Seljast íbúðir yfir eða undir fasteignamati? Staðan í hverju hverfi 2026

Stutta svarið: Á höfuðborgarsvæðinu seljast eldri íbúðir nú að miðgildi 3,2 % yfir fasteignamati og 65 % sala eru yfir mati (þriðji ársfjórðungur 2026, 956 sölur eldri eigna, staða 27.9.2026). Fyrir ári var miðgildið 11,0 % yfir mati og 90 % sala yfir mati, svo bilið milli markaðsverðs og mats hefur þrengst verulega. Á milli sveitarfélaga er hlutfallið síðustu 12 mánuði frá 2,2 % yfir mati í Reykjavík upp í 5,4 % í Mosfellsbæ, og af 61 hverfi með 15 eða fleiri sölur seljast eignir undir mati í sex.

Hvað er fasteignamat og hvers vegna seljast eldri eignir yfir því?

Fasteignamat er opinbert mat Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) á markaðsverði eignar. Það er endurmetið árlega, tekur gildi 1. janúar og er stofn fasteignagjalda. Matið er reiknað með tölfræðilíkani úr kaupskrá og skráðum eiginleikum eignarinnar, án þess að nokkur skoði hana.

Þrjár ástæður skýra hvers vegna kaupverð er yfirleitt yfir mati:

1. Matið eltir markaðinn með töf. Mat sem tekur gildi í janúar byggir á sölum ársins á undan. Þegar verð hækkar á árinu færist markaðurinn upp fyrir matið og bilið breikkar þar til nýtt mat tekur gildi. Um síðustu áramót hækkaði matið meira en verðið hefur gert síðan, og það er meginskýringin á því að hlutfallið féll úr 11,0 % í 3,2 % á einu ári.
2. Líkanið sér ekki ástandið. Nýtt eldhús, endurnýjað baðherbergi, útsýni og viðhald sameignar koma ekki fram í skráðum eiginleikum en birtast í kaupverðinu. Eignir sem eru betri en meðaltal hverfisins seljast því yfir mati og lélegri eignir undir.
3. Sérbýli er vanmetið. Einbýli, raðhús og parhús eru ólíkari innbyrðis en íbúðir í fjölbýli og líkanið hittir verr á þau. Á þriðja ársfjórðungi seldist sérbýli á höfuðborgarsvæðinu að miðgildi 6,9 % yfir mati en fjölbýli 2,5 % yfir.

Hlutfallið kaupverð/fasteignamat fyrir hvert hverfi er kallað hverfishlutfall á 450.is. Nýbyggingar eru alltaf undanskildar, því þær seljast með álagi sem segir ekkert um verð eldri eigna.

Staðan í hverju sveitarfélagi

Tölurnar hér eru síðustu 12 mánuðir, sömu tölur og sýndar eru á síðum sveitarfélaganna. Hlutfallið er miðgildi kaupverðs á móti gildandi fasteignamati í sölum eldri eigna.

Reykjavík er næst matinu og Mosfellsbær lengst yfir því. Í öllum sex sveitarfélögunum selst sérbýli lengra yfir mati en fjölbýli, mest í Kópavogi þar sem munurinn er 5,7 prósentustig.

Hverfin lengst yfir fasteignamati

Aðeins hverfi með 15 eða fleiri sölur eldri eigna síðustu 12 mánuði eru borin saman; það eru 61 hverfi. Hlutfallið er miðgildi allra eldri eigna í hverfinu, fjölbýlis og sérbýlis saman.

Sjö af tíu eru utan Reykjavíkur og þau þrjú í Reykjavík, Fossvogur, Bústaðahverfi og Hlíðar, eru rótgróin hverfi með blöndu af sérbýli og fjölbýli. Í Teigum og Krikum og á Höfðum og Hlíðum í Mosfellsbæ fara yfir 90 % sala yfir mat, sem bendir til að matið sé þar kerfisbundið of lágt frekar en að einstakar eignir skeri sig úr.

Hverfin næst mati eða undir því

Níu af tíu eru í Reykjavík og þar af meirihlutinn í miðborginni, Túnum og Vesturbænum. Í miðbænum, Frá Tjörn að Snorrabraut, eru 209 sölur á bak við töluna, svo þar er lítið um tilviljun: dýrustu hverfin borgarinnar seljast nú við eða undir mati á meðan úthverfin seljast yfir því.

