Tjarnir og Grandi – fasteignaverð og seldar eignir

Miðgildi fermetraverðs í fjölbýli síðustu 12 mánuði er 881.598 kr./m² (102 sölur) og 827.621 kr./m² í sérbýli (20 sölur, síðustu 36 mánuði). Miðgildi kaupverðs síðustu 12 mánuði er 67 m.kr. Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 04.11.2026).

Miðgildi fermetraverðs fjölbýlis síðustu 12 mánuði er 5,2 % hærra en 12 mánuðina þar á undan, og sérbýli 16,8 % hærra (36 mánaða gluggi). Á fimm árum hefur fermetraverð fjölbýlis hækkað um 50 %. Leiðrétt fyrir vísitölu íbúðaverðs HMS er breytingin -1 %, sem þýðir að hverfið hefur hækkað minna en markaðurinn í heild.

Miðgildi kaupverðs síðustu 12 mánuði er 67 m.kr. og miðgildi stærðar 80,1 m². Minni íbúðir (<50 m²) seldust á 46,7 m.kr. að miðgildi og þær stærstu (120–160 m²) á 97 m.kr. Verðið ræðst mest af stærð, ástandi og byggingarári.

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð á svæðinu Tjarnir og Grandi er 46,7 m.kr. síðustu 24 mánuði (6 sölur). Helmingur seldist á bilinu 42,6 m.kr. – 50,5 m.kr., sem gerir um 1.028.736 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 04.11.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð á svæðinu Tjarnir og Grandi er 57,9 m.kr. síðustu 24 mánuði (63 sölur). Helmingur seldist á bilinu 53,2 m.kr. – 59,7 m.kr., sem gerir um 982.301 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 04.11.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð á svæðinu Tjarnir og Grandi er 65 m.kr. síðustu 24 mánuði (68 sölur). Helmingur seldist á bilinu 61,4 m.kr. – 70,1 m.kr., sem gerir um 846.342 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 04.11.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð á svæðinu Tjarnir og Grandi er 81,5 m.kr. síðustu 24 mánuði (69 sölur). Helmingur seldist á bilinu 74,3 m.kr. – 90 m.kr., sem gerir um 778.146 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 04.11.2026).

Miðgildi kaupverðs á íbúðum af þessari stærð á svæðinu Tjarnir og Grandi er 97 m.kr. síðustu 24 mánuði (35 sölur). Helmingur seldist á bilinu 89,6 m.kr. – 110,4 m.kr., sem gerir um 757.465 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 04.11.2026).

Miðgildi kaupverðs á sérbýli af þessari stærð á svæðinu Tjarnir og Grandi er 183 m.kr. síðustu 24 mánuði (11 sölur). Helmingur seldist á bilinu 158,3 m.kr. – 189,5 m.kr., sem gerir um 857.143 kr./m². Tölurnar eru reiknaðar úr þinglýstum kaupsamningum í kaupskrá HMS og uppfærðar daglega (staða 04.11.2026).

Baldur Jezorski fasteignasali selur fasteignir á svæðinu Tjarnir og Grandi og býður frítt verðmat. Sími 450-0000, netfang baldur@450.is eða 450.is/verdmat. Baldur er löggiltur fasteignasali með yfir tíu ára reynslu á höfuðborgarsvæðinu, þar á meðal á svæðinu Tjarnir og Grandi í Reykjavík.

Þú getur fengið rafrænt verðmat strax á 450.is með því að leita að heimilisfangi. Þá sérðu líklegt markaðsvirði, núvirði miðað við síðustu sölu og sambærilegar sölur í hverfinu. Fyrir nákvæmara mat, sem tekur mið af ástandi og eiginleikum eignarinnar, býður Baldur Jezorski frítt verðmat fasteignasala með heimsókn: 450.is/verdmat eða sími 450-0000. Það er mælt með því ef þú ert að hugsa um að selja.

Að meðaltali 9 íbúðir og hús seljast á mánuði síðustu 12 mánuði (105 samningar alls). Í síðasta mánuði voru þeir 1 á móti 15 í sama mánuði í fyrra. Nýjustu mánuðir eru þó aldrei fullskráðir því þinglýsing tekur að jafnaði eina til þrjár vikur.

