Kafli 2: Að finna og skoða · 20:36 mín.

Hvers virði er fasteignin? Verðmat skref fyrir skref (2. hluti)

Baldur Jezorski, löggiltur fasteignasali. Þátturinn er hluti af fría námskeiðinu Fyrstu kaup 101.

Um þáttinn

Þetta er seinni hluti verðmatsþáttarins og heldur beint áfram þar sem fyrri hluti endaði. Í fyrri hlutanum fór ég yfir aðferðina: fasteignamat, seldar eignir í húsinu, götunni og hverfinu, myndir af samanburðareignum og eignir sem eru á sölu núna. Hér nota ég sömu aðferð á fleiri íbúðir, af mismunandi gerð og í mismunandi stöðu, svo þú sjáir hvernig hún reynist þegar dæmin eru ekki jafn hrein og í fyrsta dæminu.

Það sem þú sérð í þessum hluta er hvernig ég tekst á við erfiðari tilfelli. Hvað gerir þú þegar engin íbúð hefur selst í húsinu í mörg ár? Þá þarf að fara í götuna og hverfið og leiðrétta fyrir mun á byggingarári, hæð, ástandi og stærð. Hvað þegar ein eign í hverfinu seldist á óvenju háu verði, á að taka mark á henni? Ég sýni hvernig ég skoða myndirnar og auglýsinguna af þeirri sölu til að átta mig á hvort hún var nýuppgerð, með bílskúr eða öðru sem skýrir verðið, og hvort hún á yfirleitt heima í samanburðinum. Ein óvenjuleg sala segir lítið; nokkrar sölur á svipuðu verði segja mikið.

Ég legg líka áherslu á sölutímann. Á kaupendamarkaði eins og er núna, þar sem miðgildi sölutíma er yfir fjórir mánuðir og um fjórðungur eigna hefur verið meira en ár á sölu, er sölutími sambærilegra eigna ein sterkasta vísbendingin um hvort ásett verð sé raunhæft. Eign sem hefur verið marga mánuði á sölu án þess að seljast er að segja þér eitthvað um verðið, og það er verðmætt að vita það áður en þú gerir kauptilboð.

Í lok þáttarins finn ég líklegt verð á nokkrar íbúðir, ber saman við ásett verð og met hvort um góð kaup sé að ræða. Niðurstaðan er ekki alltaf sú að verðið sé of hátt; stundum er ásett verð sanngjarnt og þá er engin ástæða til að bjóða langt undir. Tilgangurinn er að þú mætir í tilboðsgerð með rökstudda hugmynd um verðmæti eignarinnar, sem gerir þér kleift að bjóða af sjálfstrausti og rökstyðja tilboðið þitt.

Helstu atriði

• Framhald 1. hluta: sama aðferð notuð á fleiri og erfiðari dæmi.
• Þegar engin sala er í húsinu: farðu í götuna og hverfið og leiðréttu fyrir mun.
• Ein óvenju há sala segir lítið; leitaðu að nokkrum sölum á svipuðu verði.
• Langur sölutími sambærilegra eigna er sterk vísbending um of hátt ásett verð.
• Markmiðið er rökstutt verðmat sem þú getur byggt kauptilboð á.

Þessi þáttur svarar

• Hvernig verðmet ég íbúð þegar engin sambærileg eign hefur selst í húsinu?
• Á ég að taka mark á einni óvenju hárri sölu í hverfinu?
• Hvað segir sölutími eignar mér um verðið?
• Hvernig rökstyð ég lægra kauptilboð en ásett verð?