Frítt verðmat á fasteign í Reykjavík

Miðgildi fermetraverðs í fjölbýli í Reykjavík er 826.235 kr./m², en sú tala segir seljanda lítið því bilið milli hverfa er breitt. Í miðbænum frá Tjörn að Snorrabraut er miðgildið 960.350 kr./m² og hækkaði um 1,8 % á einu ári, á svæðinu Háteigsvegur/Holt 931.203 kr./m² (+4,3 %) og í Vesturbæ vestan Bræðraborgarstígs 964.352 kr./m², þar sem það lækkaði um 3,2 %. Í Fellum er miðgildið 642.664 kr./m² og í Hólum og Bergi 672.854 kr./m². Fermetrinn í miðbænum er því um 49 % dýrari en í Fellum og verðmat í borginni byrjar á hverfinu og götunni, ekki borgartölunni.

Samband verðs og fasteignamats er líka ólíkt eftir hverfum. Eldri eignir í borginni seldust að miðgildi um 2 % yfir fasteignamati og 69 % sala fóru yfir mat. Í miðbænum seldust þær hins vegar að miðgildi hálfu prósenti undir mati og aðeins 58 % fóru yfir, og á Kringlusvæðinu 57 %. Í Hömrum, Foldum og Húsum í Grafarvogi seldust eignir um 5 % yfir mati og 79 % fóru yfir, og hlutfallið er 83 % í Selási og 84 % í Norðlingaholti. Í miðbænum nær matið þegar utan um verðið og fasteignamat fjölbýlis þar lækkar um 1,0 % fyrir 2027, svo seljandi getur ekki gert ráð fyrir álagi ofan á mat.

Nýbyggingar eru aðeins 9 % sölunnar í borginni en skekkja tölur einstakra hverfa. Í Bryggjuhverfi seldust 109 eignir á 12 mánuðum, 70 % þeirra nýjar, og miðgildið fór úr 735.832 í 890.076 kr./m². Sú hækkun endurspeglar samsetningu sölunnar fremur en verðþróun eldri íbúða. Á Valsreit er helmingur sölunnar nýbyggingar og miðgildið 1.015.152 kr./m², en endursölur þar fóru að miðgildi 1 % undir fasteignamati. Eldri íbúð í nágrenni nýrra reita er því borin saman við aðrar eldri íbúðir, ekki verð á nýjum.

Sérbýli er að miðgildi 727.763 kr./m², um 12 % undir fjölbýli, og hækkaði um 3,8 % á einu ári á móti 2,7 % í fjölbýli. Aðeins 283 af 2.962 kaupsamningum síðustu 12 mánaða voru um sérbýli, svo í hverju hverfi eru fáar sambærilegar sölur og hver þeirra vegur þungt. Sérbýli seldist að miðgildi tæplega 6 % yfir fasteignamati á móti tæplega 2 % í fjölbýli. Kaupsamningum fækkaði úr 3.415 í 2.962 milli ára, og í hægari markaði skilar of hátt ásett verð sér fyrst og fremst í lengri sölutíma.