Dýrustu og ódýrustu hverfi höfuðborgarsvæðisins 2026

Stutta svarið: Dýrasta hverfi höfuðborgarsvæðisins í fjölbýli er Valsreitur í Reykjavík, þar sem miðgildi fermetraverðs síðustu 12 mánuði er 1.015.152 kr./m². Ódýrast er í Fellunum í Breiðholti, 642.664 kr./m². Munurinn er um 58 %. Á milli þeirra liggja 56 önnur hverfi með 15 eða fleiri sölur í fjölbýli á tímabilinu, og miðgildi fermetraverðs fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu í heild er 821.313 kr./m² (staða 27.9.2026).

Hvernig er raðað?

Tölurnar eru miðgildi fermetraverðs í þinglýstum kaupsamningum úr kaupskrá HMS síðustu 12 mánuði, án samninga sem HMS telur ekki lýsa markaðsverði. Hverfin fylgja opinberum matssvæðum HMS og eru sömu hverfi og hafa eigin síðu á 450.is. Til að stakar sölur skekki ekki röðunina eru aðeins hverfi með 15 eða fleiri sölur í fjölbýli tekin með; það eru 58 hverfi af 68.

Aðeins fjölbýli er raðað hér. Sérbýli hefur kerfisbundið lægra fermetraverð þótt kaupverðið sé hærra, og hverfi þar sem sérbýli er ríkjandi kæmu skakkt út ef tegundirnar væru lagðar saman. Öll hverfin, bæði fjölbýli og sérbýli, eru í töflunni á /fermetraverd, sem uppfærist daglega.

Tíu dýrustu hverfin

Sjö af tíu dýrustu hverfunum eru í Reykjavík, öll í eldri hluta borgarinnar vestan Elliðaáa. Á Valsreit er helmingur sala síðustu 12 mánuði nýbyggingar og það skýrir hluta af forskotinu; í Urriðaholti er þriðjungur sala nýbyggingar. Hin átta eru eldri hverfi þar sem staðsetningin sjálf ber verðið.

Tíu ódýrustu hverfin

Fjögur af tíu ódýrustu hverfunum eru í Breiðholti (Fell, Bakkar, Hólar og Berg, Seljahverfi) og þrjú í eldri hverfum Hafnarfjarðar (Hvaleyrarholt, Hvammar, Vangar). Þetta eru að stórum hluta rúmgóðar íbúðir í eldri fjölbýlishúsum (miðgildi byggingarárs í Fellum er 1972, í Bökkum 1969 og í Seljahverfi 1978) og lágt fermetraverð þýðir ekki að kaupverðið sé jafn lágt: miðgildi kaupverðs í Seljahverfi er til dæmis 71 m.kr., það sama og í Háleiti/Skeifu.

Hvaða hverfi hafa hækkað mest?

Breytingin er reiknuð á miðgildi fermetraverðs fjölbýlis síðustu 12 mánuði á móti jafnlöngu tímabili á undan, og aðeins þar sem 15 eða fleiri sölur eru í báðum tímabilum.

Á 12 mánuðum hækkaði fermetraverð mest í Bryggjuhverfi (+20,9 %), Setbergi (+15,6 %), Hvassaleiti (+11,7 %), miðbæ Hafnarfjarðar og eldri hverfum (+10,1 %) og miðbæ Seltjarnarness (+10,0 %). Mest lækkaði það á Brautunum (-10,0 %), í Árbæ (-4,7 %), á Melunum (-3,6 %), Vestan Bræðraborgarstígs (-3,0 %) og á Sjálandi (-2,0 %). Af 58 hverfum hækkaði fermetraverðið í 47 og lækkaði í 11. Miðgildi breytingarinnar er +2,9 %, það sama og fyrir höfuðborgarsvæðið í heild.

Stórar sveiflur í einstökum hverfum á einu ári stafa oftar af því hvaða eignir seldust en af raunverulegri verðbreytingu. Í Bryggjuhverfi eru 70 % sala síðustu 12 mánuði nýbyggingar og í Setbergi 35 %, svo hækkunin þar mælir að hluta nýja áfanga í afhendingu. Á Brautunum eru 24 sölur í fjölbýli á ári; þar geta nokkrar stórar eða litlar íbúðir hreyft miðgildið um mörg prósent.

