Seljahverfi – fasteignaverð og seldar eignir

Miðgildi fermetraverðs í fjölbýli síðustu 12 mánuði er 707.659 kr./m² (78 sölur) og 608.794 kr./m² í sérbýli (37 sölur). Miðgildi kaupverðs er 71 m.kr. Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 20.09.2026).

Miðgildi fermetraverðs fjölbýlis síðustu 12 mánuði er 7,4 % hærra en 12 mánuðina þar á undan, og sérbýli 1,7 % hærra. Á fimm árum hefur fermetraverð fjölbýlis hækkað um 65 %. Leiðrétt fyrir vísitölu íbúðaverðs HMS er breytingin +9 %, sem þýðir að hverfið hefur hækkað meira en markaðurinn í heild.

Miðgildi kaupverðs síðustu 12 mánuði er 71 m.kr. og miðgildi stærðar 107,7 m². Minni íbúðir (<50 m²) seldust á 39,5 m.kr. að miðgildi og þær stærstu (160+ m²) á 118 m.kr. Verðið ræðst mest af stærð, ástandi og byggingarári.

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Seljahverfi er 39,5 m.kr. síðustu 24 mánuði (12 sölur). Helmingur seldist á bilinu 38,1 m.kr. – 41,6 m.kr., sem gerir um 959.180 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 20.09.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Seljahverfi er 49 m.kr. síðustu 24 mánuði (11 sölur). Helmingur seldist á bilinu 46,7 m.kr. – 49,8 m.kr., sem gerir um 766.615 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 20.09.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Seljahverfi er 60,2 m.kr. síðustu 24 mánuði (30 sölur). Helmingur seldist á bilinu 57,5 m.kr. – 64,9 m.kr., sem gerir um 782.790 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 20.09.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Seljahverfi er 68,7 m.kr. síðustu 24 mánuði (72 sölur). Helmingur seldist á bilinu 64,9 m.kr. – 74,8 m.kr., sem gerir um 658.995 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 20.09.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Seljahverfi er 69 m.kr. síðustu 24 mánuði (25 sölur). Helmingur seldist á bilinu 64 m.kr. – 72,8 m.kr., sem gerir um 520.477 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 20.09.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð í Seljahverfi er 118 m.kr. síðustu 24 mánuði (7 sölur). Helmingur seldist á bilinu 98,9 m.kr. – 130,2 m.kr., sem gerir um 508.021 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 20.09.2026).

Miðgildi kaupverðs á sérbýli af þessari stærð í Seljahverfi er 63,9 m.kr. síðustu 24 mánuði (7 sölur). Helmingur seldist á bilinu 62,8 m.kr. – 66 m.kr., sem gerir um 915.473 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 20.09.2026).

Miðgildi kaupverðs á sérbýli af þessari stærð í Seljahverfi er 104,8 m.kr. síðustu 24 mánuði (8 sölur). Helmingur seldist á bilinu 102,2 m.kr. – 108,9 m.kr., sem gerir um 674.638 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 20.09.2026).

Miðgildi kaupverðs á sérbýli af þessari stærð í Seljahverfi er 125,5 m.kr. síðustu 24 mánuði (76 sölur). Helmingur seldist á bilinu 115 m.kr. – 147,7 m.kr., sem gerir um 573.761 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 20.09.2026).

Baldur Jezorski fasteignasali selur fasteignir í Seljahverfi og býður frítt verðmat. Sími 450-0000, netfang baldur@450.is eða 450.is/verdmat. Baldur er löggiltur fasteignasali með yfir tíu ára reynslu á höfuðborgarsvæðinu, þar á meðal í Seljahverfi í Reykjavík.

Þú getur fengið tölvureiknað verðmat strax á 450.is með því að leita að heimilisfangi. Þá sérðu líklegt markaðsvirði, núvirði miðað við síðustu sölu og sambærilegar sölur í hverfinu. Fyrir nákvæmara mat, sem tekur mið af ástandi og eiginleikum eignarinnar, býður Baldur Jezorski fasteignasali frítt verðmat með heimsókn: 450.is/verdmat eða sími 450-0000. Það er mælt með því ef þú ert að hugsa um að selja.

