Kafli 2: Að finna og skoða · 25:55 mín.

Hvers virði er fasteignin? Verðmat skref fyrir skref (1. hluti)

Baldur Jezorski, löggiltur fasteignasali. Þátturinn er hluti af fría námskeiðinu Fyrstu kaup 101.

Um þáttinn

Þetta er fyrri hluti langs þáttar þar sem ég sýni hvernig ég finn út hvað markaðsvirði eignar gæti verið. Ekkert er falið: ég sit við tölvuna, vafra um netið í rólegheitum og fer nákvæmlega í gegnum sömu skref og ég geri þegar ég verðmet eign fyrir viðskiptavin. Markmiðið er að þú getir gert þetta sjálf(ur) áður en þú gerir kauptilboð, í stað þess að treysta bara á ásett verð í auglýsingunni.

Í þessum fyrri hluta byrja ég á aðferðinni. Ég finn auglýsingu um eign á netinu og skoða fyrst fasteignamatið. Fasteignamat er ekki það sama og markaðsverð. Það er opinbert mat sem HMS gefur út og er notað í útreikning fasteignagjalda og stimpilgjalds, en hlutfallið milli ásetts verðs og fasteignamats gefur oft góða vísbendingu um hvort verðið sé hátt eða lágt miðað við sambærilegar eignir. Næst skoða ég seldar eignir í sama húsi, í sömu götu og í hverfinu. Kaupskrá HMS er uppfærð daglega og þar sést raunverulegt kaupverð, ekki ásett verð, og það er stærsti munurinn á góðu og lélegu verðmati.

Það er ekki nóg að sjá tölur. Ég skoða myndir af seldu eignunum til að meta hvort þær séu í raun sambærilegar: er sama ástand, sama hæð í húsinu, sambærilegar svalir, sama byggingarár? Íbúð sem seldist á háu verði getur verið nýuppgerð og því ekki góður mælikvarði á íbúð í upprunalegu ástandi í sama húsi. Svo skoða ég hvað er sambærilegt á sölu núna, hvert verðið er í samanburði og hversu lengi eignirnar hafa verið á sölu. Sú regla sem ég nota er einföld: ef mikið af eignum á lægra verði er búið að vera lengi á sölu, þá er verðið sem þú ert að skoða líklegast of hátt.

Ég fer yfir þetta hægt og rólega með raunverulegum dæmum, finn líklegt verð á nokkrar íbúðir og met hvort ásett verð sé gott. Þátturinn er langur af ásettu ráði; ég vil að þú sjáir allt ferlið, líka þegar það tekur tíma að finna réttu samanburðareignirnar. Seinni hlutinn heldur beint áfram.

Helstu atriði

• Fasteignamat er ekki markaðsverð, en hlutfall ásetts verðs og fasteignamats er gagnleg vísbending.
• Kaupskrá HMS sýnir raunverulegt kaupverð seldra eigna; notaðu hana, ekki bara ásett verð.
• Skoðaðu myndir af seldu eignunum til að meta hvort þær séu sambærilegar.
• Berðu saman eignir á sölu núna: verð og sölutíma.
• Margar ódýrari eignir lengi á sölu þýða að ásett verð er líklega of hátt.

Þessi þáttur svarar

• Hvernig verðmet ég íbúð sjálf(ur) áður en ég geri tilboð?
• Hvar sé ég á hvaða verði íbúðir hafa selst í hverfinu?
• Er fasteignamat það sama og markaðsverð?
• Hvernig veit ég hvort ásett verð á íbúð sé of hátt?