Eignir seldust að miðgildi 2 % yfir fasteignamati og 64 % sala voru yfir fasteignamati (105 sölur eldri eigna síðustu 12 mánuði, nýbyggingar undanskildar). Fasteignamat er opinbert reiknað mat á grófu markaðsverði en segir ekki alltaf til um rétt markaðsvirði; fasteignamat getur verið bæði of hátt og of lágt.

Miðgildi stærðar seldra eigna er 80,1 m² og miðgildi byggingarárs 1981. 97 % sala eru fjölbýli og 3 % sérbýli.

Fermetraverð fjölbýlis á svæðinu Tjarnir og Grandi er 881.598 kr./m² (miðgildi síðustu 12 mánuði) á móti 828.066 kr./m² í Reykjavík í heild, sem er 6 % hærra. Munurinn skýrist einkum af staðsetningu, aldri húsnæðis og hlutfalli nýbygginga.

Síðustu 12 mánuði seldust flestar eignir við Grandavegur (14), Flyðrugrandi (11), Hringbraut (11), Kaplaskjólsvegur (9), Seilugrandi (8). Þú getur smellt á götu í töflunni hér að ofan til að sjá allar sölur við hana frá 2006.

Dýrasta þinglýsta salan á svæðinu Tjarnir og Grandi á þessu ári er Boðagrandi 22 á 189 m.kr. (200,8 m²). Listinn yfir allar sölur er neðst á síðunni.

Samkvæmt fasteignamati HMS fyrir 2027 breytist mat fjölbýlis um -0,8 % og mat sérbýlis um -1,0 % á þessu matssvæði. Reiknað matsverð HMS á fermetra er 875.000 kr. fyrir fjölbýli. Fasteignamat er ekki það sama og markaðsverð, sjá hlutfallið hér að ofan.

Miðað við miðgildi kaupverðs á svæðinu Tjarnir og Grandi (67 m.kr.) þyrfti um 13,4 m.kr. í útborgun við 80 % hámarkslánshlutfall, eða um 10,1 m.kr. ef þú ert að kaupa þína fyrstu eign og nýtir hærra lánshlutfall. Til viðbótar koma kaupkostnaður eins og stimpilgjald og lántökugjöld. Skilyrði lánveitenda og reglur um greiðslumat breytast, svo farðu yfir stöðuna með þínum banka, og skoðaðu námskeiðið fyrir kaupendur á 450.is/kaupandi.

Það fer eftir aðstæðum hvers og eins og þetta er ekki fjárfestingarráðgjöf. Staðreyndirnar: fermetraverð fjölbýlis á svæðinu Tjarnir og Grandi hefur breyst um +5,2 % síðustu 12 mánuði og +50 % á fimm árum, sem er -1 % umfram almenna þróun íbúðaverðs á landinu. Eignir seljast að miðgildi 2 % yfir fasteignamati. Söguleg þróun er engin trygging fyrir framtíðinni.

Neðst á þessari síðu er leit í öllum þinglýstum kaupsamningum á svæðinu Tjarnir og Grandi frá 2006: kaupverð, fermetraverð, stærð, byggingarár og núvirði hverrar sölu. Þú getur líka leitað að einstöku heimilisfangi á 450.is og séð söluferil þeirrar eignar og líklegt markaðsvirði í dag.

Allar tölur byggja á þinglýstum kaupsamningum úr kaupskrá HMS og uppfærast tvisvar á dag. Notuð eru miðgildi (helmingur sala dýrari, helmingur ódýrari) svo stakar sölur skekki ekki myndina; ónothæfir samningar (t.d. milli skyldra aðila) og augljósar villur eru undanskilin. Hverfi fylgja opinberum matssvæðum HMS. Núvirði er reiknað með vísitölu íbúðaverðs HMS. Verðmatslíkanið á eignasíðum er bakprófað á 25 þúsund endursölum áranna 2022 til 2026 (miðgildi skekkju um 5 %). Tölurnar koma ekki í stað verðmats löggilts fasteignasala.