Að meðaltali 10 íbúðir og hús seljast á mánuði síðustu 12 mánuði (115 samningar alls). Í síðasta mánuði voru þeir 9 á móti 15 í sama mánuði í fyrra. Nýjustu mánuðir eru þó aldrei fullskráðir því þinglýsing tekur að jafnaði eina til þrjár vikur.

Eignir seldust að miðgildi 4 % yfir fasteignamati og 82 % sala voru yfir fasteignamati (115 sölur eldri eigna síðustu 12 mánuði, nýbyggingar undanskildar). Fasteignamat er opinbert reiknað mat á grófu markaðsverði en segir ekki alltaf til um rétt markaðsvirði; fasteignamat getur verið bæði of hátt og of lágt.

Miðgildi stærðar seldra eigna er 107,7 m² og miðgildi byggingarárs 1978. 68 % sala eru fjölbýli og 32 % sérbýli.

Fermetraverð fjölbýlis í Seljahverfi er 707.659 kr./m² á móti 826.210 kr./m² í Reykjavík í heild, sem er 14 % lægra. Munurinn skýrist einkum af staðsetningu, aldri húsnæðis og hlutfalli nýbygginga.

Síðustu 12 mánuði seldust flestar eignir við Árskógar (15), Flúðasel (13), Engjasel (10), Kambasel (10), Dalsel (7). Þú getur smellt á götu í töflunni hér að ofan til að sjá allar sölur við hana frá 2006.

Dýrasta þinglýsta salan í Seljahverfi á þessu ári er Strýtusel 13 á 228 m.kr. (338,1 m²). Listinn yfir allar sölur er neðst á síðunni.

Samkvæmt fasteignamati HMS fyrir 2027 breytist mat fjölbýlis um +1,1 % og mat sérbýlis um -1,1 % á þessu matssvæði. Reiknað matsverð HMS á fermetra er 707.000 kr. fyrir fjölbýli. Fasteignamat er ekki það sama og markaðsverð, sjá hlutfallið hér að ofan.

Miðað við miðgildi kaupverðs í Seljahverfi (71 m.kr.) þyrfti um 14,2 m.kr. í útborgun við 80 % hámarkslánshlutfall, eða um 10,7 m.kr. ef þú ert að kaupa þína fyrstu eign og nýtir hærra lánshlutfall. Til viðbótar koma kaupkostnaður eins og stimpilgjald og lántökugjöld. Skilyrði lánveitenda og reglur um greiðslumat breytast, svo farðu yfir stöðuna með þínum banka, og skoðaðu námskeiðið fyrir kaupendur á 450.is/kaupandi.

Það fer eftir aðstæðum hvers og eins og þetta er ekki fjárfestingarráðgjöf. Staðreyndirnar: fermetraverð fjölbýlis í Seljahverfi hefur breyst um +7,4 % síðustu 12 mánuði og +65 % á fimm árum, sem er +9 % umfram almenna þróun íbúðaverðs á landinu. Eignir seljast að miðgildi 4 % yfir fasteignamati. Söguleg þróun er engin trygging fyrir framtíðinni.

Neðst á þessari síðu er leit í öllum þinglýstum kaupsamningum í Seljahverfi frá 2006: kaupverð, fermetraverð, stærð, byggingarár og núvirði hverrar sölu. Þú getur líka leitað að einstöku heimilisfangi á 450.is og séð söluferil þeirrar eignar og líklegt markaðsvirði í dag.

Allar tölur byggja á þinglýstum kaupsamningum úr kaupskrá HMS og uppfærast tvisvar á dag. Notuð eru miðgildi (helmingur sala dýrari, helmingur ódýrari) svo stakar sölur skekki ekki myndina; ónothæfir samningar (t.d. milli skyldra aðila) og augljósar villur eru undanskilin. Hverfi fylgja opinberum matssvæðum HMS. Núvirði er reiknað með vísitölu íbúðaverðs HMS. Verðmatslíkanið á eignasíðum er bakprófað á 25 þúsund endursölum áranna 2022 til 2026 (miðgildi skekkju um 5 %). Tölurnar koma ekki í stað verðmats löggilts fasteignasala.