Fell – fasteignaverð og seldar eignir

Miðgildi fermetraverðs í fjölbýli síðustu 12 mánuði er 651.449 kr./m² (60 sölur) og 571.624 kr./m² í sérbýli (20 sölur, síðustu 36 mánuði). Miðgildi kaupverðs síðustu 12 mánuði er 51,4 m.kr. Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 04.11.2026).

Miðgildi fermetraverðs fjölbýlis síðustu 12 mánuði er 1,4 % hærra en 12 mánuðina þar á undan, og sérbýli 21,5 % hærra (36 mánaða gluggi). Á fimm árum hefur fermetraverð fjölbýlis hækkað um 45 %. Leiðrétt fyrir vísitölu íbúðaverðs HMS er breytingin -4 %, sem þýðir að hverfið hefur hækkað minna en markaðurinn í heild.

Miðgildi kaupverðs síðustu 12 mánuði er 51,4 m.kr. og miðgildi stærðar 79,5 m². Minni íbúðir (50–70 m²) seldust á 46,1 m.kr. að miðgildi og þær stærstu (120–160 m²) á 64 m.kr. Verðið ræðst mest af stærð, ástandi og byggingarári.

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Fellunum er 46,1 m.kr. síðustu 24 mánuði (41 sölur). Helmingur seldist á bilinu 44,4 m.kr. – 48 m.kr., sem gerir um 783.069 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 04.11.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Fellunum er 52 m.kr. síðustu 24 mánuði (45 sölur). Helmingur seldist á bilinu 50 m.kr. – 53,5 m.kr., sem gerir um 653.983 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 04.11.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Fellunum er 58 m.kr. síðustu 24 mánuði (41 sölur). Helmingur seldist á bilinu 54 m.kr. – 59,9 m.kr., sem gerir um 587.595 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 04.11.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Fellunum er 64 m.kr. síðustu 24 mánuði (6 sölur). Helmingur seldist á bilinu 63,3 m.kr. – 67,8 m.kr., sem gerir um 509.362 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 04.11.2026).

Miðgildi kaupverðs á sérbýli af þessari stærð í Fellunum er 93 m.kr. síðustu 24 mánuði (9 sölur). Helmingur seldist á bilinu 87 m.kr. – 95,7 m.kr., sem gerir um 594.714 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 04.11.2026).

Baldur Jezorski fasteignasali selur fasteignir í Fellunum og býður frítt verðmat. Sími 450-0000, netfang baldur@450.is eða 450.is/verdmat. Baldur er löggiltur fasteignasali með yfir tíu ára reynslu á höfuðborgarsvæðinu, þar á meðal í Fellunum í Reykjavík.

Þú getur fengið rafrænt verðmat strax á 450.is með því að leita að heimilisfangi. Þá sérðu líklegt markaðsvirði, núvirði miðað við síðustu sölu og sambærilegar sölur í hverfinu. Fyrir nákvæmara mat, sem tekur mið af ástandi og eiginleikum eignarinnar, býður Baldur Jezorski frítt verðmat fasteignasala með heimsókn: 450.is/verdmat eða sími 450-0000. Það er mælt með því ef þú ert að hugsa um að selja.

Að meðaltali 5 íbúðir og hús seljast á mánuði síðustu 12 mánuði (62 samningar alls). Í síðasta mánuði voru þeir 5 á móti 8 í sama mánuði í fyrra. Nýjustu mánuðir eru þó aldrei fullskráðir því þinglýsing tekur að jafnaði eina til þrjár vikur.

Eignir seldust að miðgildi 3 % yfir fasteignamati og 66 % sala voru yfir fasteignamati (62 sölur eldri eigna síðustu 12 mánuði, nýbyggingar undanskildar). Fasteignamat er opinbert reiknað mat á grófu markaðsverði en segir ekki alltaf til um rétt markaðsvirði; fasteignamat getur verið bæði of hátt og of lágt.

Miðgildi stærðar seldra eigna er 79,5 m² og miðgildi byggingarárs 1973. 97 % sala eru fjölbýli og 3 % sérbýli.

Fermetraverð fjölbýlis í Fellunum er 651.449 kr./m² (miðgildi síðustu 12 mánuði) á móti 828.066 kr./m² í Reykjavík í heild, sem er 21 % lægra. Munurinn skýrist einkum af staðsetningu, aldri húsnæðis og hlutfalli nýbygginga.

Síðustu 12 mánuði seldust flestar eignir við Þórufell (9), Asparfell (8), Torfufell (7), Æsufell (5), Gyðufell (5). Þú getur smellt á götu í töflunni hér að ofan til að sjá allar sölur við hana frá 2006.

Dýrasta þinglýsta salan í Fellunum á þessu ári er Torfufell 16 á 95,7 m.kr. (158,2 m²). Listinn yfir allar sölur er neðst á síðunni.

Samkvæmt fasteignamati HMS fyrir 2027 breytist mat fjölbýlis um +0,9 % og mat sérbýlis um +4,5 % á þessu matssvæði. Reiknað matsverð HMS á fermetra er 656.000 kr. fyrir fjölbýli. Fasteignamat er ekki það sama og markaðsverð, sjá hlutfallið hér að ofan.

Miðað við miðgildi kaupverðs í Fellunum (51,4 m.kr.) þyrfti um 10,3 m.kr. í útborgun við 80 % hámarkslánshlutfall, eða um 7,7 m.kr. ef þú ert að kaupa þína fyrstu eign og nýtir hærra lánshlutfall. Til viðbótar koma kaupkostnaður eins og stimpilgjald og lántökugjöld. Skilyrði lánveitenda og reglur um greiðslumat breytast, svo farðu yfir stöðuna með þínum banka, og skoðaðu námskeiðið fyrir kaupendur á 450.is/kaupandi.

Það fer eftir aðstæðum hvers og eins og þetta er ekki fjárfestingarráðgjöf. Staðreyndirnar: fermetraverð fjölbýlis í Fellunum hefur breyst um +1,4 % síðustu 12 mánuði og +45 % á fimm árum, sem er -4 % umfram almenna þróun íbúðaverðs á landinu. Eignir seljast að miðgildi 3 % yfir fasteignamati. Söguleg þróun er engin trygging fyrir framtíðinni.

Neðst á þessari síðu er leit í öllum þinglýstum kaupsamningum í Fellunum frá 2006: kaupverð, fermetraverð, stærð, byggingarár og núvirði hverrar sölu. Þú getur líka leitað að einstöku heimilisfangi á 450.is og séð söluferil þeirrar eignar og líklegt markaðsvirði í dag.

Allar tölur byggja á þinglýstum kaupsamningum úr kaupskrá HMS og uppfærast tvisvar á dag. Notuð eru miðgildi (helmingur sala dýrari, helmingur ódýrari) svo stakar sölur skekki ekki myndina; ónothæfir samningar (t.d. milli skyldra aðila) og augljósar villur eru undanskilin. Hverfi fylgja opinberum matssvæðum HMS. Núvirði er reiknað með vísitölu íbúðaverðs HMS. Verðmatslíkanið á eignasíðum er bakprófað á 25 þúsund endursölum áranna 2022 til 2026 (miðgildi skekkju um 5 %). Tölurnar koma ekki í stað verðmats löggilts fasteignasala.