Á fimm árum er myndin jafnari. Mest hefur hækkað í Ártúnsholti/Höfðum (+82,2 %), miðbæ Garðabæjar og eldri hverfum (+73,3 %), á Brautunum (+69,5 %), í Setbergi (+67,2 %), miðbæ Hafnarfjarðar (+66,3 %) og Seljahverfi (+64,3 %). Minnst hefur hækkað í Réttarholti (+38,0 %), Norðlingaholti (+39,9 %), Túnum (+41,4 %) og Kringlunni (+41,7 %). Miðgildi fimm ára hækkunar í hverfunum 58 er um 51 % og höfuðborgarsvæðið í heild hefur hækkað um 49 %.

Það sem stendur upp úr á fimm árum er að eldri hverfi í Hafnarfirði, Garðabæ og Breiðholti hafa hækkað meira en dýrustu hverfin í Reykjavík. Fimm ára hækkunin í Fellunum (+44,3 %) og Bökkunum (+49,0 %) er þó undir miðgildi, svo ódýrustu hverfin hafa ekki öll dregið á þau dýrustu.

Hvað segir þetta seljendum?

Ég les þessar tölur fyrst og fremst sem áminningu um að hverfið setur rammann en eignin sjálf ræður verðinu innan hans. Munurinn á dýrasta og ódýrasta hverfinu er um 58 %, en innan sama hverfis er munurinn á vel viðhaldinni íbúð með góðu skipulagi og lélegri íbúð á sömu hæð oft meiri en fólk gerir sér grein fyrir. Það er sá munur sem seljandi getur haft áhrif á.

Ef þú ert að selja í hverfi sem hefur hækkað hratt á einu ári, eins og Bryggjuhverfi eða Setbergi, skaltu ekki ganga út frá því að síðasta sala í stigaganginum sé verðmiðinn þinn. Í litlum hverfum með 20–50 sölur á ári getur miðgildið hreyfst um mörg prósent milli mánaða án þess að markaðurinn hafi breyst. Skoðaðu heldur sölurnar sem líkjast þinni eign að stærð, hæð og ástandi.

Ef þú ert að selja í hverfi þar sem fermetraverðið er lágt en íbúðirnar stórar, eins og í Breiðholti eða eldri hverfum Hafnarfjarðar, þá er kaupendahópurinn þinn fjölskyldur sem eru að bera saman heildarverð, ekki fermetraverð. Þá skiptir meira máli að sýna hvað fæst fyrir peninginn: fjölda svefnherbergja, geymslur, útsýni og ástand sameignar.

Og fyrir alla: fimm ára hækkun um 40–80 % í nafnverði þýðir að flestir sem keyptu fyrir 2022 eiga umtalsvert eigið fé í eigninni. Það gefur svigrúm til að verðleggja rétt frá byrjun í stað þess að prófa hátt verð og lækka síðan. Eign sem er rétt verðlögð fyrstu tvær vikurnar selst að mínu mati oftast betur en eign sem hefur staðið í þrjá mánuði.

Algengar spurningar

Hvers vegna eru nýbyggingahverfi svona ofarlega? Nýjar íbúðir seljast með álagi á eldri eignir og eru oft minni, sem hvort tveggja hækkar fermetraverðið. Valsreitur (50 % sala nýbyggingar), Bryggjuhverfi (70 %) og Urriðaholt (33 %) eru dæmi um þetta. Í fermetraverðinu hér eru allar hreinar sölur taldar, líka nýbyggingar; hverfasíðurnar sýna hlutfall nýbygginga í hverju hverfi.

Er fermetraverð rétt viðmið þegar ég ber saman hverfi? Það er besta einstaka viðmiðið en ekki hið eina. Sérbýli hefur lægra fermetraverð en hærra kaupverð, stórar íbúðir hafa lægra fermetraverð en litlar, og bílskúr eða geymsla í fermetratölu lækkar verðið á hvern fermetra. Berðu því fermetraverð saman innan sömu tegundar og stærðarflokks.

Hvar sé ég tölurnar fyrir mitt hverfi? Á /fermetraverd er tafla með öllum 68 hverfum höfuðborgarsvæðisins sem hafa eigin síðu, og hverfasíðurnar sýna þróunina, seldar eignir og götur. Tölurnar uppfærast daglega úr kaupskrá HMS.

Tengdar síður

• Fermetraverð á höfuðborgarsvæðinu eftir sveitarfélögum og hverfum
• Fasteignamarkaðurinn í dag
• Orðskýringar: fermetraverð, miðgildi og matssvæði

Ertu að hugsa um að selja? Fáðu frítt verðmat fasteignasala frá Baldri Jezorski, svar innan 24 klukkustunda.

Frítt verðmat á þinni eign