Setberg – fasteignaverð og seldar eignir

Miðgildi fermetraverðs í fjölbýli síðustu 12 mánuði er 883.873 kr./m² (54 sölur) og 740.051 kr./m² í sérbýli (16 sölur). Miðgildi kaupverðs síðustu 12 mánuði er 79,9 m.kr. Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 27.09.2026).

Miðgildi fermetraverðs fjölbýlis síðustu 12 mánuði er 15,6 % hærra en 12 mánuðina þar á undan, og sérbýli 5 % hærra. Á fimm árum hefur fermetraverð fjölbýlis hækkað um 67 %. Leiðrétt fyrir vísitölu íbúðaverðs HMS er breytingin +8 %, sem þýðir að hverfið hefur hækkað meira en markaðurinn í heild.

Miðgildi kaupverðs síðustu 12 mánuði er 79,9 m.kr. og miðgildi stærðar 93,6 m². Minni íbúðir (50–70 m²) seldust á 58,4 m.kr. að miðgildi og þær stærstu (160+ m²) á 113,5 m.kr. Verðið ræðst mest af stærð, ástandi og byggingarári.

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Setbergi er 58,4 m.kr. síðustu 24 mánuði (16 sölur). Helmingur seldist á bilinu 56,3 m.kr. – 60,6 m.kr., sem gerir um 935.910 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 27.09.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Setbergi er 68 m.kr. síðustu 24 mánuði (31 sölur). Helmingur seldist á bilinu 58 m.kr. – 77,7 m.kr., sem gerir um 863.171 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 27.09.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Setbergi er 80,3 m.kr. síðustu 24 mánuði (26 sölur). Helmingur seldist á bilinu 73,5 m.kr. – 87,4 m.kr., sem gerir um 770.830 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 27.09.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Setbergi er 113,5 m.kr. síðustu 24 mánuði (6 sölur). Helmingur seldist á bilinu 109,6 m.kr. – 117,4 m.kr., sem gerir um 666.421 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 27.09.2026).

Miðgildi kaupverðs á sérbýli af þessari stærð í Setbergi er 141,5 m.kr. síðustu 24 mánuði (37 sölur). Helmingur seldist á bilinu 130 m.kr. – 154 m.kr., sem gerir um 706.057 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 27.09.2026).

Baldur Jezorski fasteignasali selur fasteignir í Setbergi og býður frítt verðmat. Sími 450-0000, netfang baldur@450.is eða 450.is/verdmat. Baldur er löggiltur fasteignasali með yfir tíu ára reynslu á höfuðborgarsvæðinu, þar á meðal í Setbergi í Hafnarfirði.

Þú getur fengið rafrænt verðmat strax á 450.is með því að leita að heimilisfangi. Þá sérðu líklegt markaðsvirði, núvirði miðað við síðustu sölu og sambærilegar sölur í hverfinu. Fyrir nákvæmara mat, sem tekur mið af ástandi og eiginleikum eignarinnar, býður Baldur Jezorski frítt verðmat fasteignasala með heimsókn: 450.is/verdmat eða sími 450-0000. Það er mælt með því ef þú ert að hugsa um að selja.

Að meðaltali 6 íbúðir og hús seljast á mánuði síðustu 12 mánuði (70 samningar alls). Í síðasta mánuði voru þeir 2 á móti 2 í sama mánuði í fyrra. Nýjustu mánuðir eru þó aldrei fullskráðir því þinglýsing tekur að jafnaði eina til þrjár vikur.

Eignir seldust að miðgildi 4 % yfir fasteignamati og 73 % sala voru yfir fasteignamati (45 sölur eldri eigna síðustu 12 mánuði, nýbyggingar undanskildar). Fasteignamat er opinbert reiknað mat á grófu markaðsverði en segir ekki alltaf til um rétt markaðsvirði; fasteignamat getur verið bæði of hátt og of lágt.

Miðgildi stærðar seldra eigna er 93,6 m² og miðgildi byggingarárs 1996. 77 % sala eru fjölbýli og 23 % sérbýli. Nýbyggingar eru 36 % sala síðustu 12 mánuði.

Fermetraverð fjölbýlis í Setbergi er 883.873 kr./m² (miðgildi síðustu 12 mánuði) á móti 783.220 kr./m² í Hafnarfirði í heild, sem er 13 % hærra. Munurinn skýrist einkum af staðsetningu, aldri húsnæðis og hlutfalli nýbygginga.

Síðustu 12 mánuði seldust flestar eignir við Stekkjarberg (30), Dofraberg (6), Klukkuberg (3), Efstahlíð (3), Fagrahlíð (3). Þú getur smellt á götu í töflunni hér að ofan til að sjá allar sölur við hana frá 2006.

Dýrasta þinglýsta salan í Setbergi á þessu ári er Efstahlíð 8 á 163,5 m.kr. (231 m²). Listinn yfir allar sölur er neðst á síðunni.

Samkvæmt fasteignamati HMS fyrir 2027 breytist mat fjölbýlis um +3,7 % og mat sérbýlis um -0,5 % á þessu matssvæði. Reiknað matsverð HMS á fermetra er 770.000 kr. fyrir fjölbýli. Fasteignamat er ekki það sama og markaðsverð, sjá hlutfallið hér að ofan.

Miðað við miðgildi kaupverðs í Setbergi (79,9 m.kr.) þyrfti um 16 m.kr. í útborgun við 80 % hámarkslánshlutfall, eða um 12 m.kr. ef þú ert að kaupa þína fyrstu eign og nýtir hærra lánshlutfall. Til viðbótar koma kaupkostnaður eins og stimpilgjald og lántökugjöld. Skilyrði lánveitenda og reglur um greiðslumat breytast, svo farðu yfir stöðuna með þínum banka, og skoðaðu námskeiðið fyrir kaupendur á 450.is/kaupandi.

Það fer eftir aðstæðum hvers og eins og þetta er ekki fjárfestingarráðgjöf. Staðreyndirnar: fermetraverð fjölbýlis í Setbergi hefur breyst um +15,6 % síðustu 12 mánuði og +67 % á fimm árum, sem er +8 % umfram almenna þróun íbúðaverðs á landinu. Eignir seljast að miðgildi 4 % yfir fasteignamati. Söguleg þróun er engin trygging fyrir framtíðinni.

Neðst á þessari síðu er leit í öllum þinglýstum kaupsamningum í Setbergi frá 2006: kaupverð, fermetraverð, stærð, byggingarár og núvirði hverrar sölu. Þú getur líka leitað að einstöku heimilisfangi á 450.is og séð söluferil þeirrar eignar og líklegt markaðsvirði í dag.

Allar tölur byggja á þinglýstum kaupsamningum úr kaupskrá HMS og uppfærast tvisvar á dag. Notuð eru miðgildi (helmingur sala dýrari, helmingur ódýrari) svo stakar sölur skekki ekki myndina; ónothæfir samningar (t.d. milli skyldra aðila) og augljósar villur eru undanskilin. Hverfi fylgja opinberum matssvæðum HMS. Núvirði er reiknað með vísitölu íbúðaverðs HMS. Verðmatslíkanið á eignasíðum er bakprófað á 25 þúsund endursölum áranna 2022 til 2026 (miðgildi skekkju um 5 %). Tölurnar koma ekki í stað verðmats löggilts fasteignasala.