandsskoðun eða nærð ekki greiðslumati, þá fellur tilboðið sjálfkrafa niður. En ef þú nærð greiðslumati og ert sátt eða sáttur við ástandsskoðunina, það kemur ekkert í ljós, þá fellurðu frá þessum fyrirvörum.

Hérna setti ég inn, af því að í skjalinu stendur að yfirlýsing húsfélags sé frá 15. janúar, að það er hægt að kíkja á hvenær yfirlýsing húsfélags var gefin út. Hún er frá 15. janúar og við erum komin í júní í þessu tilboði, þannig að yfirlýsingin er orðin of gömul. Hún má helst ekki vera eldri en þriggja mánaða, og þá viljum við fá nýja yfirlýsingu húsfélags. Við getum annaðhvort beðið um nýja yfirlýsingu og gert svo tilboð, eða ef við viljum bara klára tilboðið setjum við inn fyrirvara um að fá nýja yfirlýsingu húsfélags. Ef þá kemur eitthvað í ljós, til dæmis fyrirhugaðar framkvæmdir eða mikil skuld í húsfélaginu, eitthvað sem lá ekki fyrir, þá getum við hætt við á þeirri forsendu.

Hérna er Jón Jónsson að kaupa sína fyrstu íbúð og hann borgar 0,4% af sínum 35% af því að hann er að kaupa 35% af eigninni, og Bríet er að kaupa 65%. Þá borgar hann 0,4% af 35% af fasteignamatinu. Þetta er ekki flókið, ég er bara aðeins að hanga í þessu svo ég geti sýnt útreikningana. Bríet er ekki að kaupa í fyrsta skipti. Hún hefur átt fasteign áður og selt hana, og hún er að kaupa 65% af því að hún er með meiri pening úr sinni eign.

Segjum að fasteignamatið sé 58 milljónir, reyndar sjáum við hérna að það er 54,3 milljónir á þessari eign. Þá reiknum við hvað 35% af fasteignamatinu er, bara 0,35 sinnum fasteignamatið, og svo 0,4% af því. Það eru 76.000 kr. sem Jón Jónsson borgar, hann fær afsláttinn fyrir fyrstu kaup. Bríet fær ekki afslátt, hún borgar 0,8% af sínum hlut. Þá gerum við 0,65 sinnum fasteignamatið og svo 0,008 sinnum þá upphæð, og það eru 282.000 kr.

Þetta er sem sagt stimpilgjaldið, þessar tvær upphæðir. Svo kostar þinglýsing 3.800 kr. fyrir hvert skjal. Það getur verið eitt skjal eða fleiri: ef þau væru til dæmis með þrjú lán og kaupsamning borga þau 3.800 kr. fyrir hvert skjal, um 15 þúsund kall. Svo er umsýslugjald fasteignasölunnar, það er yfirleitt í kringum 70–90 þúsund, á þessu róli. Umsýslugjaldið er fyrir vinnu fasteignasölunnar við þín kaup: samskipti við bankann, að fara með lánaskjölin til lánastofnunar, fá stimpil, fara með í þinglýsingu og aftur í lánastofnun til að fá greitt út. Þetta er vinna sem tengist kaupandanum.

Hérna er bakhliðin, sem ég tek fyrir í öðrum þætti. Annað sem þarf að hafa í huga er hvað tilboðið gildir lengi. Það gildir til 2. júní, og það er 1. júní þegar þetta dæmi um tilboð er gert, þannig að það gildir í rúmlega einn dag. Yfirleitt gildir kauptilboð í sólarhring: þú gerir tilboð kannski í hádeginu og þá gildir það yfirleitt til hádegis daginn eftir. Það er engin ástæða til að láta það gilda lengur, það er yfirleitt nægur tími fyrir seljandann til að átta sig á því hvort hann vilji samþykkja eða ekki.

Ef það er opið hús og mörg tilboð lætur seljandi yfirleitt öll tilboðin gilda jafn lengi, og þá er yfirleitt miðað við sirka sólarhring. Eins og ég segi er engin ástæða til að láta tilboð gilda lengur. Ef tilboðið á að gilda í marga daga ertu yfirleitt bara að gefa seljandanum færi á því að fá fleiri tilboð. Það er í rauninni óþarfi, og þá myndi ég segja fasteignasalanum að láta þetta bara gilda í einn dag.

Þetta er svona það helsta í kauptilboði: passa að upphæðin sé rétt, greiðslutilhögunin, hvenær lánið greiðist út, hvort yfirlýsing húsfélags sé gömul, hvort dagsetningar séu réttar, hvort kauphlutfallið sé rétt, kennitala, sími og netfang. Annars skaltu bara skjóta á mig spurningu, senda mér skilaboð eða tölvupóst ef það er eitthvað sem þú ert óviss með, og þá get ég uppfært þetta eða sent þér nánari útskýringu.