Skiptir byggingarárið máli?

Til að svara þessu var kaupverð borið saman við gildandi fasteignamat í öllum hreinum sölum eldri eigna í fjölbýli og sérbýli á höfuðborgarsvæðinu síðustu 12 mánuði, flokkað eftir byggingarári. Þetta er bein fyrirspurn í kaupskrá og aðferðin er lítið eitt einfaldari en á hverfasíðunum (kaupverð er ekki núvirt), svo tölurnar eru ekki nákvæmlega samanburðarhæfar við töflurnar að ofan.

Munurinn milli aldursflokka er lítill. Eignir byggðar 1970–1999 seljast lengst yfir mati, um 3,6 %, og nýlegustu eignirnar næst því. Gömlu húsin frá því fyrir 1970 eru ekki með hæsta hlutfallið, þótt oft sé talað um að matið nái þeim illa; þar er dreifingin hins vegar mest, því ástand og endurbætur vega þyngst í gömlum húsum og fara í báðar áttir.

Hvað þýðir þetta fyrir þína eign?

Ég fæ nær daglega spurninguna hvort eign eigi að fara á fasteignamat, yfir það eða undir. Svarið mitt er að fasteignamatið er viðmið, ekki verðmiði; það segir ekkert um eldhúsið, gluggana, stigaganginn eða útsýnið.

Það sem tölurnar segja núna er tvennt. Fyrst: bilið milli markaðsverðs og mats er orðið lítið. Fyrir ári gat seljandi treyst því að fá 10 % yfir mati; núna eru 3 % nær lagi og þriðja hver eign selst undir mati. Seljandi sem verðleggur eign í miðbæ Reykjavíkur 8 % yfir mati af gömlum vana er að biðja um verð sem markaðurinn borgar ekki lengur þar.

Annað: hverfið þitt skiptir meira máli en aldur hússins. Sama íbúð, jafn gömul og jafn stór, fer 6–7 % yfir mat í Áslandi eða Fossvogi en við matið í Túnum eða Kringlunni. Ef þú ert að selja skaltu því skoða hverfishlutfallið á hverfasíðunni þinni áður en þú ákveður verð, ekki meðaltalið fyrir höfuðborgarsvæðið.

Og eitt til að hafa í huga fram að áramótum: nýtt fasteignamat tekur gildi 1. janúar. Fyrirhugað mat 2027 er þegar birt og fyrir eldri fjölbýli breytist það lítið að miðgildi, +0,2 % í Reykjavík og +3,3 % í Hafnarfirði, en þar sem það hækkar mikið verður eign sem seldist yfir mati í desember við mat í janúar án þess að verðið hafi breyst. Fasteignamatið er tala á blaði; það sem kaupandi er tilbúinn að borga er það sem gildir.

Algengar spurningar

Er fasteignamatið of hátt eða of lágt? Hvort tveggja gerist. Að miðgildi er það um 3 % undir markaðsverði á höfuðborgarsvæðinu í dag, en 35 % eldri eigna seljast undir mati. Í sex hverfum af 61 er miðgildið undir mati. Matið er meðaltalsmat úr líkani og einstakar eignir geta verið langt frá því í báðar áttir.

Get ég notað fasteignamatið til að verðleggja eignina mína? Sem upphafspunkt. Margfaldaðu matið með hverfishlutfallinu á hverfasíðunni þinni og þú hefur grófa markaðstölu fyrir meðaleign í hverfinu. Síðan þarf að leiðrétta fyrir ástandi, hæð, útsýni og skipulagi, sem er það sem verðmat fasteignasala gerir.

Hvers vegna eru nýbyggingar undanskildar? Nýbyggingar seljast með álagi á eldri eignir. Ef þær væru taldar með hækkaði hlutfallið í nýbyggingahverfum án þess að það segði neitt um verð eldri eigna þar.

Tengdar síður

• Fasteignamarkaðurinn í dag: kaupverð á móti fasteignamati eftir ársfjórðungum
• Fermetraverð eftir sveitarfélögum og hverfum
• Orðskýringar: fasteignamat og hverfishlutfall

Ertu að hugsa um að selja? Fáðu frítt verðmat fasteignasala frá Baldri Jezorski, svar innan 24 klukkustunda.

Frítt verðmat á þinni eign