Bústaðahverfi – fasteignaverð og seldar eignir

Miðgildi fermetraverðs í fjölbýli síðustu 12 mánuði er 879.752 kr./m² (17 sölur) og 740.165 kr./m² í sérbýli (16 sölur, síðustu 24 mánuði). Miðgildi kaupverðs síðustu 12 mánuði er 76,3 m.kr. Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 12.10.2026).

Miðgildi fermetraverðs fjölbýlis síðustu 12 mánuði er 2,7 % hærra en 12 mánuðina þar á undan, og sérbýli 7,5 % hærra (24 mánaða gluggi). Á fimm árum hefur fermetraverð fjölbýlis hækkað um 54 %. Leiðrétt fyrir vísitölu íbúðaverðs HMS er breytingin +1 %, sem þýðir að hverfið hefur hækkað meira en markaðurinn í heild.

Miðgildi kaupverðs síðustu 12 mánuði er 76,3 m.kr. og miðgildi stærðar 88,5 m². Minni íbúðir (50–70 m²) seldust á 57,9 m.kr. að miðgildi og þær stærstu (120–160 m²) á 100,9 m.kr. Verðið ræðst mest af stærð, ástandi og byggingarári.

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Bústaðahverfi er 57,9 m.kr. síðustu 24 mánuði (16 sölur). Helmingur seldist á bilinu 56,1 m.kr. – 59,5 m.kr., sem gerir um 926.344 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 12.10.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Bústaðahverfi er 70,4 m.kr. síðustu 24 mánuði (10 sölur). Helmingur seldist á bilinu 62,6 m.kr. – 72,2 m.kr., sem gerir um 842.130 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 12.10.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Bústaðahverfi er 85,3 m.kr. síðustu 24 mánuði (8 sölur). Helmingur seldist á bilinu 81,4 m.kr. – 92 m.kr., sem gerir um 856.831 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 12.10.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Bústaðahverfi er 100,9 m.kr. síðustu 24 mánuði (6 sölur). Helmingur seldist á bilinu 98,5 m.kr. – 110,3 m.kr., sem gerir um 783.337 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 12.10.2026).

Miðgildi kaupverðs á sérbýli af þessari stærð í Bústaðahverfi er 80,9 m.kr. síðustu 24 mánuði (14 sölur). Helmingur seldist á bilinu 78,1 m.kr. – 87,1 m.kr., sem gerir um 744.722 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 12.10.2026).

Baldur Jezorski fasteignasali selur fasteignir í Bústaðahverfi og býður frítt verðmat. Sími 450-0000, netfang baldur@450.is eða 450.is/verdmat. Baldur er löggiltur fasteignasali með yfir tíu ára reynslu á höfuðborgarsvæðinu, þar á meðal í Bústaðahverfi í Reykjavík.

Þú getur fengið rafrænt verðmat strax á 450.is með því að leita að heimilisfangi. Þá sérðu líklegt markaðsvirði, núvirði miðað við síðustu sölu og sambærilegar sölur í hverfinu. Fyrir nákvæmara mat, sem tekur mið af ástandi og eiginleikum eignarinnar, býður Baldur Jezorski frítt verðmat fasteignasala með heimsókn: 450.is/verdmat eða sími 450-0000. Það er mælt með því ef þú ert að hugsa um að selja.

Að meðaltali 2 íbúðir og hús seljast á mánuði síðustu 12 mánuði (20 samningar alls). Í síðasta mánuði voru þeir 2 á móti 3 í sama mánuði í fyrra. Nýjustu mánuðir eru þó aldrei fullskráðir því þinglýsing tekur að jafnaði eina til þrjár vikur.

Eignir seldust að miðgildi 6 % yfir fasteignamati og 75 % sala voru yfir fasteignamati (20 sölur eldri eigna síðustu 12 mánuði, nýbyggingar undanskildar). Fasteignamat er opinbert reiknað mat á grófu markaðsverði en segir ekki alltaf til um rétt markaðsvirði; fasteignamat getur verið bæði of hátt og of lágt.

Miðgildi stærðar seldra eigna er 88,5 m² og miðgildi byggingarárs 1957. 85 % sala eru fjölbýli og 15 % sérbýli.

Fermetraverð fjölbýlis í Bústaðahverfi er 879.752 kr./m² (miðgildi síðustu 12 mánuði) á móti 827.826 kr./m² í Reykjavík í heild, sem er 6 % hærra. Munurinn skýrist einkum af staðsetningu, aldri húsnæðis og hlutfalli nýbygginga.

Síðustu 12 mánuði seldust flestar eignir við Hólmgarður (7), Ásgarður (5), Hæðargarður (4), Bústaðavegur (3), Tunguvegur (1). Þú getur smellt á götu í töflunni hér að ofan til að sjá allar sölur við hana frá 2006.

Dýrasta þinglýsta salan í Bústaðahverfi á þessu ári er Ásgarður 12 á 101,9 m.kr. (145,4 m²). Listinn yfir allar sölur er neðst á síðunni.

Samkvæmt fasteignamati HMS fyrir 2027 breytist mat fjölbýlis um +0,3 % og mat sérbýlis um +2,6 % á þessu matssvæði. Reiknað matsverð HMS á fermetra er 789.000 kr. fyrir fjölbýli. Fasteignamat er ekki það sama og markaðsverð, sjá hlutfallið hér að ofan.

Miðað við miðgildi kaupverðs í Bústaðahverfi (76,3 m.kr.) þyrfti um 15,3 m.kr. í útborgun við 80 % hámarkslánshlutfall, eða um 11,4 m.kr. ef þú ert að kaupa þína fyrstu eign og nýtir hærra lánshlutfall. Til viðbótar koma kaupkostnaður eins og stimpilgjald og lántökugjöld. Skilyrði lánveitenda og reglur um greiðslumat breytast, svo farðu yfir stöðuna með þínum banka, og skoðaðu námskeiðið fyrir kaupendur á 450.is/kaupandi.

Það fer eftir aðstæðum hvers og eins og þetta er ekki fjárfestingarráðgjöf. Staðreyndirnar: fermetraverð fjölbýlis í Bústaðahverfi hefur breyst um +2,7 % síðustu 12 mánuði og +54 % á fimm árum, sem er +1 % umfram almenna þróun íbúðaverðs á landinu. Eignir seljast að miðgildi 6 % yfir fasteignamati. Söguleg þróun er engin trygging fyrir framtíðinni.

Neðst á þessari síðu er leit í öllum þinglýstum kaupsamningum í Bústaðahverfi frá 2006: kaupverð, fermetraverð, stærð, byggingarár og núvirði hverrar sölu. Þú getur líka leitað að einstöku heimilisfangi á 450.is og séð söluferil þeirrar eignar og líklegt markaðsvirði í dag.

Allar tölur byggja á þinglýstum kaupsamningum úr kaupskrá HMS og uppfærast tvisvar á dag. Notuð eru miðgildi (helmingur sala dýrari, helmingur ódýrari) svo stakar sölur skekki ekki myndina; ónothæfir samningar (t.d. milli skyldra aðila) og augljósar villur eru undanskilin. Hverfi fylgja opinberum matssvæðum HMS. Núvirði er reiknað með vísitölu íbúðaverðs HMS. Verðmatslíkanið á eignasíðum er bakprófað á 25 þúsund endursölum áranna 2022 til 2026 (miðgildi skekkju um 5 %). Tölurnar koma ekki í stað verðmats löggilts fasteignasala.